青島李滄原森林公園商改住地塊重新上架 萬科能否再成買家？

觀點網 2月的最后一天，青島市李滄區低調掛牌了一宗地塊。

據青島自然資源和規劃局發布的國有建設用地使用權網上拍賣出讓公告顯示，此次出讓的LC0301-03地塊位于李滄區青銀高速東、石牛山路西、棗山路北、九水路南，土地總面積44320.7平方米，規劃建筑總面積110801.75平方米，容積率2.5，為一宗城鎮住宅用地，起始總價約9.98億元，樓面地價9010元/平方米。

地塊所在的李滄區東部，近年來土地供應較多，成交情況方面，又頻頻刷新區域甚至青島市的成交紀錄。也正因如此，LC0301-03地塊的出讓公告一經掛出，便迅速引起市場關注。

但更值得注意的是，該宗地塊此前經歷過控規調整。去年7月披露的一則公示顯示，“LC0301-03地塊規劃用地性質由商業商務用地調整為二類居住用地，增加公共服務配套設施。”

這意味著，LC0301-03地塊在經歷“商改住”后，以新的土地用途重新上架土拍市場，而后續隨著地塊成功出讓，李滄區東部的新房市場將再迎供應擴容。

過往信息顯示，LC0301-03地塊曾在2017年8月成功出讓，當時為“李滄區青銀高速東、石牛山路西、棗山路北4362-01地塊”，一同出讓的還包括4362-02地塊、4364-02地塊另外兩幅子地塊。

三幅地總占地面積203830.7平方米，規劃總建筑面積501950平方米，除4362-01地塊為商服用地外，另外兩幅均為涉宅用地。其中，4362-02為城鎮住宅及商服用地，4364-02為城鎮住宅地塊，并包含產權型人才公寓用地。

整體而言，這一“大盤”中，商業用地占規劃總建面的38.71%，城鎮住宅用地占比55.78%，人才公寓占比5.51%。

4362-01地塊、4362-02地塊、4364-02地塊三幅子地塊的起始總價分別約為11.87億元、4.44億元、21.34億元，合計37.66億元。

在那一次的土拍中，萬科以37.9億元成功將地塊收入囊中，溢價率不足1%。在當時市場環境下，相對嚴格的出讓要求是勸退多數企業競拍的主要原因。

據悉，除三幅地塊搭配供應，以及需無償代建42班小學和12班幼兒園外，該地塊還提出，競得人要是副省級以上房地產區域總部或至少一個省級以上金融類分行落戶李滄，未來要引進一個中國500強企業總部入駐。

競得人須自持不低于6萬平方米的物業；引進落戶20家以上中小微金融機構；確保每年完成稅收區級留成五億元以上……如此門檻顯然攔住了大多數企業。

不過，萬科雖成為本場贏家，項目的后續進展卻并不順利。或許是由于項目體量較大，本著風險分攤、利益共享的目的，萬科在拿地之初便引入金地、中海、越秀及青島城投四家企業進行合作。

但在出讓后的兩年多里，項目開發遲遲未有進展。直到2019年11月，青島市自然資源和規劃局發布《李滄區青銀高速東側地塊改造項目批前公示》，這意味著終于迎來實質進展。

2021年10月，項目開放城市展廳。據當時消息，4362-01地塊規劃8棟9F-18F辦公樓和3F商業，4362-02地塊規劃6棟洋房、11層商務辦公和2棟商業，4364-02地塊規劃28棟13F-23F住宅樓。再加上教育用地配建，整個項目的建設工作可分為四部分。

或許因為過往開發重心集中在住宅用地，完全不涉宅的4362-01地塊在開發建設上進展明顯緩慢。在被收儲并完成“商改住”后，以LC0301-03的新身份重新掛牌出讓。

對比控規調整前后，除用地性質改變外，地塊容積率也由之前的3.57調整為2.5，綠地率、建筑密度分別由35%、40%，調整為35%、20%。同時，地塊新增配建要求，包括小型多功能運動場地、托育所、社區服務站、社區配套商業、鄰里坊等。

值得注意的是，調規后的地塊起始價約9.98億元，較之前的起始價11.87億元明顯調低，但起拍樓面價則由7500元/平方米，升高至9010元/平方米。

僅從地塊熟悉度來分析，萬科及其他四家合作企業顯然有望成為地塊新東家。其中，作為核心牽頭方的萬科，摘地可能性更大。

不過，考慮到板塊發展及企業處境變化，看似明朗的結局還是帶有變數。

一方面，萬科雖然在2006年以青島作為切入點，正式踏入山東市場，至今已在當地耕耘了二十年。但在2017年，成為青島首個年度銷售額百億的品牌開發商后，萬科于當地的發展逐漸失速。如今，企業更陷入泥淖，是否有余力再拿地還未可知。

另一方面，東李片區的土拍熱度頗高，供應相對緊湊，這也導致新房市場競爭更加激烈。就在去年12月，青島海創置業以20.18億元的價格摘得李滄區惠水路以南、平川路以西的3宗低密度住宅用地。這一地價成功刷新2025年青島涉宅用地成交總價紀錄。

今年2月，青島海創置業與龍湖龍智造簽約，由后者提供全過程開發管理服務。

實際上，惠水路地塊同樣為調規變性后重新上架的地塊，在將原先的商住混合用地調整為二類居住用地，剔除近50%的商業體量后，地塊轉變為純住宅用途。拿地后引入代建方合作的方式，或許也有概率在LC0301-03地塊上上演。

據悉，項目周邊目前在售項目有青特·璟譽等，銷售均價2.1萬至2.35萬元/平方米。去年7月成交的東李世博園板塊LC0306-36地塊同樣由青特收入囊中，成交總價5.3億元，成交樓面地價9700元/平方米，該項目預計在今年下半年入市。

與青特·璟譽臨近的東李鄭莊56號地塊在去年10月成交，青島豐昊置業以4.54億元競得，成交樓面地價9820元/平方米。兩個月后，項目進行了規劃方案公示，擬建7棟17F住宅以及2處社區大堂。

但就在今年2月初，青特宣布聯合豐昊打造鄭莊56號地塊，案名同步公布，為青特東序，由青特操盤。這也意味著，在東李片區，青特及其操盤項目成為LC0301-03地塊無可避免的勁敵。

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