借名買房被家人反悔？法院：有協(xié)議可過戶｜房地產(chǎn)律師

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母親名下的經(jīng)濟(jì)適用房，竟是女兒女婿當(dāng)年出資購買？

十多年后，母親離婚，竟欲將該房作為夫妻共同財產(chǎn)分割。

女兒女婿緊急起訴，要求確認(rèn)借名關(guān)系并過戶。

法院最終支持了他們的請求——只因一份關(guān)鍵《協(xié)議書》，以及一個被忽視的事實：借名購房雖有風(fēng)險，但若目的正當(dāng)、關(guān)系真實、合同有效，法律仍可保護(hù)實際權(quán)利人。

一、案情介紹

王莉與張磊原系夫妻，育有一子。2002年，二人計劃購房，但因張磊無住房公積金，無法申請貸款。

經(jīng)協(xié)商，決定借用王莉母親王靜的名義，購買位于北京市房山區(qū)的一套經(jīng)濟(jì)適用房（即“一號房屋”）。

2003年，王靜與張磊簽訂《協(xié)議書》（原文稱《公正書》），明確約定：

“一號房屋實際出資人為張磊，因貸款需要借用王靜名義辦理公積金貸款25萬元，月供由張磊支付；貸款還清后，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)變更至張磊名下。”

此后，首付款及大部分月供由王莉、張磊支付。2009年二人離婚時，約定該房屋歸兒子所有。

2021年，王靜與其丈夫王建國在門頭溝法院訴訟離婚，并試圖將一號房屋作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。

其孫子曾起訴要求過戶，但因權(quán)屬爭議未決被駁回。

2023年，王莉、張磊再次提起訴訟，請求判令王靜、王建國協(xié)助將一號房屋過戶至二人名下。

王靜辯稱：《協(xié)議書》無效，且2009年后部分貸款及補(bǔ)繳款由其與王建國支付，房屋應(yīng)屬其個人財產(chǎn)。

王建國則認(rèn)可借名事實，同意協(xié)助過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

王靜、王建國于判決生效后十五日內(nèi)，協(xié)助將一號房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至王莉、張磊名下。

過戶費用由王莉、張磊承擔(dān)。

三、法院說理要點

法院認(rèn)為，本案核心在于借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的行為是否有效。

根據(jù)北京高院相關(guān)指導(dǎo)意見，2008年4月11日前簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房購房合同，若借名目的是自住而非投機(jī)，且不明顯違背政策目的，可認(rèn)定借名行為有效。

本案中：

購房合同簽訂于2002年，符合時間條件；

借名原因系為辦理公積金貸款，具有合理性和必要性；

王莉本人當(dāng)時具備購買經(jīng)濟(jì)適用房資格；

房屋長期由王莉、張磊家庭居住使用，無轉(zhuǎn)售或牟利行為；

雙方簽訂的《協(xié)議書》意思表示真實，內(nèi)容不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。

因此，借名買房關(guān)系成立且有效，王莉、張磊作為實際權(quán)利人，有權(quán)要求辦理過戶。

至于王靜、王建國后續(xù)支付的部分款項，屬于另一法律關(guān)系，可另行主張，不影響物權(quán)歸屬。

四、律師提示

本案勝訴的關(guān)鍵，在于三個不可復(fù)制的有利因素：

購房時間早于2008年4月11日——這是北京法院認(rèn)可借名購買經(jīng)適房有效的“生死線”；

存在書面協(xié)議——明確記載“實際房主是張磊”，極大降低了舉證難度；

借名目的正當(dāng)——僅為貸款便利，用于自住，未損害保障房政策目標(biāo)。

?? 但必須提醒：2008年之后的借名購買經(jīng)適房，絕大多數(shù)會被認(rèn)定無效。即便有協(xié)議、有出資，也可能因“違反公序良俗”被駁回。

? 如果您正面臨類似情況：

若購房時間在2008年前，且有協(xié)議、有出資、有居住事實，仍有確權(quán)可能；

若購房時間在2008年后，建議謹(jǐn)慎評估風(fēng)險，優(yōu)先考慮通過債權(quán)方式（如返還出資）維權(quán)。

借名買房律師靳雙權(quán)團(tuán)隊專注處理歷史遺留借名購房糾紛，尤其擅長經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、已購公房等政策性住房的確權(quán)與過戶，已成功代理多起借名案件。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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