出名人配合過戶后反悔，起訴買賣無效被法院駁回｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，林濤作為甲公司員工，以其名義購買了位于石景山區的一號房屋（經濟適用房），登記在其個人名下。但各方均認可，實際出資人為其同事鄭偉及錢峰，購房目的是為解決公司員工住宿問題。

2010年，林濤與鄭偉之妻吳敏簽訂《存量房屋買賣合同》，約定將一號房屋以20萬元價格“出售”給吳敏，并完成過戶。吳敏未支付任何房款，契稅、土地出讓金等均由其自行繳納。

林濤稱：此次過戶僅為“臨時代持”，因鄭偉孩子上學需提供住房證明，雙方約定待孩子畢業后即回轉產權。

2020年，鄭偉與吳敏離婚，離婚協議明確一號房屋歸吳敏所有。此后，錢峰一家長期占用該房屋，吳敏遂起訴要求騰退。在A號判決中，法院認定吳敏為合法所有權人，判令錢峰等人騰房。該判決經B號二審維持，已生效。

2021年，林濤卻另行起訴，主張2010年《房屋買賣合同》系虛假意思表示，應屬無效，并要求確認一號房屋歸其所有、由吳敏配合過戶。

吳敏堅決反對，稱：雙方從未約定“代持”或“回轉”，過戶即為真實交易，且已實際履行十余年。林濤此前在A號案件中作為證人，明確承認房屋歸吳敏所有，如今反悔，涉嫌虛假訴訟。

二、裁判結果

法院判決：駁回林濤的全部訴訟請求。

一號房屋權屬維持現狀，歸吳敏所有。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于2010年《房屋買賣合同》是否屬于“通謀虛偽意思表示”。

根據《民法典》第146條，虛假意思表示需滿足兩個條件：

雙方共同明知所表示的意思非真實；

通謀作出與真意不一致的行為。

本案中：

林濤雖主張“僅為孩子上學臨時過戶”，但未能提供任何書面協議、聊天記錄或證人證言證明吳敏對此知情并同意回轉；

吳敏始終否認存在代持合意，且自2010年起持續行使所有權（如繳納費用、主張騰退等）；

更重要的是，林濤在A號騰房訴訟中曾出庭作證，明確支持吳敏為房屋權利人，現又主張自己是所有權人，陳述前后矛盾；

房屋已登記在吳敏名下長達十余年，期間無任何異議，符合物權公示公信原則。

因此，不足以認定雙方存在“虛假買賣、真實代持”的合意，林濤關于合同無效的主張缺乏事實依據，不予支持。

四、律師提示

本案警示：“口頭代持”風險極高，尤其涉及親屬、同事等熟人關系時更需謹慎。

“名為買賣、實為代持”必須有雙方合意證據，單方陳述無法推翻已登記的物權；

長期不主張權利將被視為默認放棄，12年未提異議，法院難以采信“臨時安排”說法；

在其他訴訟中已自認的事實，不得隨意反悔，否則可能被認定為濫用訴權。

? 正確做法：

若確需代持，務必簽訂《借名/代持協議》，明確目的、期限、回轉條件；

保留溝通記錄，避免“靠信任辦事”；

一旦發生婚姻、繼承等重大變動，應及時確權，防止權利落空。

借名買房律師靳雙權團隊專注處理代持、借名、虛假買賣等復雜房產糾紛，已成功代理多起借名案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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