用妹妹名義買央產經適房，姐姐全款出資勝訴｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2005年，李文華所在單位甲報社組織職工集資建房，可按優惠價購買“央產經濟適用房”。因李文華已有住房，其姐姐李文靜正為成年女兒購房，經協商，雙方達成口頭借名買房協議：

由李文靜全額出資，以李文華名義認購一號房屋（108.52㎡），未來房屋歸李文靜一家所有。

李文靜隨后：

支付首付款、裝修款、維修基金等共計約33.6萬元；

辦理20萬元公積金貸款，并每月存入李文華賬戶還款，2016年結清；

自2006年起全家實際居住至今，物業、供暖、水電等費用均由其承擔；

持有全部購房原始憑證及產權證（2022年被李文華取走）。

2006年1月6日，李文華與其丈夫張建國共同簽署一份《證明》，明確寫明：

“一號房屋產權歸李文靜、其配偶及女兒所有，不屬于李文華。”

2022年母親去世后，李文華反悔，稱：

房屋是單位福利分房，禁止上市交易，借名協議無效；

自己用工齡、公積金、住房補貼抵扣了部分房款；

曾還貸43筆共8萬余元；

房屋屬夫妻共同財產，丈夫已故，需兒子追認；

自己現無房，若確認協議有效將喪失公租房資格，顯失公平。

李文靜遂起訴，請求確認口頭借名買房協議有效。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認李文靜與李文華之間關于一號房屋的口頭借名買房協議有效。

注：因房屋性質為“按經濟適用房管理”，目前無法辦理過戶，但協議效力獨立存在。

三、法院說理要點

口頭協議真實存在，且有充分證據佐證

出資記錄完整（轉賬、取現、借款憑證）；

長期實際占有使用（近20年居住+繳費）；

關鍵書面證明：李文華夫婦親筆簽署《產權歸屬證明》；

購房原始文件均由李文靜保管。

使用名義人單位福利（工齡、補貼）不否定借名關系

法院認為，李文靜已通過現金方式補償了李文華所享有的住房補貼及公積金權益，實質出資仍由李文靜完成。

“央產經適房禁止交易”不影響協議效力

雙方在2005年簽約時均知悉房屋性質，協議未違反當時法律強制性規定，也未損害國家或第三人利益，屬于有效債權約定。

無法過戶 ≠ 協議無效

房屋當前受限于政策不能過戶，但合同效力與物權變動分離。協議有效，僅意味著李文靜享有請求權，待政策允許時可主張過戶。

家庭成員簽字即視為合意，無需繼承人追認

張建國生前已簽署《證明》，表明夫妻雙方認可借名安排。其去世后，不構成協議無效事由。

四、律師提示（借名買房律師 · 央產房確權靳雙權團隊）

口頭借名買房也能勝訴，但必須有“閉環證據”：

本案勝訴關鍵在于：出資 + 占有 + 書面證明 + 長期履行。缺任何一環，風險陡增。

單位福利房≠絕對不能借名：

即使使用工齡、補貼、公積金，只要出資人足額補償，法院仍可能認定借名關系成立。

“禁止上市”不等于“協議無效”：

法院區分合同效力與物權變動能力。協議有效，只是暫時不能過戶，未來政策松動仍可主張權利。

親屬間借名，務必取得配偶書面確認：

本案中《證明》由夫妻雙方簽署，徹底堵住“夫妻共同財產未經同意”的抗辯。單方簽字風險極高！

即使無法過戶，確認協議有效仍有重大意義：

可阻止名義人擅自出售、抵押；

為未來政策放開確權奠定基礎；

在繼承、拆遷、征收中主張權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。