山西
實踐中，部分開發商以“使用權轉讓”名義變相銷售未取得預售許可的商鋪，通過補充協議延長使用期限規避法律規定，一旦項目爛尾，購房者極易面臨“付房款卻拿不到商鋪”的困境。對于此種情況，北京市中恒信律師事務所太原分所任婷莉律師根據法律條文規定以及裁判規則，整理了商鋪使用權轉讓爛尾的法律定性與房款追回相關要點，供大家參考。
使用權轉讓合同性質認定
“使用權轉讓”合同維權的關鍵是區分租賃與買賣關系。《民法典》第七百零三條規定，租賃合同是出租人交付租賃物供承租人使用收益、承租人支付租金的合同；若合同包含租賃物信息、使用期限、款項支付等核心條款，即便名為“使用權轉讓”，司法實踐中仍傾向認定為租賃合同。
《民法典》第七百零五條明確租賃期限最長二十年，超過部分無效，開發商約定二十年期滿自動續期的條款因違反強制性規定，超出部分無效。另外，相關司法解釋規定，出賣人未取得商品房預售許可證明訂立的預售合同無效（起訴前取得許可的除外）；若開發商以“使用權轉讓”掩蓋商品房買賣實質且未取得預售許可，合同可能被認定為無效。
爛尾情形下合同解除依據
司法實踐中，認定合同解除需重點把握以下要點：
1、審查交付義務的履行情況。開發商未在約定的交付期限（含寬限期）內完成商鋪交付，且無合理履約理由的，構成根本違約。
2、認定購房者的抗辯權行使。若開發商明確存在履約能力缺失情形（如項目停工、資金斷裂），購房者未按約定繼續付款的，可依據《民法典》第五百二十七條主張不安抗辯權，不構成違約。
3、明確合同解除的范圍。對于包含超出二十年租賃期限的補充協議，僅超出部分無效，未超出部分及主合同可依法解除。
結語：
綜上，商鋪使用權轉讓遇爛尾時，購房者應先明確合同性質，再依據法定或約定條件主張解除合同，精準鎖定責任主體追索房款。建議及時固定履約瑕疵、資金支付等證據，通過協商或訴訟方式維權，必要時可申請財產保全，保障債權實現。
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