一間商鋪“變現”三次，“房主”卻拿不到租金

記者/ 石愛華

編輯/ 宋建華

肖賀英所購商鋪外景，目前被一家快餐店租賃使用

2021年，家住河北的肖賀英認購了保定市匯博上谷大觀商業街的一家商鋪，全款支付房款后，她簽署了兩份合同，一份是商鋪的認購合同，另一份是委托經營協議。

協議約定，商鋪由開發商代理經營五年，從購房的第三年開始，開發商每年向購房者發放租金，年租金為8萬元左右。

四年過去，她未能如期收到租金，也無法辦理房產證，在維權過程中她才得知，在購房前，她所購買商鋪已經被開發商抵押貸款。肖賀英還了解到，和她情況類似的業主有七十多戶。

一間商鋪通過抵押貸款、出售、出租，被開發商三次“變現”，實現“利益最大”的同時，業主的收益卻久久不能兌現。

只能全款買的商鋪

匯博上谷大觀項目配套的這條商業街名為“上谷天街”，位于保定市高新區，根據公開資料，“上谷天街”成立于2019年，其官方視頻賬號的宣傳片中提到，這條商街曾被評為省級示范商業街，也有探店博主稱這里是“保定三里屯”。

“我們也是看中了這里的位置和消費能力才決定投資的”，肖賀英回憶，她曾在本地網站上看到過這個商區的介紹。2021年6月初，她和丈夫帶著女兒在附近上培訓班，丈夫在街上收到了一張商鋪銷售的宣傳冊，就順路到銷售現場去看了看，“非常火爆，非常搶手”。

肖賀英和丈夫當時正在考慮投資，希望工作外，能有一份額外的收入保障生活。肖賀英的丈夫觀察過周邊的情況，他認為，“周邊有高檔小區，臨近醫院，但沒有這樣的綜合商區，有稀缺性，具有投資價值”。

當時，開發商推出的銷售方案中，“綁定”了代理運營的方案，業主購房的前五年，需要把房子委托給開發商去運營出租，業主頭兩年不收房租，從第三年開始，開發商會按照約定金額支付給業主房租，租金可以達到房款的8%左右。

肖賀英和丈夫看中了上谷大觀5號樓路口的一家店鋪，當時，那個區域已經出租給了一家知名的快餐店，“將來肯定不愁租金”。銷售人員告訴肖賀英，他們夫婦看中的商鋪屬于快餐店內的一個區域，銷售人員向她解釋稱，因為餐廳占地面積大，暫時將幾間商鋪打通出租，將來可以搭起墻體，成為獨立門面，也會有單獨的房本。看房當天，肖賀英和丈夫就交了2萬定金，決定買下這里的商鋪。起初，他們希望貸款購房，但開發商要求，必須是全款支付。

后來拿不到房租時，肖賀英才了解到，這里單獨的商鋪多半已經被出售，剩下的商鋪面積很大，開發商就將大商鋪劃分成多個區域“零售”，自己所購買的商鋪在住建部門的備案也并非獨立產權。據肖賀英提供的資料，她選中的這家店鋪面積一共有200多平米，店鋪分割后被賣給了6個業主，她只買了其中的42.05平方米，“我們選房的時候只剩下很少幾套，再晚幾天估計就買不到了”。最終，她以單價約2萬元的價格買下了這間商鋪，一次性支付全款約84.75萬元。

2021年6月5日，肖賀英和開發商（河北匯博房地產開發有限公司）簽訂了商品房認購合同，同時簽署的還有一份委托經營合同，合同約定從2021年6月5日至2026年6月5日，商鋪委托該開發商經營管理。針對委托期間的收益問題，合同約定，前兩年開發商無需支付商鋪租金。從第三年開始，開發商每年需要向購房者支付租金，三年的租金分別約是7.6萬元、8.4萬元、8.4萬元。

認購合同里還提到，開發商需要在2026年6月5日前將房子正式交付給購買者，肖賀英說，交完房款后，房子一直沒有進行網簽過戶，至今未辦理房產證。

肖賀英所購商鋪示意圖，1-7號為一個整體區域，被賣給多位業主，她買的是7號部分

商鋪在租，業主收不到租金

2024年6月5日，按照合約，購房的第三年，肖賀英理應收到開發商支付的首期7.6萬元租金。由于錢一直沒有到賬，她打電話給開發商詢問情況，得到了“經濟不景氣，沒有資金支付租金”的說法，對方讓她再等兩個月。

“當時我比較樂觀”，肖賀英曾看到新聞，說這條商業街被評為了省級的示范商街，再加上她所購買的商鋪臨街，并已經有一家知名快餐在租用，她從未擔心自己會收不到租金。

2025年春節后，肖賀英還沒有收到房租，幾經溝通無果后，她決定起訴開發商，通過法律手段維權。2025年5月，她拿到了判決，經法院協調，開發商同意分10期支付她第一年的租金，平均每個月7600元左右。判決下來的前三個月，肖賀英按時收到了租金，但從2025年9月開始，對方又提出“資金緊張”，停止支付了房租。

令肖賀英不解的是，她在走訪上谷大觀商街時發現，她購買的門店一直有商戶在經營，“明明門店處于出租狀態，為什么我們拿不到租金呢？”

多次走訪中，肖賀英陸續接觸了多位業主，她發現，沒有拿到租金的情況并非個例。維權中，業主們熟絡起來，陸陸續續有七十多位業主進入了交流群，大家都說沒收到足額租金。一些等不下去的業主已經開始考慮退房。

業主王寧在2021年購買了上谷大觀商業街的一間商鋪，并與開發商（保定市上京圣和房地產開發有限公司——由河北匯博房地產開發有限公司持股）簽署了為期五年的委托經營合同，按照約定，從第三年開始收租金。

2024年9月，收租日期一到，王寧就立刻聯系開發商，希望盡快拿到第一期6萬余元的租金收益。過去兩年，因為父親得了重病，她花費了幾十萬的積蓄，急需現錢為父親看病。2024年12月，多次走訪后，她只拿到了2.1萬元。

后來，因為一直沒有拿到剩余租金，2025年1月，王寧和開發商商量退房。對方告訴她，房可以退，但先前支付給她的2.1元租金需要抵消房款，并且剩余收益也就沒有了。

“我只想盡快拿回房錢”，王寧答應了這個條件，與開發商簽署了一份合同解除協議。協議約定，開發商一方同意將房款分12期退回給王寧，每期63802元。

2025年2月20，到了約定的第一期還款日，王寧并未收到錢。

從2021年6月開始，匯博房地產開發有限公司已將部分商鋪抵押

無法辦證，房子已被抵押

2025年8月，在催促開發商支付第一期房租的同時，肖賀英再次起訴，要求開發商盡快支付第二年的租金。

期間她了解到，有業主收到了開發商的消息，稱商鋪收益不好，租金暫時無法支付，建議業主退房。肖賀英不敢貿然退房，她認為，一旦解除購房合同，她就失去了房子的物權，和開發商之間只剩下債權，如果對方沒能力退款，“我怕錢就打水漂了”，肖賀英說。

王寧向深一度記者證實，購房協議解除之后，她的確沒有收到退款，過去一年，她經常到開發商辦公室要求對方盡快按照約定退還房款。到2025年11月，她才陸陸續續收到了6萬元退款，“如果對方按照退款合同執行，現在我都快拿回所有房款了”，如今她也只能陷入等待。

比拿不到房租更麻煩的事情是，肖賀英發現，她所購買的商鋪已經被抵押了。

討要房租過程中，有業主覺得，既然開發商不能按時支付租金，那就將商鋪的經營權拿回來自己去經營，但前提條件是拿到商鋪的房產證。于是有業主到住建部門咨詢辦理房本的手續，但他們得到的回復是“無法辦理”，因為商鋪已經被抵押了。消息一出，包括肖賀英在內的很多業主都去詢問了情況。

肖賀英到住建部門咨詢時發現，自己購房合同上所寫的商鋪編號與住建部門備案的編號不同。她所購買的那42.05平米屬于一間大商鋪里的一部分，在住建部門的檔案里，只有商鋪整體的備案，這42.05平米的空間并未被單獨備案，目前沒辦法單獨辦理產權證。

另外，她也從住建部門的工作人員那里得知，她所購買的區域也已經于2021年就被抵押,據她了解，目前這些商鋪的抵押日期到2027年的年底，“我們買房的時候已經被抵押了”，肖女士這時候也才明白，為什么買房的時候只能全款支付，不能貸款。

面對這種情況，很多業主都向當地多個部門反映了情況，王寧也曾參加過當地管委會組織的溝通會議，得到的說法大致是“盡快解決”。王寧說，從購買商鋪投資到退房的4年，消耗了她不少精力和時間。決定退房時，商鋪的收益她早就放棄了，如今距離簽訂退房協議也馬上一年，但房款依然沒有全部返還，相比不能實現的合約，她更需要一個可以履約的方案。

2026年1月9日，記者聯系了河北匯博房地產開發有限公司上谷大觀商街一事的相關負責人耿先生，耿先生介紹，目前公安機關已經介入調查此事，公司方面暫不便透露。記者從商鋪購買者處也獲悉，當地經偵部門已經正式受理此事，但截至目前，他們暫未拿到正式立案的通知。

（應受訪對象要求，文中王寧使用化名）

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