重慶房價，步入2萬元時代！

重慶房價，價差正在被拉大。

截至目前，近12個月重慶中心城區新房成交均價為13867元/㎡，同比小幅回落4%。

重慶房價，跌了？

然而，對于如今的購房者來說，看了一圈房子下來，卻有這樣一種感覺：

“看得起的區域，看得上的好房子，價格其實并不便宜”。

尤其是近兩年風靡重慶的“好房子”，均價高出市場6000+元/㎡，而銷售速度還快1倍。

很顯然，重慶樓市加速“兩極分化”：

核心區與新興區之間，新產品與老產品之間，兩者價差進一步拉大。

數據顯示：2025年，重慶中心城區共21個板塊房價上漲，最高漲幅73%。

值得注意的是，目前重慶有9個板塊的房價已突超2萬元大關。

重慶房價，正步入2萬元時代！

重慶樓市的“2萬+”板塊。

他們分別是：五里店板塊、鐵山坪板塊、觀音橋板塊、江北嘴板塊、磁器口板塊、溉瀾溪板塊、冉家壩板塊、大石壩板塊、渝中半島板塊。

當然，每個板塊由于資源稟賦不同，其發展邏輯和機會也各異。

我們大致歸類來看，他們主要集中在城市傳統核心與擁有頂級資源，比如江景、商圈、產業的板塊。

1、渝中半島、觀音橋：

如渝中半島（政治、文化、商業中心）、觀音橋（全國頂級商圈）。

作為價值頂端的“壓艙石”，抗風險能力最強。機會在于存量物業的升級和頂級新盤。

2、江北嘴、溉瀾溪：

前者價值與金融產業景氣度緊密相關，金融業帶來了高收入人群和持續的住房需求。而后者，作為規劃中的優質居住區，有城市更新的潛力。

3、大石壩、五里店、冉家壩：

屬于“核心成熟居住區”。

機會主要在于城市更新帶來的界面提升和高品質改善新盤的稀缺價值。

4、磁器口、鐵山坪：

屬于“特色資源型”板塊。磁器口的機遇與旅游消費深度綁定，國家級文旅名片，適合關注文旅融合的物業。

鐵山坪在“限墅令”背景下，其低密山居住宅具有稀缺性。

機會板塊。

接下來，重慶將誕生一些房地產開發高地。

整體來說，必須要滿足以下幾個標準：

· 未來有大體量的土地供應，成為新一輪的開發熱點區；

· ZF真金白銀投入，完善配套，尤其交通路網，優質教育，軌道交通等要素；

· 從區域來看，一分為二：傳統城市核心區，同時伴隨大規模城市更新，能持續產生價值。

城市拓展區，滿足條件：持續有產業+人口導入，增長點。

我們先看，中央公園。

去年，重慶各大板塊中，賣得最多的又是中央公園。

它以超46萬方的成交量排名第一，單板塊市占率超過11%。

簡單換算：重慶每10個人買房，有1個人會選擇中央公園。

目前，中央公園的狀態是“供需兩旺”。

數據顯示：區域新建商品住宅可售面積達217萬平方米，去化周期為16.8個月。

接下來，中央公園還有大體量的土地供應。

我注意到，就在去年2月，渝北區做了2025年土地推介會，涵蓋18宗優質地塊，總面積約837畝。其中，中央公園占“半壁江山”。

從具體位置來看，地塊主要分布在中央公園北，容積率1.3～2，適合做低密產品。

未來幾年，中央公園會很有意思：

一方面，二手房放量，尤其是同質化嚴重地帶產品會持續承壓，業主出貨的競爭加劇。

另一方面，則是區域利好的兌現，尤其以方大集團為代表的產業引入。

截至目前，7個產業項目已全部落地。按照計劃，未來五年撬動超千億戰略投資，2030年產值劍指3500億元，新增就業2.5萬人。

市場壓力，與板塊利好兌現，兩者之間，持續對沖…

我們繼續看，照母山。

或者叫新照母山，照母山2.0時代。

這個新板塊，位于金渝大道，與過去傳統的照母山板塊僅一街之隔。

我注意到，去年照母山片區就重點推介了5個地塊。

這個片區5個地塊共占地約200畝，周邊還剩余近700畝土地將在后續陸續出讓。

也就是說，至少將新供應900畝土地，簡單換算：60萬方！

而且，提前對土地進行整治，規劃布局了13條道路，目前大部分道路均已完工，確保開發商拿地即可開工。

不僅如此，依托5號線+新建內部道路，一直串聯到原力帆廠片區地塊。

由此，形成了一個大整體。

截至目前，招商蛇口、邦泰、海成都在這個區域拿地。

動作最快的，就是邦泰項目，建筑主體已經修到10幾層高了。

新照母山的各大項目，容積率普遍為1.3～1.5。

而過去，照母山片區住宅用地容積率普遍都在2以上。

主打“換房+改善”，倒是有很大機會。

我們接著看，汽博中心。

這一次，汽博中心要單獨提出來說。

因為，它的區域占位得到了史無前例的提升：

新兩江新區的行政中心，“最強大腦”。

事實上，汽博中心新一輪的“改頭換面”，自2021年就已啟幕。

一紙《重慶市中心城區城市更新規劃》，明確定調：汽博板塊被列為超大面積的城市更新區域。

自此，占地650畝的泰山電纜搬遷，加上旁邊紅巖方大工廠加速拆建。

這給整個汽博區域帶來了近5000畝的可開發土地，等同于區域的“蝶變”契機。

目前，汽博中心已面市了最大新項目，體量68萬方的海成云湖郡。

接下來，區域還會有新地塊陸續推出。

汽博中心的機會，就得打好行政中心+文化中心，兩張“王牌”。

長安三廠片區，橫空出世。

我想，這個板塊在去年已經一炮而紅。

肉眼可見的是，重慶大規模的城市更新正在這個板塊拉開帷幕。

總投資高達208億元，其中一期投資就達到了121億元。

重慶長安三廠涉及1950畝更新，超10個地塊整體開發。

從開發的規模來看，甚至超過了電測村。

重慶首個一級央企總部——長安科創中心雙塔就在這個區域，它是集總部辦公、科創企業于一體的產業核心。

同時，13萬方的長安文化國際商業街，將打造國際消費節、搞品牌首秀的“綠色商谷”。

從工業廠區到“科創+商業+生態”重新開發，2027年總部投用后，商業由于誰來操盤+運營？

這也是一大考驗。

還有，一個很“低調”的板塊，寸灘國際新城。

重慶大手筆投入300億，在這個板塊打造“全球內河第一港”。

值得注意的是，郵輪母港將催生一座6平方公里的超級新城。

根據最新規劃，寸灘國際新城規劃建設6平方公里，將著力打造航運綜合門戶、產業發展新高地和現代化新城。

我從此前的一些公開發文中，讀到了整體打造的思路。

重慶用了兩個“高”：高起點規劃+高標準建設。

這是一座高品質復合型城市，將同時聚集：航運綜合門戶+產業發展新高地+現代化新城。

而其中，規劃中住宅占比約為20%，且重點布局濱江高端住宅。

我想，對于寸灘國際新城，最大挑戰就是“改頭換面”。

如何用全新的城市界面，去取代過去傳統的印象。

這需要城市級配套的兌現+呈現，更需要時間去重新建立…

這個板塊很意外，就是高新區的白市驛。

白市驛，是去年重慶賣地最多的板塊。

數據顯示：成交規模高達46.32萬方，位居重慶第一位。

不過，這個區域的地產開發模式較特殊，以代建為絕對主導。

截至目前，這個大區域的四代宅賣得還算不錯。

我注意到，2025年重慶中心城區四代宅成交TOP20中，有兩個項目進入榜單：

鳳棲湖畔，成交了98套，

國瑞學府壹號，成交了67套。

高新區，算是近幾年重慶發展速度最快的新區之一。

之前，就有人算過一筆賬：過去3年，西部（重慶）科學城累計投入高達6332億。

平均算下來，每天花6億，而高新區作為西部（重慶）科學城核心，就是投資的重點。

未來5年，重慶高新區還將迎來高速增長，人口要翻一番！

常駐人口，從64萬人漲到110萬人；

高新人才，從12.5萬人漲到30萬人。

到2035年，重慶高新區將全面建成具有全國影響力的科技創新中心核心區，成為具有國際影響力的“未來之城”。

當然，目標能否實現，仍是巨大考驗。

筑巢引鳳，如何能持續引入產業+人才，尤其是在“搶人大戰”的背景下。

而且，配套的兌現速度依然是一大問題，需要商業、軌道，做好這道“填空題”。

2026年重慶樓市，“神仙打架”：

傳統核心板塊，依托城市更新，正在步入人生第二春。

比如，觀音橋、南北濱路、渝中半島、江北嘴、新牌坊…

城市新興板塊加速崛起，比如，長安三廠、新照母山…

而另一方面，是新老房企品牌的競爭加劇。

尤其，去年在重慶大規模拿地補倉的房企，今年的銷售排名還會大幅上升。

還有，那些新進重慶的外地房企，期待依托新項目的面市，迅速在重慶站穩腳跟。

新一輪洗牌，來了…