借用親屬資金購房登記己方名下，出資方主張借名買房被法院駁回｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

林秀梅因不具備購買限價商品住房資格，2015年與弟弟林建國協商，借用其名義申購政策性住房。

同年12月，林建國作為買受人與甲公司簽訂購房合同，購買一號房屋（總價965,608元）。

房款由林秀梅及其子陳陽通過銀行轉賬全額支付。

林秀梅稱，雙方當日還簽署了《贈與協議》和《承諾書》，約定：

房屋實際歸林秀梅所有；

林建國在具備過戶條件后無償配合過戶；

若無法過戶，則返還全部房款并按年利率24%支付利息。

房屋交付后，由陳陽裝修、對外出租并收取租金，物業、供暖等費用亦由其繳納。

2019年，一號房屋登記至林建國名下。

2021年，林建國收回房屋自住。此后林秀梅多次要求過戶未果，遂起訴，請求：

返還購房款965,608元；

支付利息211萬余元（按年息24%計算）。

林建國辯稱：

雙方僅為借款關系，無贈與或借名合意；

所謂《贈與協議》《承諾書》系偽造，申請移送公安機關；

即便還款，也不應支付利息。

庭審中，雙方均不申請對協議進行筆跡鑒定。

二、裁判結果

法院判決：

駁回林秀梅的全部訴訟請求。

不認可雙方存在有效贈與合同關系，亦不支持基于該協議主張的房款及高額利息。

三、法院說理要點

證據真實性存疑，關鍵文件未經司法確認

被告否認簽署《贈與協議》與《承諾書》，原告未能進一步舉證（如申請筆跡鑒定），

→ 無法確認兩份文件的真實性與法律效力。

基礎法律關系認定為借款，非贈與或借名

法院認為：

原告支付房款屬實；

但房屋登記在被告名下，長期由原告管理收益，符合“親屬間借款購房+代管”的常見模式；

無充分證據證明存在“無償贈與”或“借名買房”的明確合意。

原告堅持按“贈與合同糾紛”起訴，與事實不符

經法院釋明可變更訴訟請求（如按民間借貸主張本金），

原告仍堅持依據《承諾書》主張高額利息，

→ 缺乏事實基礎，依法不予支持。

政策性住房背景增加借名風險

雖未直接以“違反公序良俗”否定協議，但法院強調：

涉及限價房的權屬爭議，需格外審慎認定真實意思表示。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

親屬間大額出資購房，務必簽訂書面協議并保留完整證據鏈；

僅有轉賬+管理行為，不足以證明借名或贈與，極易被認定為借款；

若對方否認協議真實性，應及時申請筆跡鑒定，否則承擔舉證不能后果；

涉及政策房的“借名”或“代持”，即使有協議，也可能因公共利益被否定。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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