借父親名義買集資房，有家庭協(xié)議就能確權(quán)｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2012年，陳志遠(yuǎn)作為政法系統(tǒng)退休干部，享有單位甲住宅合作社組織的集資建房資格，可購買一號(hào)房屋（性質(zhì)為二類經(jīng)濟(jì)適用房）。

因年邁無積蓄，陳志遠(yuǎn)與現(xiàn)任妻子及四名子女協(xié)商后決定：

由小女兒陳雪梅****全額出資，以父親名義購房，房屋歸陳雪梅個(gè)人所有，不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，也不作為遺產(chǎn)。

2013年1月13日，全體家庭成員簽署《房屋產(chǎn)權(quán)歸屬家庭協(xié)議書》，明確：

陳志遠(yuǎn)、繼母、三名兄姐均自愿放棄購買權(quán)；

房屋由陳雪梅全款出資；

產(chǎn)權(quán)歸屬陳雪梅一人。

同日，兄姐三人還分別出具書面聲明予以確認(rèn)。

此后，陳雪梅以父親代理人身份簽訂購房合同，支付全部房款、稅費(fèi)，并一直實(shí)際占有使用房屋。

2018年，陳志遠(yuǎn)去世。當(dāng)陳雪梅申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，開發(fā)商要求所有繼承人簽字同意。兄姐中兩人反悔，稱“應(yīng)按遺產(chǎn)分配”，拒絕配合。

陳雪梅遂起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)其承繼購房合同權(quán)利，并判令兄姐及代位繼承人（已故姐姐之子）協(xié)助過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)陳雪梅與父親存在借名買房關(guān)系；

? 先由開發(fā)商將房屋登記至全體繼承人名下；

? 再由全體繼承人配合將房屋過戶至陳雪梅一人名下；

三、法院說理要點(diǎn)

家庭協(xié)議構(gòu)成有效借名合意

全體近親屬書面確認(rèn)房屋由陳雪梅出資、歸其所有；

協(xié)議內(nèi)容清晰、自愿，無欺詐脅迫；

→ 構(gòu)成合法有效的借名買房合同關(guān)系。

借名行為未損害公共利益，合同有效

雖為集資房，但陳雪梅在訴訟時(shí)已具備北京購房資格；

房屋未進(jìn)入市場(chǎng)交易，不涉及規(guī)避限購政策；

→ 不屬于《合同法》第52條規(guī)定的無效情形。

父親去世不影響合同履行

借名買房屬合同之債，繼承人應(yīng)在繼承范圍內(nèi)繼續(xù)履行協(xié)助義務(wù)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

家庭內(nèi)部協(xié)議是借名買房的“關(guān)鍵證據(jù)”！尤其有全體繼承人簽字，效力極強(qiáng)；

集資房、經(jīng)適房借名并非一律無效——關(guān)鍵看是否具備購房資格+是否損害公共利益；

父母生前安排，務(wù)必形成書面文件：口頭承諾在繼承糾紛中極易被推翻；

即使登記人去世，借名人仍可主張權(quán)利，但需通過繼承人配合完成過戶程序。

重要提醒：

本案若無那份全家簽字的家庭協(xié)議，僅憑出資和居住，恐難勝訴。重大房產(chǎn)安排，盡量留存書面證據(jù)！

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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