燕郊的“北京夢”碎了一地,房價跌四分之一無人接盤

“明年還會降，現在的價格還是貴，”中介小張發視頻后底下類似的評論很多，他也經常無奈的在視頻中說到，這到年底來燕郊買房不能用撿漏形容了，恨不得對半砍，房東都氣的喊，不賣了。

“現在掛9000一平，看房的人電話里直接砍到7500，還說再考慮考慮。”張偉苦笑著熄滅手機屏幕，窗外是暮色中亮起燈火的潮白河大橋，橋的那一頭，是北京的璀璨光影。2017年，他懷揣著“安家北京周邊”的夢想，以每平米3.2萬元的價格，掏空父母積蓄并背上巨額貸款，在燕郊某熱門小區安了家。

幾年前，不少像北漂張偉這樣的年輕人，在那幾年眼看北京的房價莫不可及，而燕郊房價也在飆升，沒多想就跟著上了車。生怕錯過機會，如今，房子價格跌去了一大半，可每個月近巨額的房貸一分沒少，每天睜開眼睛，那種負債的感覺，讓人一點幸福度都沒有。

不僅是自住的人，當初不少想著短線操作、賺取差價的投資客，如今更是深陷其中。一位在2017年入手了兩套房子的小企業主坦言，現在算下來，一套房就虧了一百多萬，兩套加起來虧損超過兩百萬。房子既難以轉手，也租不上價，每個月的月供卻雷打不動，真是讓他進退兩難，倍感壓力。

中介當年描繪的藍圖猶在耳邊：“一河之隔就是北京，地鐵一響，黃金萬兩。”如今七年過去，地鐵還沒開通，而他的房子，根據最近的中介評估，市場均價已跌至不足萬元。

從“神壇”跌落：數據里的殘酷曲線

燕郊的房價走勢圖，是一條驚心動魄的拋物線。在2016-2017年的全國樓市熱潮中，憑借“北京衛星城”、“睡城”的概念，燕郊房價一路飆升至歷史頂峰，部分樓盤單價突破3.5萬元，甚至出現4萬元的掛牌價，漲幅冠絕全國。

無數北漂、投資客涌入這片狹小的區域，懷揣著資產升值或“曲線進京”的渴望。然而，隨著京津冀協同發展政策進入深度調整期，特別是2017年廊坊地區出臺嚴厲的限購政策（要求本地三年社保或納稅），外地購房需求被瞬間冰封。加之首都功能疏解的具體路徑與早期市場過度樂觀的預期存在落差，燕郊樓市的流動性驟然枯竭。

鏈家研究院近期公布的數據顯示，目前燕郊二手房成交均價普遍在8500-11000元/平方米區間，較歷史高點跌幅超過70%。成交量更是持續低迷，許多房源掛牌超過一年仍無法成交。

與房價下跌相伴的是租金回報率的塌陷。一套兩居室月租金普遍僅在2000-3000元，租售比遠超1:500的國際警戒線，意味著靠租金收回購房成本需要超過半個世紀。房地產市場最基本的支撐——居住價值與資產價值，在這里出現了令人愕然的背離。

“北京化”幻夢與炒作的褪色

燕郊房價的崩盤，核心原因在于其前期價格嚴重透支了未來多年的利好預期，而這些預期大多建立在過度炒作之上。

其一，是“同城化”概念的透支。早期樓盤銷售極力渲染“北京東燕郊”的區位，將燕郊與北京通州區隔河相望的物理距離，包裝成必然的政策與經濟距離。然而，行政壁壘、戶籍制度、產業配套、公共服務（尤其是教育、醫療）的巨大差距，并非一朝一夕能夠彌合。

當購房者冷靜下來發現，除了地理上“看得見北京”，在子女上學、家人就醫、甚至日常消費層次上，燕郊與北京依然存在著難以忽略的差距時，高溢價的根基便開始動搖。很多人也說這里就是一個鎮，原來的都是幻想加濾鏡。

其二，是交通利好的“畫餅”與延遲。地鐵平谷線（22號線）的規劃曾是支撐房價最有力的導線。但軌道交通從規劃、批復到建設、通車周期漫長，且具體線路站點設置存在變數。預期的一次次落空，持續消耗著市場的信心。“地鐵概念”從助推劑變成了“狼來了”的故事。

其三，是缺乏內生經濟支撐。燕郊的崛起幾乎完全依賴于承接北京的外溢居住需求，自身產業基礎薄弱，無法提供充足的本地高收入就業崗位。一旦外部輸血（即北京購房需求）因政策限制而中斷，本地的購買力根本無力承接高空置率下的天量二手房供應。樓市成了純粹的“擊鼓傳花”游戲，當鼓聲停止，最后一棒持有者便面臨無人接盤的窘境。

業內坦言：泡沫的必然與鏡鑒

對于燕郊現象，資深房地產經濟學家劉哲分析指出：“燕郊是研究中國房地產泡沫與區域經濟風險的典型樣本。它的暴漲暴跌，完美演繹了‘預期定價’的瘋狂與脆弱。當房價脫離當地居民實際收入水平、脫離租金所能反映的真實使用價值，而完全由一種無法即時兌現的遠期規劃預期所驅動時，它就變成了純粹的金融投機品。任何政策的風吹草動或預期延后，都會導致估值的劇烈重構。”

城市規劃專家李曉則認為：“燕郊的困境，更深層次暴露了部分‘衛星城’或‘新城’發展模式的缺陷。單一居住功能、產城分離、對核心城市政策的絕對依賴，使得這類區域抗風險能力極差。它提醒我們，城市的價值最終取決于它能為人提供怎樣的綜合生活品質與發展機會，而非簡單的地理鄰近。燕郊的教訓，對于所有炒作‘概念’而忽視扎實配套與產業導入的地區，都是一次清醒的警示。”

燕郊這座小鎮，已經承載了很多北漂人居住的一個小家，過去將它捧得過高。市場冷靜后，它撕下了附著在“剛需”與“投資”之上的投機面紗，揭示了在缺乏真實價值支撐的情況下，所有基于遙遠預期的炒作終將退潮。

潮白河水依舊流淌，而河北燕郊與北京之間，隔開的或許從來就不只是一條河，還有一道由發展規劃、公共資源與經濟規律共同構筑的、實實在在的壁壘。對于張偉們而言，那個曾近在咫尺的“北京夢”，如今看來，依然遙遠。