歷史拆遷房無買賣合同，能否主張產權？房產糾紛律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1996年，張建國（化名）因西城區舊城改造，與甲公司（原西單某開發公司）簽訂《拆遷安置協議》，約定將其原住房拆除后，安置至大興區棗園小區的一號房屋（兩居室，71.08平方米）。張建國依約搬遷并入住該房至今。

同年，張建國與乙公司（原大興某物業公司）簽署《房屋租賃管理協議》，明確房屋“產權為西單方所有”，并開始按月繳納租金。乙公司還向其頒發了《住房證》。

此后多年，張建國多次要求辦理產權登記，但甲公司稱：“房子已賣給乙公司，我們不管”；乙公司稱：“2020年已撤出小區，無義務協助”；丙公司（開發商）則稱：“我們只賣房給甲公司，與你無合同關系”。

2024年，張建國將三方訴至法院，請求判令三公司共同協助將一號房屋產權登記至其名下。

二、裁判結果

法院判決：

甲公司、乙公司、丙公司于判決生效后十日內，共同協助張建國辦理一號房屋的產權轉移登記手續，將房屋登記至張建國名下。

三、法院說理

1. 安置房性質為可售私產，非公租房

法院查明，丙公司于1995年將包括一號房屋在內的整棟樓出售給甲公司；2001年，甲公司又通過《房屋委托管理協議》將產權“永久移交”乙公司，并明確“產權歸乙方所有”。同年，乙公司發布公告稱：“交清費用即可辦理產權”，且已為部分住戶完成過戶。

→ 足以證明該房屋屬于可辦理產權的私有住房，并非不可交易的公房。

2. 三公司形成完整權利鏈條，均負協助義務

丙公司作為開發商，是初始產權人，有義務配合完成首次登記及后續轉移；

甲公司作為拆遷安置主體，負有為被安置人落實產權的合同義務；

乙公司實際持有房屋管理權和處置權，并曾承諾協助辦證，構成對義務的承繼。

→ 三者雖無直接與張建國簽約，但基于內部協議與公告行為，已形成對拆遷戶的連帶協助義務。

3. 未約定辦證期限，不超訴訟時效

被告辯稱“28年未主張，已過時效”，但法院指出：合同未約定辦證時間，權利處于持續可行使狀態，且張建國長期占有使用房屋，主張權利未顯怠慢，故不適用三年訴訟時效。

4. 主體適格，其他共有人放棄權利

雖原拆遷協議列有張建國及其父親，但其父已去世，妹妹出具書面聲明放棄權益，張建國作為唯一實際權利人，具備完全訴訟主體資格。

四、律師提示

本案是典型的“歷史遺留拆遷安置房確權”糾紛，具有重要參考價值：

“租賃協議+住房證”不等于公房：若開發商或安置單位曾承諾可辦產權，且已為他人辦理，則房屋性質應認定為私產；

公司更名、撤管、股權變更均不免除歷史義務：只要權利鏈條清晰，原責任主體仍需配合；

長期居住≠自動獲得產權，但可強化確權主張：持續占有+繳費記錄+辦證公告，是勝訴關鍵證據；

即使無直接合同，也可基于公平與誠信原則主張協助義務。

北京房地產律師靳雙權團隊建議：持有90年代至2000年代初拆遷安置房的居民，應盡快收集《安置協議》《住房證》《繳費憑證》及當年辦證通知等材料，必要時通過訴訟固化產權，避免因政策變動或企業注銷導致“房住不商、證不能辦”的困境。