品牌開店關店如潮，如何看透一座商場的真實價值？

消費REITs項目經營監測月報

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 哎呦薇

封面&頭圖來源 · 青島萬象城官方小紅書

文中圖片來源 · 除特別注明，均來自官方渠道

在購物中心調改加速的當下，品牌開店關店潮起潮落，看似零散的門店變動背后，實則暗藏著業態結構調整與資產價值重構的核心邏輯。

消費REITs底層資產因公開透明、可追溯的經營與財務數據優勢，成為觀察行業趨勢的優質樣本，贏商研究中心以已上市的10個購物中心為研究對象，覆蓋城市級、區域級、社區級，他們覆蓋的客群結構、商圈屬性極具代表性，既能反映主流消費市場的真實需求變遷，也為品牌戰略調整、業態組合升級及投資決策提供可參考的依據。

業態及品牌調改分析，是《消費基礎設施REITs月度跟蹤與展望》（）報告中核心內容，贏商研究中心結合贏商大數據優勢，既對底層資產項目中業態與品牌調改進行及時跟蹤，也與直接競品、同檔次項目對比分析，從而在更廣闊的視野下評估資產的真實價值與管理人的運營能力。

本篇研究報告，以10個已上市購物中心2025年8-11月的品牌調改、業態變化為觀察窗口，以透視背后反映的消費客群結構性變化、商業競爭格局以及購物中心資產價值重構。

數據統計及說明 統計周期：品牌調整及業態相關數據統計時間2025年8月11日-2025年11月30日。 統計范圍：數據樣本來源于已上市消費基礎設施REITs的底層資產項目，未納入奧特萊斯類項目（因其商業模式與業態構成具有特殊性，不具備同質性對比基礎）。 采集方法：數據通過“人工線上信息核驗+線下實地調研走訪”相結合的方式獲取，確保信息的真實性與完整性。 數據特性：由于商業項目品牌調整、業態變動具有動態性，且數據處于持續更新狀態，不同統計時間節點下的統計結果可能存在小幅差異，相關數據僅反映本次統計周期內的市場動態特征。

01.

表層觀察：

品牌調整頻次加劇，

進退背后藏著怎樣的選擇邏輯？

統計期內，10個底層資產項目累計品牌調整530個，其中新開店250個、新關店280個，整體開關店比為0.89，品牌調整主要集中在零售、餐飲兩大核心業態。新開店中，餐飲業態占比38.8%、零售業態占比36.4%，其中運動戶外、女裝、服飾集合店的品牌調整占比總達18.4%，拓展尤為活躍。

關店品牌明細及特征分析

關店品牌并非零散的市場偶然事件，而是消費客群結構深層變化、商業競爭格局重塑與商場資產價值優化目標三重因素疊加下的必然結果，本質上是“不適配”的商業篩選過程，既包含品牌自身無法跟上消費趨勢、未能抵御市場競爭的被動出局，也涵蓋商場為適配核心客群需求、提升業態協同效率而主動清退低價值品牌的戰略選擇。

這些關店品牌雖所屬品類不同、關店場景有別，但核心共性均是未能匹配客群結構變化，也無法滿足商場對高坪效、高體驗感、高協同性業態的需求。具體而言，可歸納為幾類代表性的關店情形及其核心特征：

頭部快時尚的收縮：傳統快時尚品牌通常租賃面積大、租金貢獻高，但坪效和客流吸引力已被新興品牌超越。對于商場而言，其單位面積的財務貢獻和內容價值已不具吸引力。長沙金茂覽秀城主力店快時尚品牌H&M3月閉店，青島萬象城ZARAHOME（樂高接鋪）、MassimoDutti（ON昂跑接鋪）相繼閉店、長沙凱德廣場雨花亭一層的快時尚品牌優衣庫閉店。

傳統運動品牌的關店：此類品牌受到市場飽和、消費需求與渠道變革等因素的共同作用，品牌戰略已從高速擴張轉至高質量發展。NewBalance品牌在杭州西溪印象城及長沙金茂覽秀城的兩家門店均關閉，成都大悅城二層UnderArmour閉店，長沙凱德廣場雨花亭一層的adidas閉店。

低體驗感品牌的清出：零售與生活服務業態中，部分數碼配飾品牌、單一品類家居品牌及傳統服務品牌閉店，這些業態品牌體驗性弱、消費者缺乏粘性，易被線上或社區店替代。如LOHO時尚眼鏡、一丿一乀、譚木匠、福奈特等品牌在部分項目閉店。

同質化餐飲品牌的淘汰：餐飲流量紅利減退，市場從“鋪量”進入“提質”階段，同質化嚴重且缺乏產品力的茶飲、烘焙甜品、中式簡餐品類關店比較集中。如茶救星球、爸爸糖手工吐司、艾炒酸奶、和府撈面等品牌在部分項目被替換。

具體來看，這些品牌的退場，并非單純源于經營不善，而是消費市場變化下的“適配性失位”。

開店品牌明細及特征分析

贏商研究中心分析新開店品牌后，發現它們的精準布局是基于客群需求變遷與購物中心資產價值優化目標形成的系統性選擇。不同類型的開店品牌承載著獨特的功能使命，既精準對接不同客群的消費偏好，又共同構建起兼具流量吸引力、收益穩定性與體驗獨特性的業態矩陣，最終實現品牌價值主張與商場客群生態的深度共振。

具體來看，從定義商場定位的高階品牌，到聚集流量的人氣網紅品牌，再到注入新鮮活力的新興品牌、重構消費場景的生活方式與集合店品牌，以及筑牢線下壁壘的娛樂體驗類品牌，它們在商場中各司其職、協同發力，共同推動著商業資產的價值升級。

頂級高階品牌：對于高階品牌而言，開店是利用購物中心城市級地標的輻射力，完成品牌自身的渠道升維與形象錨定，對于商場方而言，此類品牌是定義自身高度的“戰略資產”，它們通常能獲得最優位置、定制化物業條件。如青島萬象城核心樓層與位置入駐的品牌ON、DESCENTE、Salomon、MAMMUT等，PoloRalphLauren落位成都大悅城一層位置，lululemon落位杭州西溪印象城一層位置。

人氣網紅品牌：此類品牌處于快速擴張期，選址邏輯高度數據化，追求高能級城市的高客流點位，他們是幫助商場聚集流量、提升客流和會員活躍度的關鍵。如韓國潮流時尚品牌RAIVE、GRVRGROVE，網紅茶飲tea'stone進駐青島萬象城，OkeyBakery西南首店進駐成都大悅城，MANNER華北區域最大旗艦店進駐濟南領秀城貴和購物中心。

首店新興品牌：此類品牌具備“新鮮感”，他們的價值更多體現在為商場注入活力，是商場保持“常煥常新”體驗感的關鍵來源。如成都大悅城引入零售與生活方式業態新勢能品牌StoneDo（天然水晶集合空間），構建集收藏、美學與療愈于一體的礦物生活體驗。

生活方式與集合店品牌：此類品牌替代傳統大面積主力店，承擔了商場消費場景定義與業態融合的角色，他們用大面積、強設計、高體驗感的門店，營造具有場景化的消費區域，提升區域吸引力與客流停留時長。如長沙金茂覽秀城落位頭部美妝集合品牌THECOLORIST調色師、一站式全能生活館品牌樂沙兒、長沙首店一站式時尚生活百貨品牌樂盼生活。

娛樂體驗類品牌：此類品牌在電商沖擊零售的背景下，成為商場無可替代的線下壁壘，商場為其導流，它們為商場增加會員粘性，延長客群停留時間，從而帶動其他非目的性消費的轉化。如漫游奇域VR體驗品牌落位濟南領秀城貴和購物中心，城市英雄SportSpace落位長沙金茂覽秀城購物中心。

圖源：青島萬象城官方小紅書

開關店背后的驅動因素

為何高階首店、體驗業態逆勢擴容，而傳統快時尚、同質化餐飲卻加速退場？這一進一退的背后，實則是消費客群變遷、競爭格局升級下，商業地產“價值篩選”的必然結果。我們不妨深挖這一現象背后的核心邏輯：

一方面，受消費力與競爭影響。人均可支配收入增速放緩至4.6%（2024年數據），疊加非標商業、本土品牌分流年輕客群、電商搶占線下市場，這些品牌的流量與坪效持續下滑，最終與商場的升級需求形成錯配。

另一方面，購物中心核心客群（25-45歲）結構已發生顯著遷移。2025年該群體中，25-29歲時尚消費人群較2015年收縮約20%，35-39歲家庭消費人群則擴容約37%，客群消費類型從時尚向家庭場景轉移，而這些品牌或因定位與家庭消費需求契合度低，或因時尚客群收縮導致流量不足，難以匹配當前市場的場景需求。

品牌關店和開店的核心邏輯，本質是消費市場結構性變遷下，購物中心對資產價值進行動態優化的雙向選擇。新開店本質是“客群需求適配+市場競爭破局+資產價值優化”的三重驅動，與之相對，品牌關店則是“客群需求錯配+市場競爭乏力+資產價值拖累”的三重疊加，“三重驅動”與“三重疊加”的對立統一，深刻揭示了購物中心“適者生存”的運營本質。

02.

深度洞察：

業態協同構建價值矩陣，

資產增值的核心密碼是什么？

業態維度開關店現象分析

透過品牌的“留與走”，我們已然讀懂了購物中心圍繞客群、競爭與資產價值展開的運營邏輯。當我們將這些品牌動作放到業態維度進行觀察，會呈現出更集中、更具指向性的數量特征：不同業態的開店、關店品牌數量差異，正是品牌調整邏輯在品類層面的具象化體現。

零售業態，呈現“大進大出”的高強度迭代。零售業態中服飾、時尚生活呈現“新開規模大但關店規模更大”的特征。這類以傳統零售、快時尚為首的業態是購物中心調整的重點，在大規模清退老舊品牌的同時，引入新品牌進行品類迭代，但整體處于凈收縮狀態，是“汰舊為主、換新為輔”的深度調整。

餐飲業態、文體娛業態，以“以新換舊”實現優化擴容。其中休閑餐飲、中式餐飲、異國風情餐飲和娛樂休閑業態品牌的擴張尤為活躍，新開數量略高于關店數量。這類以流量、體驗為首的業態在淘汰落后品牌的同時，新品牌進駐量更充足，屬于“換新超汰舊”的優化型調整，是購物中心重點擴容的潛力業態。

生活服務、兒童親子業態調整幅度較為溫和。其二級業態中部分小幅收縮、部分關店略超新開。這類業態品牌以局部微調為主，是整體調整中的“輔助優化”賽道。

業態開關店背后的業態變遷趨勢

從數據可見，不同業態的調整強度差異顯著：零售業態經歷“大進大出”的深度洗牌，餐飲、文體娛業態完成“以新換舊”的優化升級，生活服務與兒童親子業態維持“小修小補”的局部適配。這種差異化調整的背后，是業態功能定位的重新劃分，而這也正是當前購物中心業態調整的核心趨勢。

零售業態從“規模化”轉向“價值化”：傳統大店被替代，以“高周轉、大店面、低毛利”為特征的傳統快時尚、標準服飾零售，因其坪效下降、體驗薄弱，其份額被高階戶外和場景化生活方式集合店兩類零售替代，他們坪效更高、更貼合消費者需求；低體驗感零售被淘汰，傳統數碼配飾、單一品類家居等體驗感較弱的品牌易受到線上沖擊與線下替代，購物中心引入更具新鮮感、場景化體驗感的品牌留住客群。

餐飲業態從“配套”到“引流”：餐飲早已超越簡單滿足就餐需求的功能，承擔起更具“號召力”的角色，同質化餐飲品牌因流量紅利削弱而被淘汰，商場轉而引入具備產品力、特色化的人氣餐飲品牌，餐飲業態已從“數量競爭”進入“質量競爭”的新階段。

體驗業態占比與類型雙擴容：體驗業態被視為“獲客成本”，積累了高粘性的商場會員，娛樂體驗類業態品牌如今已成為商場對抗線上電商的關鍵，此類業態品牌提升客群粘性與停留時長；兒童及生活服務類體驗持續深化，成為商場穩定的客流支撐。

購物中心運營從追求“空間坪效”的房東邏輯轉向以“內容引力”為核心的運營思維。這一轉型主要有兩大核心表現；其一，是“租金坪效”對“面積大小”的革命，傳統大面積主力店逐漸被解構，轉化為多個高坪效的特色門店與強場景化體驗空間；其二，是衡量邏輯從“租賃面積”轉向“消費時長”，即商場運營的重點從“每平方米租金”遷移至“每平方米所能捕獲的消費者停留時長”，從而推動空間向流量引擎和強體驗感品牌調整。

業態優化驅動的資產價值重塑

業態調整的表象與趨勢，本質是價值邏輯的落地，這些調整最終指向價值創造與資產提升，因此購物中心資產價值不再依賴地理位置或單一品牌，而是取決于業態組合的協同效率，通過“穩定基石+活力引擎+收益主力”的配置，實現資產價值動態優化。

10個樣本購物中心的業態形成清晰價值矩陣：高階零售、高端餐飲構成“穩定現金流業態”，提供核心收入；網紅餐飲、潮流首店是“流量發動機”，為商場導流；設計師品牌、新興零售是“估值增長股”，塑造差異化；親子娛樂、運動場館等是“時長粘合劑”，延長消費停留；超市、生活服務類則是“社區基礎設施”，保障基礎客流。

不同業態在租金貢獻、客流引流、體驗賦能上形成互補，能抵御市場波動與消費趨勢變化。基礎業態保障客流穩定，流量業態提升熱度，體驗業態促進轉化，高價值業態保障收入質量，增長型業態挖掘增值潛力，多元協同的組合讓資產在REITs市場中形成清晰價值定位，實現估值穩步提升。

從品牌迭代、業態增減的表象，到零售價值化、餐飲引流化、體驗業態擴容的趨勢變遷，購物中心業態調整的核心始終是圍繞客群需求、市場競爭與資產價值的動態優化，而這一過程與REITs底層資產的價值提升邏輯高度契合。業態的精準適配與價值組合，不僅夯實了商業項目的現金流穩定性、提升了資產運營效率，更筑牢了REITs上市與持續增值的核心基礎，最終實現商業運營與資本市場的良性循環。

目前，贏商研究中心針對消費基礎設施REITs的底層資產，形成了十分豐富的研究成果。

消費REITs的公開披露機制，提供了持續、透明、可比的經營與財務數據。這不僅是研究底層資產的寶貴資源，也為市場定價、資產對標與投資決策提供了標準化依據。結合贏商大數據，贏商研究中心可以動態追蹤底層資產的客流水平、業態結構、品牌調改、租戶結構變化、營銷力度等，如同對資產進行“定期體檢”；同時，將可比項目進行橫向比較，從而在更廣闊的視野下評估資產的真實價值與管理人的運營能力。

《消費基礎設施REITs月度跟蹤與展望》以月度為單位更新，本報告通過客流、業態、營銷、財務四大核心板塊，結合風險與機會客觀評估，提供穿透市場表象、精準把握資產價值的決策利器。

■穿透運營本質，洞察“消費韌性”與“成長性”

項目的區位、硬件、運營數據與客群結構，共同構成了資產的真實價值。我們深入研究每一個底層資產，將商業項目置于城市與商圈的坐標系中，與競品進行全方位對標，并通過解讀市場供應、項目客流、業態、品牌等核心指標，為投資者持續客觀評估底層資產的真實健康狀況與收入增長潛力。不論是REITs產品戰略配售階段還是上市后的投資決策，都為投資者提供了超越公開信息的、堅實的參考依據。

■預警項目風險，提前捕捉競爭變化與品牌調改

消費趨勢瞬息萬變，商圈競爭格局暗流涌動。我們月度跟蹤的價值，在于能及早發現周邊項目開業帶來的分流效應、熱門品類對傳統業態的沖擊，以及品牌調改所帶來的長期影響。及時捕捉項目動態，是評估資產風險暴露的前提。這份對微觀市場的持續洞察，將成為投資者獲取決策主動權、規避信息滯后的關鍵依憑。

除了《消費基礎設施REITs月度跟蹤與展望》，贏商研究中心站在全域生態鏈的新起點，針對一級市場投研、二級市場權益投資（地產、消費）、二級市場偏固定收益投資（公募REITs、私募REITs），提供全維度商業數據服務、深度行業研究與分析報告、消費REITs專項研究與品牌動態監測等“數據+研究+監測”三位一體服務，助力精準識別價值、敏銳發現機會、有效管理風險。

■贏商強大的數據能力

2015年，贏商股份前瞻性布局零售商業領域的大數據平臺，用十年時間構建起覆蓋城市、商圈、企業、項目、品牌的在數據量、數據維度、數據時效性最為完備的行業數據庫，現已覆蓋全國368座城市、2000+商圈、5000+企業、40000+商業項目、350000+品牌，統一標尺建設、超10年商業市場跟蹤，滿足時效性、多維交叉和持續監測分析研究需求，讓行業決策從經驗判斷升級為數據洞察。

■贏商研究中心成熟的研究經驗

贏商研究中心的研究范圍已覆蓋一級市場投研、二級市場的權益投資、REITs等偏固收類投資。基于贏商分布在28個城市的團隊，已完成覆蓋中國頭部城市的商業線下調研，如上海、北京、深圳、廣州、杭州、長沙、武漢、西安、蘇州、南京、大連、濟南、青島等城市。尤其針對公募REITs底層資產，均由在地專家形成獨家核心的調研成果。

目前，贏商研究中心已為公募基金、私募基金、資產管理公司、不動產公司、保險機構、信托機構、券商自營、券商研究所、海外對沖基金等客戶提供服務。

對以上數據及分析服務感興趣的金融機構，請掃以下二維碼聯系贏商研究中心（請注明機構、名字）。

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