離婚時沒分的房子，多年后能主張是共有嗎？｜北京遺產(chǎn)律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李建國與張秀蘭于2000年8月登記結婚，育有一子。

李建國曾于1997年與前妻離婚，育有一女李婷。

1998年9月，李建國通過房改方式，以成本價并使用個人工齡，購買一號房屋；

2000年7月27日，該房屋登記至李建國名下——早于其與張秀蘭的結婚登記日。

2000年10月，李建國又購得二號房屋（亦為房改房）。

2008年，因兩套房屋總面積超標，李建國補交了部分房款。

2010年11月，李建國與女兒李婷簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號房屋以7.5萬元價格過戶至李婷名下。

2018年，李建國與張秀蘭協(xié)議離婚，《離婚協(xié)議》中僅分割了二號房屋、一套海淀房產(chǎn)及海南房產(chǎn)，未提及一號房屋，并注明“財產(chǎn)已分割清楚，無爭議”。

2023年李建國去世后，張秀蘭在整理遺產(chǎn)時發(fā)現(xiàn)一號房屋已不在其名下，遂起訴主張：

一號房屋系夫妻共同財產(chǎn)，李建國擅自處分屬無權處分，且李婷明知房屋共有仍受讓，構成惡意串通，請求確認買賣合同無效，并恢復登記。

李婷辯稱：

一號房屋系李建國婚前個人財產(chǎn)，有權處分；離婚協(xié)議未分割該房，說明張秀蘭早已知悉其非共有。

二、裁判結果

? 駁回原告全部訴訟請求；

? 認定一號房屋為李建國婚前個人財產(chǎn)，其處分行為合法有效。

三、法院說理

產(chǎn)權取得時間決定財產(chǎn)性質

一號房屋系李建國婚前通過房改購買并完成登記，依法屬于其婚前個人財產(chǎn)。

婚后補交超標款不改變產(chǎn)權歸屬

雖因兩套房總面積超標于婚后補交部分款項，但該行為僅是對政策合規(guī)的調整，不構成對婚前房產(chǎn)的共同出資或贈與。

離婚協(xié)議印證房屋非共有

雙方在2018年《離婚協(xié)議》中明確分割多處房產(chǎn)，卻未涉及一號房屋，且聲明“財產(chǎn)已分清”，可佐證該房不屬于夫妻共同財產(chǎn)。

交易檔案中的“勾選共有”不足以推翻事實

雖在房屋上市交易表中李建國曾勾選“配偶為共有人”，但無其他證據(jù)證明雙方就產(chǎn)權歸屬達成合意，且其后續(xù)處分行為與該勾選矛盾，法院以實際出資+登記時間為準。

原告未能舉證存在婚后貢獻

主張對房屋有出資或還貸等貢獻，但未提供任何有效證據(jù)，應承擔舉證不能后果。

四、律師提示（北京房產(chǎn)繼承律師團隊）

房改房權屬看“產(chǎn)權登記時間”

即使購房合同在婚前簽訂、婚后才辦證，只要產(chǎn)權登記在婚前，通常認定為個人財產(chǎn)。

婚后補交房款≠共有

因政策原因（如面積超標、工齡補差）在婚后補交費用，一般不改變婚前房產(chǎn)性質，除非明確約定為共同財產(chǎn)。

離婚協(xié)議是重要證據(jù)

若離婚時未分割某房產(chǎn)，且聲明“財產(chǎn)已分清”，日后主張共有將面臨極大障礙。

交易備案表勾選“共有”風險高

房屋上市時若隨意勾選配偶為共有人，可能引發(fā)權屬爭議，建議提前厘清產(chǎn)權并書面確認。

維權需及時，拖延=默認

房產(chǎn)作為重大資產(chǎn)，若長期不知情、不主張權利，法院可能依據(jù)“日常經(jīng)驗法則”推定其知曉或放棄。

提醒：涉及婚前房改房、婚后補款、子女過戶、離婚未分割等復雜情形，務必在離婚或繼承前做產(chǎn)權確認，避免“房沒了才想起打官司”。