對(duì)方的房產(chǎn)證在我手里，借款就能要回嗎？該“抵押”有效嗎？

“借我點(diǎn)錢(qián)，我把房產(chǎn)證押在你這里，到期不還錢(qián)你把這房子賣(mài)了就行！”許多出借人安心地收下對(duì)方房產(chǎn)證，以為自己的債權(quán)有了十足保障。然而房產(chǎn)證≠抵押權(quán)，僅僅持有房產(chǎn)證并不能設(shè)立抵押權(quán)。

01 兩件典型案例：房產(chǎn)證押在手里也失靈

陳某和田某、龍某是朋友關(guān)系。某日，田某和龍某因急需用錢(qián)，向陳某借款10萬(wàn)元，并出具了借條。雙方約定了借款金額、利息和借期，田某和龍某承諾將自有房屋抵押給陳某，并在借款時(shí)將房產(chǎn)證交由陳某保管。

借款到期后，田某和龍某未按約定償還借款。陳某多次催要無(wú)果后，將兩人訴至法院，要求償還借款本息，并主張對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

法院的判決卻出乎陳某的意料：法院支持了陳某要求償還欠款的請(qǐng)求，但駁回了其對(duì)抵押房屋享有優(yōu)先受償權(quán)的訴求。

法官指出，盡管雙方約定以房屋作為抵押，且房產(chǎn)證已交付給陳某，但因未辦理抵押登記手續(xù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》規(guī)定，抵押權(quán)并未設(shè)立。（案例來(lái)源：湖南省保靖縣人民法院2025-11-19發(fā)布）

在另一起案例中，徐某向陸某借款60萬(wàn)元，并用其房產(chǎn)證作為抵押。借款到期后，徐某未能償還，陸某同樣訴至法院要求對(duì)抵押房產(chǎn)優(yōu)先受償。

法院審理認(rèn)為，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，以不動(dòng)產(chǎn)抵押的，必須辦理抵押登記。雙方雖達(dá)成用房屋做抵押的合意，徐某也將房產(chǎn)證交于陸某保管，但因未辦理抵押登記，抵押權(quán)尚未設(shè)立，故對(duì)陸某的優(yōu)先受償請(qǐng)求不予支持。（案例來(lái)源：揚(yáng)中市人民法院2016-11-25發(fā)布）

02 抵押合同與抵押權(quán)的區(qū)別

為什么簽訂了抵押合同、拿到了房產(chǎn)證，卻不能享有優(yōu)先受償權(quán)？這里需要明確一個(gè)重要的法律概念：抵押合同生效與抵押權(quán)設(shè)立是兩個(gè)不同的法律事實(shí)。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為生效要件，自辦理抵押登記時(shí)方才設(shè)立。抵押合同只是設(shè)立抵押權(quán)的基礎(chǔ)，合同生效不代表抵押權(quán)當(dāng)然成立。

《民法典》第四百零二條明確規(guī)定：“以本法第三百九十五條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！?/p>

房屋即屬于《民法典》中規(guī)定的“建筑物和其他土地附著物”，所以以房屋為抵押物的，必須辦理抵押登記。

日常生活中，許多人誤以為只要押了房產(chǎn)證，抵押權(quán)就成立了。這種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)可能導(dǎo)致出借人在債務(wù)人不還款時(shí)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。

03 風(fēng)險(xiǎn)警示，押房產(chǎn)證存在的多重隱患

僅僅扣押房產(chǎn)證而不辦理抵押登記，存在多種風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)證僅是證明房屋產(chǎn)權(quán)的憑證，本身并不具有價(jià)值。

房屋產(chǎn)權(quán)人可以以遺失等理由，申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門(mén)注銷(xiāo)原房產(chǎn)證，并重新申領(lǐng)新證。這種情況下，出借人手中的房產(chǎn)證就變成了一紙空文。

現(xiàn)實(shí)中曾發(fā)生過(guò)這樣的案例：朱某向王某借款50萬(wàn)元，將其真實(shí)房產(chǎn)證交給王某作抵押。隨后，朱某到房產(chǎn)部門(mén)謊稱(chēng)房產(chǎn)證遺失，注銷(xiāo)了原證，重新申領(lǐng)了新證，并將房屋出售給他人。

除上述情況外，還存在抵押人用假房產(chǎn)證進(jìn)行詐騙的情況。朱某在第一次用真房產(chǎn)證抵押借款得逞后，偽造了已出售房屋的房產(chǎn)證，再次騙得20萬(wàn)元借款。

另一種風(fēng)險(xiǎn)是，抵押物可能已被抵押給多人。當(dāng)同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押時(shí)，如果抵押合同均登記并有效，清償順序以登記在先為準(zhǔn)；如果一方辦理了抵押登記，另一方未辦理，則未登記的抵押權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

04 正確操作，房產(chǎn)抵押的法定程序

正規(guī)的房產(chǎn)抵押應(yīng)該遵循怎樣的程序？借貸雙方可以在借款合同中附加或單獨(dú)簽訂書(shū)面抵押合同。

抵押合同需載明抵押財(cái)產(chǎn)名稱(chēng)、位置、產(chǎn)權(quán)證號(hào)，所擔(dān)保債務(wù)的范圍，抵押權(quán)人及抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人簽名等主要信息。

簽訂書(shū)面抵押協(xié)議后，雙方應(yīng)及時(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)。只有辦理了抵押登記，不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)才依法設(shè)立。

需要特別注意的是，我國(guó)法律禁止“流質(zhì)契約”。即抵押合同中不得約定：債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有。

即使有此類(lèi)約定，也因違反《民法典》規(guī)定而無(wú)效。債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人只能與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款受償。

簡(jiǎn)言之，抵押合同只是第一步，更關(guān)鍵的是到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理抵押登記。登記完成后，抵押權(quán)才真正設(shè)立，債權(quán)人才能享有優(yōu)先受償權(quán)。

房屋產(chǎn)權(quán)人可以掛失并補(bǔ)辦新證，使你手中的舊房產(chǎn)證變?yōu)橐患埧瘴摹＜词罐k理了正規(guī)抵押登記，也要意識(shí)到抵押物價(jià)值可能下跌、執(zhí)行過(guò)程可能遇到障礙等風(fēng)險(xiǎn)。

“捂緊自己的錢(qián)袋子”始終是最根本的解決方案。