三十二套房產的十年僵局如何破

圖為安徽省蕪湖三山經濟開發區人民法院法官劉玲玲（左二）上門了解案涉房屋情況。 巫寒雨 攝

“這32套房子的尾款，拖了十個年頭，沒想到不需要打官司，法官就幫我們把這么大的問題解決了?！?月19日，在安徽省蕪湖三山經濟開發區峨橋鎮綜治中心調解室，開發商代表趙某緊緊握住法官劉玲玲的手。坐在旁邊的業主張某也長舒一口氣：“房子的許多問題壓在心里多年，今天總算踏實了。”

今年8月，蕪湖某房地產開發公司員工趙某拎著一袋起訴材料，來到蕪湖三山經濟開發區人民法院響水澗人民法庭咨詢起訴流程和財產保全事宜。劉玲玲認真翻閱了趙某帶來的材料，這起糾紛源于2016年的一筆房產交易，張某與某房地產開發商簽訂房屋買賣協議，購買商鋪及住宅共計32套，總房款1139萬余元，支付首付款575萬余元后，開發商向張某交付了房產。

張某接收房產不久，就提出房屋質量、消防通道被占用、房產證辦理等一系列問題，和開發商產生激烈分歧。張某一直拒付564萬余元尾款。雙方僵持多年，開發商打算提起訴訟，要求張某支付尾款及違約金共計1100萬余元。

從事民商事審判工作十余年的劉玲玲敏銳地察覺到，如果讓開發商補充材料后直接立案，這起房屋買賣糾紛可能需要耗時數月進行司法鑒定，訴訟成本高，矛盾也會進一步擴大。趙某聽取劉玲玲建議后，同意在綜治中心進行先行調解。劉玲玲第一時間與峨橋鎮綜治中心聯系，迅速組成“法官+調解員+社區網格員”的調解團隊。

為了促使雙方達成一致意見，劉玲玲分別約見了兩位當事人。在向開發商代表趙某釋明權利與義務的同時，也說明調解這類糾紛的優勢。“房屋質量有問題、消防交付條件不滿足均是業主拒付尾款的合理抗辯，如果進入訴訟程序，業主提出反訴主張，法院還有可能啟動司法鑒定程序，你們的回款周期將大幅延長?！眲⒘崃崃信e了幾個通過調解幫助企業順利回籠資金的案例。

“我知道你們找我干嘛，房屋存在那么多問題沒解決，我是肯定不會付尾款的，你們再怎么說也沒用。”見到法官、調解員上門，張某堅決地表明態度。

“張老板，您別急，我們現在就是在幫您解決問題。如果您認為房屋存在質量問題，我們可以幫您協調專業機構評估，如果只是資金周轉困難，我們幫您與開發商協商調整付款方式，您先把想法告訴我們，我們才好對癥下藥，是不是？”劉玲玲耐心地引導張某。

張某覺得劉玲玲言之有理，客氣地讓座、倒茶。

“張老板，您最近茶葉生意不錯吧？聽說您為了把上海的產業搬回家鄉，提前好幾年就開始謀劃了，正是因為你們這群有情懷的企業家，才有了峨橋鎮今天的發展。”調解員陳良學上門時，絕口不提糾紛，先聊起了張某的創業經歷。見對方態度松動，順勢說，“開發商那邊也難，這幾年房地產市場不景氣，他們資金鏈快斷了，很多你熟悉的銷售經理都離職了，新來的業務主管，也是被公司派來解決老問題的?！?/p>

社區網格員周云則利用人熟地熟的優勢，打聽到張某近期廠房擴建資金周轉困難，更擔心尾款付后房屋問題沒人管。她將此情況向法官反饋，劉玲玲當即和趙某協商：“如果能在尾款支付方式上靈活處理，或許能解開死結?！?/p>

劉玲玲約雙方當事人調解那天，雙方剛落座就爭得面紅耳赤。

趙某堅持“先付款后整改房子問題”。張某拍桌子反駁：“你們之前承諾幫我修房屋、辦房產證、解決消防通道占用問題，結果一個問題都不解決，就知道要錢?！壁w某隨即提出：“你房款都沒付清，怎么給你辦證？”

眼見雙方劍拔弩張，場面愈發緊張，劉玲玲趕緊抬手制止，轉身打開電腦里的房屋現場照片：“目前爭議主要集中在三點：一是房屋墻面裂痕的質量問題，二是消防通道占用問題，三是房屋尾款支付問題，對不對？”見雙方點頭，她逐項拆解。

針對房屋質量問題，雙方當事人均認可房屋主體結構沒有問題，對于墻面裂痕，由于張某已經自行修補，開發商以不再主張違約金作為補償條件。針對消防通道占用問題，開發商和張某共同協商后配合處置。針對尾款支付問題，564萬余元分三期一年內付清，逾期按LPR（貸款市場報價利率）標準計算違約金，房款付清后七日內開發商配合張某辦理房產證。

此時，張某突然提出：“要是我付清了款，對方不配合辦房產證怎么辦？”

劉玲玲當即回應：“法庭可以對你們簽訂的調解協議進行司法確認，法律效力等同判決。”說著，將司法確認裁定書模板放到雙方面前，“這份文書可以直接向法院申請強制執行，請你們放心吧?！?/p>

雙方都提筆在調解協議上簽下了名字，法庭當場出具司法確認裁定書。

趙某不禁感慨：“從我去法庭咨詢到拿到司法確認裁定書，只用了23天，真是太感謝你們了?！?/p>

張某則拉著陳良學的手說：“多虧你們跑前跑后，不然我可能真要當被告了?！?/p>

來源：人民法院報·2版

記者：周瑞平 | 通訊員：巫寒雨 宋慧玲

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