入庫案例：這種情況下，委托人通過其他中介人訂立合同的不構成“跳單”

青島某房產經紀有限公司訴由某中介合同糾紛案

——中介人提供的交易信息不屬于獨家享有的，委托人通過其他中介人訂立合同的不構成“跳單”

（圖源網絡 侵刪）

關鍵詞民事中介服務合同 跳單 中介人 報酬

基本案情

原告青島某房產經紀有限公司訴稱：從2021年3月15日開始，原告不斷為被告篩選、推薦并帶被告實地查看房源，通過對原告提供的房源信息進行篩選，被告及其家人最終相中了位于市北區伊春路房產一套。同日，原被告成立口頭居間合同關系。在原告的持續努力下，賣方底價定在195萬元，原告及時把價格等其他交易信息如實向被告反饋，從2021年5月19日至2021年6月10日，原告繼續根據被告的要求為被告篩選并推薦房源。2021年6月11日，被告向原告謊稱首付不到位，暫時不買房。后，原告得知被告為逃避向原告支付中介費的義務已私下購買了上述房產。被告行為已構成根本違約，嚴重侵害了原告的合法權益，為維護原告的合法權益，請求法院依法判令：1.被告由某向原告支付中介費39900元；2.本案訴訟費用及其他訴訟有關的費用由被告承擔。

被告由某辯稱：被告沒有利用原告或者劉某秀的房源信息、機會等條件，并未構成違約。首先，原房屋所有人將房屋出售信息通過貝殼網、鏈家網等網絡發布；其次，原房屋所有人并非只委托了一家中介公司出售房屋，而是多家；再次，劉某秀未能實現由某期望的房價190萬，其工作并不能促成房屋買賣合同的成立；由某并未私下與賣方成交，成交的雙方是案外人陳某和原房東吳某，并且雙方是通過中介以明顯低于劉某秀的報價成交的。故由某不構成“跳單”違約。

法院經審理查明：2021年3月15日，由某通過朋友介紹添加了原告法定代表人劉某秀的微信，由某欲通過中介購買房屋，后原告向由某推薦了部分房源，并帶領由某查看了青島市市北區伊春路的涉案房產。2021年5月6日，由某給劉某秀發微信，要求其約房東談談價格，劉某秀回復“價格方面190多萬夠嗆，估計200萬出頭應該差不多”；2021年5月11日，劉某秀給由某發微信告知由某，房產證已經辦好，房東下周一去拿證，由某回復青雅居房產“好”；2021年5月16日，由某給劉某秀發微信“劉姐，那個房子手續周一辦好，后面怎么弄？我聽你安排啊”。2021年5月18日下午，劉某秀通過微信與由某約定次日下午6:30約房東談價格。2021年5月19日，劉某秀給由某發微信把購買房屋需要承擔的各項費用向由某做了說明，其中包括中介費39900元以及稅費等，由某于2021年5月20日回復劉某秀“姐，昨晚上打電話說了一下，我們家人的意思還是這樣，190萬還行，你看加上你的中介費4萬元，還有稅錢就要6萬元，還有裝暖氣關門窗就要四五萬！195萬就在看看別的房子！190萬正好把暖氣和門窗費用省出來”。2021年7月4日，劉某秀發現由某已經購買了涉案房產，向由某發微信，要求由某支付中介費，由某否認購買了上述房屋。由某曾經對劉某秀的服務做出過“超驚喜”的評價。在訴訟過程中，由某承認其于2021年6月30日通過其他中介購買了涉案房產，并支付了中介費，其購買房屋的價格為195萬元，并稱購買此房屋系其家人的意愿。

2021年5月5日，案外人陳某（被告由某之夫）通過居間方某乙房產中介與房產原所有人簽訂了房屋買賣合同，支付了15,000元的中介費，并辦理了房產過戶手續。

山東省青島市市北區人民法院于2021年12月16日作出（2021）魯0203民初9064號民事判決：被告由某支付原告青島某房產經紀有限公司中介費39900元。宣判后，被告由某提出上訴。山東省青島市中級人民法院于2022年6月22日作出（2022）魯02民終4730號民事判決：一、撤銷山東省青島市市北區人民法院（2021）魯0203民初9064號民事判決；二、由某支付青島某房產經紀有限公司中介費10000元；三、駁回青島某房產經紀有限公司的其他訴訟請求。

裁判理由

法院生效判決認為，本案爭議焦點：(一)青島某房產經紀有限公司是否具備原告主體資格；(二)由某是否應向青島某房產經紀有限公司支付中介費39900元。

一、青島某房產經紀有限公司是否具備原告主體資格

劉某秀作為青島某房產經紀有限公司的法定代表人，劉某秀就涉案房產通過微信等方式與被告由某進行溝通，系履行職務行為，其有權以青島某房產經紀有限公司產名義起訴，由某主張青島某房產經紀有限公司主體不適格，依據不足，法院不予支持。

二、由某是否應向青島某房產經紀有限公司支付中介費39900元

由某與青島某房產經紀有限公司之間未簽訂書面中介合同，未對雙方權利義務作出明確約定，未限制由某接受其他中介服務。在青島某房產經紀有限公司與由某的微信聊天記錄中也曾提到，房東讓其調價，調價后看了3個客戶，都不是青島某房產經紀有限公司店里的，可見涉案房產不是由青島某房產經紀有限公司獨家提供中介服務。本案中，青島某房產經紀有限公司與由某就涉案房屋買賣進行協商，青島某房產經紀有限公司告知由某中介費數額，由某曾表示房屋價格加上中介費數額過高，未對中介費達成一致。由某家人最終系通過其他中介公司，以市場價格購買涉案房屋，并向該中介公司支付了中介服務費15000元。根據民法典第965條規定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”由某及其家人通過其他中介公司完成涉案房屋交易的行為，不構成青島某房產經紀有限公司主張的所謂“跳單”的違約行為，青島某房產經紀有限公司以由某違約要求由某支付全部中介費用無依據，不予支持。二審庭審過程中，由某申請證人鄭某出庭作證，證人當庭出示了其與由某的微信聊天記錄，可以看到鄭某為由某提供了多處房源供其選擇，并完成帶看房屋、協商成交價格等中介服務，最終促成涉案房屋買賣。由某系在青島某房產經紀有限公司處得到涉案房屋初步信息后，要求鄭某提供涉案房屋具體信息，并完成最終交易，該行為存在一定過錯。并且，本案中，青島某房產經紀有限公司前期已為由某提供房源信息、帶看房屋、協調看房時間等中介服務，付出了一定勞動，綜合全案，酌定由某向青島某房產經紀有限公司支付1萬元費用為宜。綜上，由某的上訴請求部分成立。

裁判要旨

禁止“跳單”是民法典的新增規定，是對誠信核心價值觀的弘揚，有利于維護房地產交易市場的健康發展。在中介服務合同中沒有明確約定禁止委托人與其他中介服務提供者進行交易且多個中介服務機構對同一房屋提供中介服務的情況下，購房者作為委托人，對比多家機構的服務后選擇質優價廉的中介服務機構提供服務的行為不構成跳單。

關聯索引

《中華人民共和國民法典》第965條

一審：山東省青島市市北區人民法院（2021）魯0203民初9064號民事判決（2021年12月16日）

二審：山東省青島中級人民法院（2022）魯02民終4730號民事判決 （2022年6月22日）

入庫編號：2024-08-2-123-002

來源： 山東高法

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