涉外房產律師：外國人如何在荷蘭購買房產？需要注意哪些？

外國人在荷蘭購買房地產的核心原則是 “歐盟 / 歐洲經濟區（EU/EEA）公民無特殊限制，非 EU/EEA 公民需居留許可，且需遵守公證與土地登記強制流程”，具體規則、結構及步驟如下：

一、外國人購買資格與核心限制

1.EU/EEA 公民及實體：與本國公民完全平等待遇

歐盟（EU）、歐洲經濟區（EEA）公民或注冊地在 EU/EEA 的法律實體（如荷蘭有限責任公司 BV、股份公司 NV），可在荷蘭自由購買、持有任何類型房地產，無數量、區域（除少數生態保護區域外）或價格門檻限制：

可直接以個人名義購買住宅（如公寓、獨棟房屋）、商業地產（商鋪、寫字樓、工業廠房），無需額外審批；

購買農業用地時，僅需向荷蘭農業、自然及食品質量部（Ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit）提交 “農業用途聲明”，確保用于農業生產，與荷蘭公民適用同一標準；

無需荷蘭居留許可，僅需提供護照及荷蘭稅號（Burgerservicenummer, BSN，可通過荷蘭稅務局（Belastingdienst）申請）。

2.非 EU/EEA 公民及實體：需有效居留，無其他普遍限制

個人：需滿足兩個核心條件：①持有荷蘭 “有效居留許可”（如工作居留、家庭團聚居留，短期旅游簽證不可）；②申請 BSN（需居留許可作為前提），用于繳納稅費及簽署合同；資金來源需通過反洗錢核查（提供銀行流水，證明資金為合法收入或投資款）。

實體：外國公司需通過 “荷蘭注冊實體”（如 BV）購買，公司需在荷蘭商會（Kamer van Koophandel, KvK）注冊，外資占比無限制，但需披露 “受益所有人信息”（提交至荷蘭金融監管局（AFM）備案）；購買商業地產時，需證明房產用途與公司主營業務相關（如物流企業僅可購買倉庫用地）。

區域限制：僅 “國家級生態保護區”（如弗萊福蘭省部分自然保護區）需額外獲得荷蘭環境部（Ministerie van Infrastructuur en Milieu）審批，普通住宅、商業地產無區域禁令。

2.禁止購買的類型

無論國籍，外國人不可購買 “公共領域土地”（如市政公園、公共道路附屬土地）、“軍事戰略區域”（如鹿特丹港軍事管控區），及 “土著社區保留地”（僅限荷蘭原住民集體所有），除非獲得荷蘭國防部與環境部聯合豁免（僅適用于基礎設施或生態友好型投資項目）。

二、主要購買結構（三種核心模式）

外國人在荷蘭購買房地產的結構需結合投資目的（自住、出租、商業開發）選擇，具體如下：

三、核心購買流程（五步法定程序）

荷蘭房地產交易實行 “公證前置、Kadaster 登記生效” 制度，公證人（Notaris）是法定必要角色（負責合法性核查與文件認證），核心登記機構為荷蘭土地登記處（Kadaster），具體步驟如下：

1.第一步：申請 BSN 與產權核查

申請 BSN：非 EU/EEA 公民憑居留許可向 Belastingdienst 申請，流程 1-2 周；EU/EEA 公民可憑護照直接申請，無需居留；

產權核查：委托荷蘭律師或公證人向 Kadaster 調取房產的 “產權證書（Kadastercertificaat）”，核查內容：①賣方是否為合法所有權人；②房產是否存在抵押、查封、地役權（如公共設施通行權）；③是否屬于禁止購買類型，若有瑕疵需賣方在交易前解除（如注銷抵押）。

2.第二步：簽署預約協議（Koopafspraak）

雙方簽署 “預約購買協議”，約定核心條款：房產描述（含 Kadaster 編號、面積、邊界）、成交價、定金（通常為 10%-15%）、最終交易時限（如 60 天內）。定金由公證人托管（非直接支付給賣方），若賣方違約需雙倍返還定金；若買方違約，定金歸賣方所有（需扣除公證核查費）。協議需經公證人審核，具備強制執行力（可向荷蘭法院申請強制執行）。

3.第三步：能源證書與房屋檢測（Mandatory）

賣方需向買方提供 “能源性能證書（Energiecertificaat）”（有效期 10 年），標注房產能源效率等級（A-G）；若購買二手房產（建造超 10 年），買方需委托荷蘭認證機構開展 “房屋結構檢測（Bouwkundige inspectie）”，確認無結構缺陷（如地基問題、水管老化），檢測報告需作為正式協議附件。

4.第四步：簽署正式公證書（Notari?le Akte）

在公證人面前簽署正式買賣協議，公證人需完成以下核查：①買賣雙方身份與 BSN 有效性；②非 EU/EEA 買方的居留許可；③能源證書與房屋檢測報告的合規性；④資金來源合法性（反洗錢要求）。協議需明確：

買方需繳納的轉讓稅、賣方需繳納的增值稅（僅新房）；

賣方需結清的費用（如過往年度房產稅、物業費、水電費）。簽署后，公證人需在 7 個工作日內將協議提交至 Kadaster。

5.第五步：產權登記（所有權生效關鍵）

Kadaster 收到公證書及稅費繳納證明后，核查無誤即完成 “所有權過戶登記”，并向買方發放 “新 Kadastercertificaat”（注明買方為合法所有權人）。登記信息實時同步至 Kadaster 官網，任何人可查詢房產的所有權人、權利負擔（如抵押），登記完成后交易正式生效。

四、核心稅費（買方 / 賣方承擔）

荷蘭房地產交易稅費按 “房產類型（住宅 / 商業）、交易模式（直接 / 間接）” 劃分，核心稅費如下：

五、賣方的法定責任與風險提示

1.賣方的強制責任

產權保證：無論協議是否約定，賣方需保證產權 “完整無瑕疵”，若存在未披露的抵押、查封或第三方主張（如前業主繼承人），需返還買方購房款并賠償利息（按荷蘭央行基準利率 + 2% 計算）；

瑕疵擔保：對房產 “隱藏缺陷”（如結構裂縫、電路故障）承擔責任，買方可在登記后 2 年內向法院主張 “價格減免”（最高為成交價的 25%）或 “解除合同”，賣方不得通過協議免除該責任；

能源證書義務：未向買方提供有效能源證書的，賣方可被 Belastingdienst 處以罰款（最高 2500 歐元），買方有權拒絕支付尾款。

2.外國人特殊風險

居留許可失效風險：非 EU/EEA 公民若居留許可到期且未續簽，雖不影響已登記的房產所有權，但出售房產時需提供 “有效居留或離境證明”，否則 Kadaster 可能延遲登記；

VVE 章程限制：購買合作公寓（VVE）需嚴格遵守章程，如擅自改造陽臺、拖欠物業費，VVE 可通過法院強制整改或拍賣房產；

外匯匯出：出售房產后，非 EU/EEA 公民匯出資金需向荷蘭央行（De Nederlandsche Bank, DNB）提交 “交易證明”（公證書、稅費繳納證明），標注 “Proceeds from Sale of Dutch Real Estate”，單筆超 10 萬歐元需額外申報資金用途。

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