城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的思考

背景：當(dāng)前受出口下降影響，經(jīng)濟(jì)回暖壓力很大。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資過度，將會給政府帶來沉重的包袱。盡管國家促消費(fèi)政策不斷加碼，但是內(nèi)循環(huán)仍然乏力，帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展不明顯。個(gè)人認(rèn)為：居民消費(fèi)降級的原因是把資金大部分投入到房地產(chǎn)業(yè)了，手頭沒有多少現(xiàn)金，尤其是房地產(chǎn)業(yè)斷崖式下降，房產(chǎn)價(jià)格相對2021年前相比跌破40%，居民財(cái)富縮水嚴(yán)重，沒有消費(fèi)信心。相反，很多家庭背負(fù)住房按揭貸款壓力，受房價(jià)下跌影響，資不抵債，沒有消費(fèi)能力。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)100多個(gè)，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)占GDP的30%，因此，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展十分重要。

城鎮(zhèn)住房分析：1.住房數(shù)量情況，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，全國商品房建設(shè)規(guī)模截至2024年已形成龐大存量，累計(jì)建筑面積接近300億平方米，當(dāng)前(2025年)城鎮(zhèn)人均商品房面積約28-40平方米。初步估計(jì)，全國拆遷還建房面積估計(jì)不會少于50億平方米。還建房沒有辦理產(chǎn)權(quán)證。全國城市商品住房和還建房合計(jì)總面積測算是350億平方米左右。城鎮(zhèn)住房發(fā)展過快過多，按照人均占比計(jì)算，目前嚴(yán)重過剩。2.購買住房需求兩類人群：一是剛需人群、 二是改善人群。當(dāng)前，農(nóng)村戶籍登記人員中只有10%的村民留守在農(nóng)村，這些人群幾乎是老年人和貧困戶，搬遷進(jìn)入城市生活需要購房的人很少。每年結(jié)婚安家的年輕人是剛需人群，但是數(shù)量和需求有限，對房地產(chǎn)業(yè)帶來不了多大影響。一部分城市人群，家庭人口增加和經(jīng)濟(jì)水平提高了，有改善住房的意愿，由于現(xiàn)住房賣不出去，影響改善人群購房。投資型購房沒有了，而且大量的拋售住房。因此，房地產(chǎn)業(yè)就形成了一個(gè)僵局。

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房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展舉措：“減、降、新”：近段時(shí)間以來，國家接連出臺住房“止跌回穩(wěn)”的好政策，但是成效仍然不明顯。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展一定要根據(jù)我國城市化進(jìn)程過快，住房產(chǎn)品單一，以及當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不景氣的實(shí)際情況，采取果斷措施。我認(rèn)為，在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上要進(jìn)一步完善，具體舉措落實(shí)在三個(gè)字“減、降、新”。“減、降、新”：減少存量住房，降低購房首付比例和利率，條件成熟時(shí)推出新型住房。“減”：減少存量住房。1978-1999年城鎮(zhèn)新建住房約50億平方米，（含福利房和小產(chǎn)權(quán)房），這批住房基本上是預(yù)制板的磚混結(jié)構(gòu)，質(zhì)量非常差，樓棟間距小，基礎(chǔ)設(shè)施配套差。近幾年，這種老舊房片區(qū)投入舊城改造資金非常多，占地約100畝的片區(qū)花費(fèi)不少于5000萬元，全國投入了大量資金。投入巨資改造后，仍然空置嚴(yán)重，老舊危住房空置率高達(dá)60%以上，舊城改造意義不大。建議將這批次住房中質(zhì)量好的收儲用作保障房，將質(zhì)量差的拆除后收儲土地，可以減少50億平方米的存量房。做法是國家發(fā)行國債收購居民老舊危房，減少住房存量，同時(shí)居民增加了大量的現(xiàn)金收入。居民拿到現(xiàn)金后，一部分人去還債務(wù)，包括還住房貸款，降低了因住房貶值引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)；一部分人趁著房價(jià)低置換改善房，有利于房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，可以讓房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的企業(yè)重新煥發(fā)活力；一部分人投資和消費(fèi)，可以創(chuàng)造GDP。收購50億平方米老舊危房，按6000元/平方米計(jì)算，需要30萬億元資金。社會增加30萬億元資金流動后，必將刺激經(jīng)濟(jì)新一輪的騰飛。“降”：降低購房首付比例和利率。在減少存量住房、增加了流動資金的同時(shí)，通過進(jìn)一步降低購房首付比例和利率，調(diào)動居民購買住房的積極性，置換改善型住房和購房達(dá)到資產(chǎn)保值增值目的。從而，可以促進(jìn)住房的流動性。“新”：條件成熟時(shí)推出新型住房。待住房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定后，在拆除老舊危房收購的城鎮(zhèn)土地上穩(wěn)步有序地建設(shè)新型住房（第四代房），用以滿足人民對住房不斷提高的新需求。這樣，在合理利用城市土地的情況下，保障了耕地面積，又避免了不斷的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，我國城市提前進(jìn)入集約化建設(shè)新時(shí)期。收儲50億平方米老舊危房的土地成本相比5年前要少50%的資金，待房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定后，逐年開發(fā)建設(shè)新型住房盈利中歸還國債。（涂樣紅）