當(dāng)房地產(chǎn)失去“拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)”的使命之后 || 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路系列二

撰文/橫山

在很長一段時(shí)間里，房地產(chǎn)是被寫進(jìn)宏觀敘事里的。政府工作報(bào)告要提，宏觀分析要提，銀行信貸結(jié)構(gòu)里也能一眼看見它的分量。它被當(dāng)成支柱產(chǎn)業(yè)、拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的三駕馬車之一，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引發(fā)一輪社會(huì)性焦慮。

現(xiàn)在，一個(gè)事實(shí)悄悄浮出水面：房地產(chǎn)正在從拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的主角位置退下來。這不是某位領(lǐng)導(dǎo)一句話就能翻轉(zhuǎn)的趨勢，而是人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化階段、資產(chǎn)負(fù)債表、消費(fèi)能力共同作用的結(jié)果。

那么問題來了：當(dāng)房地產(chǎn)不再肩負(fù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的宏大使命之后，這個(gè)行業(yè)、這群人、這塊土地，未來還能去哪里？

先把“拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)”這幾個(gè)字拆開看。

過去二十年里，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的作用，主要有三條線：一條是投資，一條是消費(fèi)，一條是金融。

投資端，通過土地出讓和開發(fā)建設(shè)，拉動(dòng)了龐大的固定資產(chǎn)投資；消費(fèi)端，通過住宅和相關(guān)耐用消費(fèi)品，帶動(dòng)了家具、家電、裝修、汽車等一整條鏈條；金融端，通過按揭貸款、開發(fā)貸、信托、資管計(jì)劃、理財(cái)產(chǎn)品，把金融體系深度綁定在一塊塊土地上。

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從宏觀數(shù)據(jù)看，這套組合拳確實(shí)在特定階段起到了提振的作用：財(cái)政收入快速增長，城市基建以肉眼可見的速度鋪開，居民資產(chǎn)負(fù)債表在紙面上變得漂亮，大量行業(yè)直接或間接吃上了房地產(chǎn)飯。

問題是，這種拉動(dòng)本身就有強(qiáng)烈的階段性。它默認(rèn)了一個(gè)前提：人口持續(xù)進(jìn)城，城市用地不斷擴(kuò)張，房價(jià)溫和上漲，居民對未來收入充滿信心。這些前提一旦改變，拉動(dòng)就會(huì)從良性刺激，變成對未來的透支。

今天回頭看，我們很難再用輕松的語氣說，房地產(chǎn)拉動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)。更精確的說法是：房地產(chǎn)在很長時(shí)間里，承擔(dān)了超出一個(gè)行業(yè)正常職責(zé)的角色，既托起了一個(gè)階段的繁榮，也深深地參與了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的畸形化。

有一種非常簡單的誤解：以為房地產(chǎn)不再拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，是因?yàn)檎{(diào)控太嚴(yán)，是因?yàn)檎卟蛔尭闪恕＿@個(gè)歸因方便，甚至有點(diǎn)解氣，但不準(zhǔn)確。

真正推動(dòng)這個(gè)使命退場的，是幾個(gè)基本面：

第一，人口和城鎮(zhèn)化進(jìn)入收縮或平臺期。

人口增速放緩、甚至負(fù)增長，新增城鎮(zhèn)人口有限，許多三四線城市和縣城人口開始持續(xù)凈流出。在這樣的基礎(chǔ)上繼續(xù)大規(guī)模推地、造新城，只能制造長期庫存。也許可以靠政策去刺激幾年，但沒法靠政策憑空創(chuàng)造人口。

第二，居民資產(chǎn)負(fù)債表已經(jīng)高度集中在房地產(chǎn)。

前一輪房價(jià)上漲，成千上萬家庭已經(jīng)把可動(dòng)用的杠桿和現(xiàn)金流基本用盡。繼續(xù)用“首付貸”“加杠桿”來撬動(dòng)需求，只會(huì)壓垮更脆弱的中產(chǎn)階層。房子對很多家庭來說，已經(jīng)不是再多一套的投資選擇，而是已經(jīng)扛不動(dòng)的長期負(fù)擔(dān)。

第三，金融體系的風(fēng)險(xiǎn)暴露到了極限。

無論是銀行信貸，還是影子銀行，房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的比重曾經(jīng)高得不合理。繼續(xù)放任這個(gè)行業(yè)做拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主力，意味著把系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)推向一個(gè)危險(xiǎn)區(qū)間。去杠桿、強(qiáng)監(jiān)管，是出于防止整個(gè)系統(tǒng)失穩(wěn)的必要。

第四，宏觀結(jié)構(gòu)需要真正“脫虛向?qū)崱薄?/b>

如果一個(gè)國家長期依賴土地和資產(chǎn)價(jià)格上漲來維持增長，大概率會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)結(jié)果：制造業(yè)空心化，科技與創(chuàng)新發(fā)展乏力。中國這幾年反復(fù)強(qiáng)調(diào)高質(zhì)量發(fā)展，本質(zhì)上就是承認(rèn)，靠房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的舊路走不下去了。

在這些條件下，房地產(chǎn)繼續(xù)扮演拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的角色，不再有利，而是有害。這個(gè)使命遲早要結(jié)束，只是早結(jié)束還是拖延著結(jié)束。

如果我們接受一個(gè)前提，房地產(chǎn)不再是宏觀層面拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的第一發(fā)動(dòng)機(jī)，那么接下來的調(diào)整會(huì)出現(xiàn)在三個(gè)維度：國家、地方政府、行業(yè)內(nèi)部。

對國家而言，政策敘事要變。

過去的邏輯是，適度擴(kuò)大內(nèi)需，積極推動(dòng)城鎮(zhèn)化，通過房地產(chǎn)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)增長。以后則要把重點(diǎn)移向制造業(yè)升級、科技創(chuàng)新、綠色轉(zhuǎn)型、養(yǎng)老和公共服務(wù)的長周期投資。房地產(chǎn)仍然重要，但更多被當(dāng)成風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)去管理，而不是增長點(diǎn)去依賴。

對地方政府而言，土地財(cái)政的慣性必須被打斷。

過去很多地方政府的預(yù)算，有很大一塊是寄希望于賣一塊好地。拍地時(shí)追求總價(jià)和溢價(jià)率，賣出去就算完成任務(wù)，很少考慮這塊地未來二十年的城市功能。

這套思路在土地稀缺、地價(jià)上行的時(shí)代還勉強(qiáng)說得過去，在存量博弈、人口流出的今天，就是慢性自殘。地方財(cái)政要轉(zhuǎn)向更穩(wěn)定、更可持續(xù)的稅源，土地管理要從變現(xiàn)資產(chǎn)變成空間治理。

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對行業(yè)內(nèi)部而言，最直接的沖擊，是對規(guī)模邏輯的否定。

當(dāng)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的大旗被收回，開發(fā)商就很難再用“我們是地方支柱”“我們在拉動(dòng)就業(yè)”這樣的理由，為高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)辯護(hù)。

行業(yè)自己要回答的問題變成，在不被賦予神圣使命的情況下，房地產(chǎn)作為普通產(chǎn)業(yè)，憑什么存在？靠什么盈利？為誰服務(wù)？

這就引出一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)向：從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)到服務(wù)生活。

把房地產(chǎn)從宏觀敘事的神壇上請下來，不等于宣布這個(gè)行業(yè)無用。相反，只有當(dāng)它放下那塊虛高的招牌，回到自身邊界之內(nèi)，才有可能做回一個(gè)正常、健康的行業(yè)。

從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)在未來至少有三種清晰的角色。

第一，作為空間與基礎(chǔ)設(shè)施的提供者。

一個(gè)現(xiàn)代社會(huì)，仍然需要大量高質(zhì)量的空間載體：居住、辦公、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、運(yùn)動(dòng)……這些需求不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)不拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)了，就自動(dòng)消失。區(qū)別在于，評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)要從賣得快不快、漲得多不多，轉(zhuǎn)向好不好用、用起來是不是讓人舒展。

第二，作為社區(qū)與生活方式的組織者。

過去開發(fā)商賣完房子就走人，物業(yè)服務(wù)被當(dāng)成低端、低附加值的板塊。未來則必須反過來，誰有能力在一個(gè)社區(qū)里長期組織生活、經(jīng)營社群、提供持續(xù)的服務(wù)，誰就真正有議價(jià)權(quán)。

阿那亞之類項(xiàng)目讓人看見了一種可能，房地產(chǎn)不只是賣空間，而是提供一整套生活體驗(yàn)和社群關(guān)系。這條路并不好走，但它至少為這個(gè)行業(yè)打開了一扇窗。

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第三，作為存量城市的“修補(bǔ)者”。

中國大規(guī)模增量開發(fā)的時(shí)代正在結(jié)束，接下來長達(dá)幾十年的任務(wù)，是對既有城市空間的修復(fù)、更新和再利用——舊城改造、老舊小區(qū)升級、公共空間再設(shè)計(jì)、存量商業(yè)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的再運(yùn)營。這部分工作，既需要對空間和財(cái)務(wù)的理解，也需要對人和社區(qū)的敏感。真正做得好的開發(fā)商，可以在這一領(lǐng)域找到新的長期價(jià)值。

換句話說，房地產(chǎn)可以不再拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)，但可以成為讓這個(gè)社會(huì)住得更體面、活得更有尊嚴(yán)的那部分力量。如果非要找一個(gè)新使命，這個(gè)使命比拉動(dòng) GDP要干凈得多。

對于還想在這個(gè)行業(yè)里繼續(xù)工作的企業(yè)和從業(yè)者來說，最困難的不是學(xué)新東西，而是放棄幾種舊的幻覺。

幻覺一：房地產(chǎn)還可以被某一次政策寬松“救回來”。

每一輪相對寬松的信貸或銷售恢復(fù)，都會(huì)在業(yè)內(nèi)制造一陣“春天來了”的興奮。但把下行趨勢當(dāng)成一時(shí)波動(dòng)，把結(jié)構(gòu)性收縮當(dāng)成周期性回調(diào)，是最危險(xiǎn)的誤判。對許多區(qū)域和項(xiàng)目來說，這不是走一圈再上去，而是從高位滑向常態(tài)甚至低位。

幻覺二：規(guī)模還代表安全。

曾經(jīng)，千億房企是光環(huán)，是安全邊際。現(xiàn)在大家都知道，規(guī)模越大，資產(chǎn)負(fù)債表越沉重，越容易被周期拖死。下半場真正有生命力的企業(yè)，很可能恰恰是那批控制節(jié)奏、拒絕盲目擴(kuò)張、把風(fēng)險(xiǎn)看得比排名更重的慢公司。

幻覺三：繼續(xù)靠產(chǎn)品升級就能突圍。

改改立面、堆堆配置、換幾個(gè)網(wǎng)紅品牌做配套，這些小聰明在過去的景氣期還能換來一點(diǎn)溢價(jià)，在需求收縮期就顯得蒼白。真正的產(chǎn)品升級，不是把房子做得更貴一點(diǎn)，而是更貼近特定人群的生活方式，更誠實(shí)地回應(yīng)他們的擔(dān)憂和期待。

幻覺四：運(yùn)營就是多做活動(dòng)、多搞IP。

很多企業(yè)嘴上都在說運(yùn)營，實(shí)際做的還是物業(yè)管理加營銷活動(dòng)。真正的運(yùn)營，是對一個(gè)地方長期負(fù)責(zé)。人來了之后有沒有留下來，留下來之后生活有沒有變得更好，這個(gè)更好能不能被看見、被驗(yàn)證。否則，所有運(yùn)營的說法，只是延長銷售動(dòng)作的花樣。

放棄這些幻覺之后，留下的問題才是實(shí)在的，在一個(gè)不再需要你去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，你還能靠什么證明自己存在的必要？

當(dāng)房地產(chǎn)不再被當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來供奉，意味它越來越像一個(gè)普通行業(yè)，要接受社會(huì)的雙向評價(jià)，一方面是市場，一方面是公共。

市場評價(jià)很直接：你提供的產(chǎn)品和服務(wù)，是否有人愿意為之付錢？過去很多項(xiàng)目賣得好，是因?yàn)槟鞘浅鞘欣飪H有的幾種選項(xiàng)之一，不得不買；未來，在人口不再高速增長、選擇變多的環(huán)境里，真正有價(jià)值的項(xiàng)目會(huì)更少、但更硬。

公共評價(jià)則是另一套尺度：你的存在，對一座城市的長期運(yùn)行、對居民的日常生活，究竟是加分還是減分？

一個(gè)做得好看的住宅區(qū)，如果只會(huì)制造早晚高峰的交通堵塞，周邊公共空間全部被圍墻和停車場擠壓，那從公共視角看，只是一個(gè)花哨但粗魯?shù)泥従印?/p>

反之，一個(gè)未必頂豪，卻在街道、綠地、公共空間上花了心思，讓周邊居民都得益的項(xiàng)目，很可能在未來被重新看見。

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房地產(chǎn)行業(yè)過去習(xí)慣于只對上級和市場匯報(bào)，對真正使用空間的人、對城市管理者的感受并不敏感。下半場，這樣的麻木會(huì)越來越難以為繼。

開發(fā)商必須學(xué)會(huì)聽一種新的聲音，那些每天在你提供的空間里吃飯、穿行、生活、老去的普通人的聲音。

當(dāng)這些聲音真正被聽見、被納入評價(jià)體系，房地產(chǎn)或許才算完成了從拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的工具，向服務(wù)社會(huì)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施這一角色轉(zhuǎn)換。

當(dāng)一個(gè)行業(yè)從神壇上退下來的時(shí)候，第一反應(yīng)往往是失落：我們不再被尊崇，不再被視為國家發(fā)展的主力軍。但從長遠(yuǎn)看，這未必是壞事。

一個(gè)被賦予過高使命的行業(yè)，最容易迷失邊界，承擔(dān)自己無法承受的風(fēng)險(xiǎn)，把原本可以慢慢做好的事情，做成一場帶有賭博性質(zhì)的集體沖鋒。中國房地產(chǎn)在過去三十年里，多少沾染了這種氣息。

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當(dāng)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的大旗被收回，房地產(chǎn)有機(jī)會(huì)回到一個(gè)更謙卑的位置，不再替國家、替城市、替居民做宏大敘事，而是踏踏實(shí)實(shí)回答幾個(gè)簡單的問題：

這塊地，二十年后是不是一個(gè)舒服的生活場域？

這棟樓里的人，會(huì)不會(huì)覺得自己被好好對待？

這個(gè)社區(qū)，會(huì)不會(huì)讓孩子、青年、中年、老人都找到自己的位置？

如果有一天，這個(gè)行業(yè)能坦然接受，我們不再是發(fā)動(dòng)機(jī)，只是這輛車上一個(gè)可靠的部件，做好自己該做的那一部分，就已經(jīng)不容易，那可能正是中國房地產(chǎn)真正成熟的開始。

下一篇，我們繼續(xù)談，未來的好房子如何從產(chǎn)品力走向生活力。

撰文：橫山 | 編輯：拂曉｜ 視覺編輯：劉澈

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