比周邊漲8% 新楊思地王翡雲(yún)悅府值得買(mǎi)嗎？

最近申度君的很多朋友和后臺(tái)粉絲都在打聽(tīng)翡雲(yún)悅府和中海云邸玖章，申度君針對(duì)區(qū)位和產(chǎn)品也給了他們一些建議。正好今天最新一批次新房過(guò)會(huì)名單發(fā)布，2個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格也出來(lái)了。申度君再系統(tǒng)寫(xiě)個(gè)文章給各位分析一下剛剛過(guò)會(huì)的樓盤(pán)，重點(diǎn)分析一下翡雲(yún)悅府和中海云邸玖章。文章不長(zhǎng)，只講干貨。

今天公布過(guò)會(huì)5個(gè)樓盤(pán)共推出650套新房源，4個(gè)樓盤(pán)價(jià)格超過(guò)10萬(wàn)每平，其中最受關(guān)注的是浦東新楊思的翡雲(yún)悅府。

今日過(guò)會(huì)樓盤(pán)名單

01

浦東新楊思翡雲(yún)悅府

1. 項(xiàng)目定位與售價(jià)

翡雲(yún)悅府是上海實(shí)行“雙高雙競(jìng)”規(guī)則以來(lái)，首個(gè)觸發(fā)中止價(jià)的地塊（樓板價(jià)7.44萬(wàn)/㎡），首開(kāi)備案均價(jià)定為10.72萬(wàn)/㎡，較去年板塊新盤(pán)（如新楊思上園9.9萬(wàn)/㎡）上漲約8%。但拿地樓板價(jià)比前期直接高出2萬(wàn)/㎡。所以，此次定價(jià)是低于市場(chǎng)預(yù)期的。

考慮到其“浦東中環(huán)內(nèi)唯一成片開(kāi)發(fā)區(qū)”的定位，目前這一溢價(jià)仍處于合理區(qū)間，從目前項(xiàng)目的火爆程度來(lái)看，首開(kāi)去化情況應(yīng)該比較理想。后續(xù)房源存在5%-8%的提價(jià)空間。

2. 核心優(yōu)勢(shì)

區(qū)位潛力：位于浦東中環(huán)內(nèi)，緊鄰前灘，規(guī)劃為“微型中央活動(dòng)區(qū)”，對(duì)標(biāo)大寧模式，擬打造商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)復(fù)合中心。

產(chǎn)品力：華潤(rùn)主導(dǎo)的“悅府系”產(chǎn)品線(xiàn)首次落地上海，推出120-140㎡高層+170-220㎡疊拼，裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡，配備下沉庭院、會(huì)所、人車(chē)分流設(shè)計(jì)。華潤(rùn)近年來(lái)的產(chǎn)品力是優(yōu)于同價(jià)位競(jìng)品的。

配套兌現(xiàn)：九年一貫制學(xué)校2028年竣工，雙軌交（6/13號(hào)線(xiàn)東明路站），商業(yè)綜合體規(guī)劃含200米雙子塔地標(biāo)。

3. 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

價(jià)格透支及配套落地速度：新楊思目前價(jià)格是在透支未來(lái)的規(guī)劃落地。此次高溢價(jià)土地的入市，已經(jīng)將價(jià)格頂?shù)搅溯^高的位置。需關(guān)注后續(xù)配套落地速度與市場(chǎng)需求匹配度。

適合有長(zhǎng)期投資需求，或者需要改善生活品質(zhì)的客戶(hù)。

02

楊浦濱江中海云邸玖章

1. 項(xiàng)目定位與售價(jià)

中海云邸玖章備案均價(jià)11.49萬(wàn)/㎡，對(duì)比周邊縵云上海（12萬(wàn)+）低約5%，但高于楊浦濱江歷史價(jià)格水平，屬不限價(jià)地塊項(xiàng)目。項(xiàng)目延續(xù)中海“玖系”高端產(chǎn)品線(xiàn)，配備徐匯濱江同款會(huì)所，主打102-150㎡戶(hù)型，目標(biāo)客群為濱江改善家庭。

2. 核心優(yōu)勢(shì)

品牌溢價(jià)：中海2024年徐匯濱江項(xiàng)目五開(kāi)五罄，品牌認(rèn)可度高，產(chǎn)品力有保障。

地段潛力：楊浦濱江為上海重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，未來(lái)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入（如數(shù)字經(jīng)濟(jì)）或帶動(dòng)人口與配套升級(jí)。

定價(jià)策略：此次開(kāi)盤(pán)價(jià)格符合市場(chǎng)預(yù)期且略高，該價(jià)格下，去化情況直接影響著5月土拍熱度，為同區(qū)域待拍地塊形成價(jià)格支撐。

3. 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

板塊成熟度：楊浦濱江開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，商業(yè)、交通等配套尚未完全成熟，需長(zhǎng)期持有。

競(jìng)品擠壓：同期入市項(xiàng)目（如翡雲(yún)悅府）性?xún)r(jià)比更高，可能影響中海去化速度。

03

購(gòu)買(mǎi)建議

翡雲(yún)悅府：適合中環(huán)沿線(xiàn)自住及中長(zhǎng)期投資者，需關(guān)注商業(yè)、學(xué)校兌現(xiàn)進(jìn)度。若首開(kāi)去化超70%，后續(xù)提價(jià)可能性高，建議優(yōu)先上車(chē)。

中海云邸玖章：適合楊浦濱江地緣改善客群，短期溢價(jià)空間有限，但品牌與產(chǎn)品力具備抗跌性。若預(yù)算充足且持有周期5年以上，可考慮。