物企的“饑餓游戲”：17家物企競聘南京百萬大盤，金科服務帶資1000萬拿下成都網紅盤

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

物業退盤潮還在上演，有小區卻吸引17家物業公司競聘上崗。

近日，南京百萬大盤博恩花園物業選聘“多進5”階段結果出爐：碧桂園服務、德信盛全物業、銀城物業等5家企業進入下一輪競聘。

據時代財經了解，博恩花園于今年3月啟動物業選聘，吸引17家物業公司報名，經過評選，目前已從10家篩選到最后5家。值得注意的是，在繳納保證金的10家企業中，除南京招商局物業管理有限公司外，其余9家均承諾“帶資進場”，金額從76萬元至385.18萬元不等。

物業公司“帶資進場”不是新鮮事。早在2023年，西安繽紛南郡小區公開招標，彩生活、金茂物業、金地物業、萬科物業便集體提出“帶資進場”，承諾金額最高達736萬元。

一邊是退盤潮持續蔓延，部分小區被主動或被動放棄。另一邊，優質大盤卻成為物企爭搶的核心資源。

以萬科物業為例，據公司方面披露的一組數據——2025年萬科物業參與280次競標、中標196次；萬物梁行參與1079次競標、中標559次。

當項目分化、競爭加劇，為了拿下優質項目，物業公司究竟拼到什么程度？

圖源：pexels

17家物企競聘，最高“帶資”385萬元

體量與業態的復雜性，使博恩花園成為物業公司眼中的優質項目。

博恩花園位于南京市江寧區祿口街道，是一個超級大盤，占地約64萬平方米，總建面約104萬平方米，涵蓋高層、別墅及商業等多種業態，總戶數7198戶，停車位約7700個。

過去幾年，這個小區經歷了頻繁的物業更替。

2015年，博恩花園引入萬園物業提供服務，并約定公共收益“三七分成”，30%用于補貼物業服務費，70%納入專項維修資金。2023年5月，業主大會決議更換物業，保利物業進場，萬園物業退出。但圍繞公共收益的爭議并未就此結束，直到2025年11月，法院判決萬園物業需向博恩花園支付約771萬元公共收益及利息，這場糾紛才階段性落定。

然而，新物業也未能穩定運營。

2025年12月，保利物業向博恩花園業主發布公開信催繳物業費，直言“當收繳率跌破盈虧平衡線，任何一家市場化企業都難以為繼，請欠費業主在2025年12月31日前結清所欠的物業服務費用。若有實際困難，也歡迎您與我們協商繳費方案，我們愿盡最大努力提供便利。”

今年1月21日，博恩花園業委會公布年度業主大會表決結果：在參與投票的5402戶業主中，“是否續聘保利物業”議題獲44.67%同意、41.34%反對、11.66%棄權，未能形成有效決議。

保利物業并不認可這一結果。3月25日，保利物業致函業委會稱，根據《議事規則》相關條款，“未投票業主視為同意已投票業主的多數意見”，據此認為續聘已通過。

但同日，博恩花園業委會就發布公告要求保利物業于2026年6月1日前退場。4月28日，時代財經就履約及交接情況向保利物業發出采訪請求，截至發稿，未獲回復。

盡管保利物業提出異議，但博恩花園業主委員會仍舊于3月17日啟動新一輪選聘。

從選聘條件來看，業委會設定了較高門檻：應聘企業需具備別墅及高層住宅管理經驗，在南京至少有兩個在管項目；項目負責人需具備大專及以上學歷、持證上崗，且在合同期內不得隨意更換。

同時，服務合同采用“1+2”模式，首年為試用期，服務標準不低于南京市五級物業標準，而物業費及停車費則明確不得高于當前水平，物業費在1.0-2.0元/平方米/月之間。

嚴格條件之下，競爭卻異常激烈。截至報名截止，共有17家物業公司報名，10家繳納了20萬元保證金，9家主動提出“帶資進場”，金額從76萬元至385.18萬元不等。

其中，雅生活智慧城市服務股份有限公司承諾投入385.18萬元，為本輪最高；碧桂園服務、德信盛全物業、弘陽物業等頭部或區域龍頭物企的帶資金額均超過300萬元，德信盛全物業更提出其中300萬元將直接進入監管賬戶。

目前，入圍企業正在公示。

入圍企業“帶資”情況，圖源：博恩花園業委會公眾號

有物企帶資1000萬，有物企免費為業主洗鍋底

在2020年前后的物企上市潮中，為了沖刺規模、收入與利潤指標，物企的市場拓展趨于白熱化，最直接也最有效的手段是價格競爭，但這種競爭并不體現在直接降低物業費上。

中物智庫的報告指出，直接降物業費是不要命的打法，“大家拼的是誰補貼的多，也就是‘帶資進場’。”

而隨著地產開發增量斷崖式下跌，上市物業企業存在增長的天然壓力，“帶資進場”成為資金充沛企業的一種競爭利器。

2025年4月，成都網紅大盤南城都匯四期公開招聘物業公司，不僅設置物業費最高限價，還要求投標企業至少投入600萬元整改小區。盡管條件苛刻，南城都匯仍憑借超50萬平方米的體量吸引5家行業龍頭或區域頭部遞交投標文件。最終，金科服務成功中標，并承諾投入整改資金或品質提升投入資金1000萬元。

《成都南城都匯四期匯尚園物業服務合同（初稿）》 圖片來源：南城都匯四期公眾號

今年1月，南京雨花臺區的上鐵淮風曉月小區披露的物業招聘文件顯示，兩家企業分別拋出帶資140萬元、120萬元進場的方案，還配套空置房物業費打折、公共收益分成等福利。

事實上，除了企業競爭愈發激烈，“帶資進場”也在于優質標的越來越稀缺。

克而瑞物管將“樓齡10年以內、物業費3元/平方米/月以上、規模10萬平方米以上”的項目定義為最優質標的。以上海為例，2023年最優質項目占比2.6%，次優質項目占比2.4%，合計僅5%。

因此，在存量市場，一個優質項目往往吸引10-15家企業“肉搏”。

4月20日完成物業選聘的南京剛需大盤上宸云際雅苑，選聘過程正是這種競爭的縮影。小區吸引14家企業報名、9家繳納保證金，在“9進2”階段，萬科物業與奧體物業報價完全一致——住宅2.5元/平方米/月、商鋪5元/平方米/月。

為此，兩家企業都發公開信向業主加碼承諾免費服務。萬科物業提供空置房打理、洗鍋底、寵物上門喂養等服務，奧體物業則提出幕墻清洗、健康檢測、空調濾網清洗等，并額外承諾投入100萬元進行小區改造，且無需返還。最終，上宸云際雅苑由奧體物業中標。

但“帶資進場”并非萬能鑰匙。2024年，在南京一知名豪宅小區的物業選聘中，包括頭部企業在內的多家競標者打出“自愿投資、無需返還”的條件，但最終未贏得業主選票。

中物智庫認為，未來物業公司的市場拓展將更多集中在存量市場，拓展沒有捷徑可走，最健康有效的方式是通過一個項目的口碑去影響下一個項目，“這注定是一場漫長且殘酷的戰爭。”

博恩花園的物業競聘大賽即將進入高潮，業委會表示將實地考察入圍企業在管項目并開展答辯。據時代財經了解，盡管入圍的5家企業“帶資”承諾普遍居前，但出價最高的雅生活并未進入名單。這意味著，在這場角逐中，“鈔能力”已不再是決定性變量。