樓市分化??剛需200萬??奢需2000萬

“金三銀四”的杭州樓市精彩紛呈，帶有魔幻現(xiàn)實(shí)主義色彩。錢江世記城豪宅奧映世紀(jì)近日開盤，售樓處人聲鼎沸，真刀真槍的“搶房”現(xiàn)場，86套房子，均價(jià)8萬7，最貴一套奔著4500萬的總價(jià)去了，單日賣了20多個(gè)億，去化率超94%。最離譜的一套熱門房源，引來了27組家庭搖號爭搶，有土豪打包買兩套，這買房架式分明是為“凡爾賽”式資產(chǎn)配置。

剛需二手房市場則是另一番景象，3月份的杭州二手房成交了近萬套，看著挺熱鬧，但扒開數(shù)據(jù)一看，幾乎都是200萬以下剛需盤在撐場子，150萬以下的占了近三分之一。杭州二手房成交均價(jià)同比下跌近17%，環(huán)比下跌6.7%，低總價(jià)房源成絕對主力，成交均價(jià)27027元/㎡。剛需客青睞“老破小，在找一個(gè)在大城安頓下來的“窩”。

分化現(xiàn)象不斷加深，這是當(dāng)下樓市的真實(shí)寫照，從新經(jīng)濟(jì)哲學(xué)效應(yīng)論的視角看來，有地區(qū)和城市、城區(qū)和郊區(qū)樓市的分化效應(yīng)，有地段和配套、景觀和樓棟的分化效應(yīng)，也有新房和舊房、高層和洋房、排屋和獨(dú)棟之間的分化效應(yīng)等，而分化、分層、分極的“三分效應(yīng)”作用于房價(jià)，最終結(jié)果就是“一房一價(jià)”。

現(xiàn)在的樓市不再是以前“水漲船高”的普漲時(shí)代，而是變成了一個(gè)巨大的“篩子”，它把購房人群分成不同的需求層子。最上一層是“云端漫步者”，例如：奧映世紀(jì)是杭州豪宅“六小龍”之一，錢江世紀(jì)城江景，3.4米層高，270度全景艙，賣的不是磚頭水泥，而是稀缺資源和身份標(biāo)簽，購房客群有溫州和臺州的老板，有金融和電商的大佬，甚至有深圳和上海的投資客。

與奧映世紀(jì)齊名的樓盤有建發(fā)棲湖云莊、濱江建發(fā)金茂望天際、中海萬潮玖序、中海海潮玖序、濱杭傳麒府。奧映世紀(jì)首開定8.7萬/平的均價(jià)，在杭州“豪宅六小龍”中最低。濱江區(qū)政府板塊的萬潮玖序首開，42套260平米的房子，均價(jià)10.5萬元/平米，套均總價(jià)2200-3300萬元，為杭州限價(jià)解除后首個(gè)均價(jià)超10萬/平米的住宅，首開房源已全部售罄。

“人間煙火氣”才是大多數(shù)購房者的真實(shí)需求，一線城市市中心的“老破小”又成了香餑餑，圖的是便宜和地段，那是剛需一族在大城市立足的最后一塊跳板。房價(jià)跌到了心理預(yù)期，性價(jià)比“值了”，積壓的需求像火山一樣爆發(fā)，剛需樓市遵循“生存理性”和實(shí)用主義至上的法則。

最尷尬的是中間層——改善型需求者，他們兩頭受氣，好像被夾在三明治中間的餡料，手里的“老破小”想賣賣不掉，只能割肉賣；想買的“大平層”夠不著，總覺得現(xiàn)在入手有點(diǎn)虧。數(shù)據(jù)是鐵證，改善次新房的成交量大降，中等收入的白領(lǐng)謹(jǐn)慎而糾結(jié)，他們在等置換鏈條轉(zhuǎn)起來，等樓市下探到底的明朗信號。

一個(gè)不容置疑的現(xiàn)實(shí)是市中心已經(jīng)容不下剛需了，像奧映世紀(jì)這類地王項(xiàng)目，樓面價(jià)都5萬4，賣8萬7還叫“便宜”。以后市中心的新房注定是給富人準(zhǔn)備的“空中別墅”，剛需購房者如果還盯著市中心的新房看，那么只能是望梅止渴。一線城市未來的樓市格局很清晰，富人住市中心的江景大平層，享受城市的繁華與排面。

剛需者住市中心的老破小，或者往外走，享受通勤的便利與生活的煙火，別被“日光盤”嚇到，也別被“房價(jià)大跌”忽悠，樓市已分化成兩個(gè)或多個(gè)平行世界，一個(gè)是富豪的“名利場”，一個(gè)是普通人的“生活流”。市中心豪宅是賣方市場，沒的選；老破小和郊區(qū)房是買方市場，有的選。看清了樓市和財(cái)富的分化效應(yīng)，才能在屬于自己的賽道里做出正確的選擇。