剛需與改善型成交同步放量！業內認為，深圳樓市將持續回升企穩態勢

深圳商報·讀創客戶端首席記者 李秀瑜

國家統計局數據顯示，今年3月，深圳市新房與二手房價格指數環比雙雙上揚，扭轉了持續11個月的下降態勢。市場成交同步放量，4月以來，深圳一二手住宅累計成交近8000套，創下2025年5月以來的最高值。同時，1-4月，一二手商務公寓合計成交2500余套，同比增長61.5%。

今年深圳房地產市場持續回暖，住宅市場剛需與改善性需求成交放量，商辦市場寫字樓強勁復蘇，業內分析認為，在政策優化與經濟向好的雙重支撐下，深圳房地產市場預期正逐步修復，市場底部日益夯實。

量價齊升，剛需與改善雙輪驅動市場成交

數據顯示，今年3月深圳新房、二手房價格指數環比分別增長0.2%和0.4%，扭轉持續11個月的下降態勢。4月以來，一、二手住宅累計成交套數近8000套，是2025年5月以來的最高值，居民端市場預期有所修復和改善，市場底部進一步夯實。

一手住宅市場，首次置業需求依然保持積極入市狀態，改善型客戶同步發力，共同推動市場行情持續向好。如近期開盤的后海沄璽花園、海晏府、觀潮府等，憑借核心區位、純改善型產品定位及板塊稀缺性，去化表現良好，開盤當日去化率分別為60.5%、74.1%、92%。同時，人才住房項目也備受關注，深鐵璟城項目人才房啟動第四批次房源選房的首日，三房戶型基本售罄。

二手住宅市場，簽約量同比增加，議價率進一步縮小。頭部中介實時成交數據顯示，4月二手住宅簽約量同比增加約30%。從議價率看，樂有家數據顯示，4月以來二手房議價率持續收窄，較3月減少0.5個百分點，創近10個月最低。在市場成交放量的支撐下，高性價比“筍盤”迅速消化，業主信心明顯增強。貝殼研究院肖小平表示，“二手房市場存量房源充足、兩房選擇豐富，得以持續承接大量首置需求，成為剛需置業的主要渠道。今年一季度，深圳二手兩房成交占比為26.4%，同比擴大1.5個百分點。其中，南山華潤城潤璽、福田皇御苑等熱門小區價格漲幅較為明顯，最高漲幅接近10%?！?/p>

商務公寓市場，成交量同比明顯增長。1-4月，一、二手商務公寓合計成交2500余套，同比增長61.5%。目前商務公寓性價比日益凸顯，入手門檻低、租金回報率高的小戶型商務公寓熱銷，如光明星河天地商廈均價不到2萬元/平方米，遠低于同地段住宅，租金回報率達4%—5%。

商辦市場復蘇強勁，產業擴張帶動需求

今年一季度，在租賃成本降低、科技行業擴需以及商業地產新政落地等多重利好推動下，全市一、二手寫字樓成交面積28.7萬平方米，同比增長32.8%；甲級寫字樓凈吸納量約10.4萬平方米，同比增長82.5%，是近五年同期最佳水平。分行業看，深圳市經濟結構持續向優向好，消費電子、人工智能、機器人等新興產業持續擴張，其中多家頭部科技企業集中簽約，帶動上下游企業集聚，進一步釋放商辦市場需求。

據戴德梁行數據顯示，一季度，科技媒體電信（TMT）與專業服務業成為深圳甲級寫字樓市場的兩大租賃需求主力，按租賃面積計算，二者合計占比超50%。

持續優化住房政策，釋放合理購房需求

新修訂的《深圳市住房公積金管理辦法》自4月1日起正式施行，聚焦職工住房消費需求，旨在優化繳存比例、擴大群體覆蓋和強化權益保障等方面推動政策提質增效。目前，深圳住房公積金貸款余額約占個人住房貸款余額的20%，已成為居民購房的重要支撐力量。

此外，“南山換房易2.0”以舊換新活動，已累計完成22單，為客戶節省約260萬費用。

深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任李妍介紹，2026年一季度，深圳市GDP同比增長5.8%，彰顯城市經濟活力。高盛、摩根大通等國際知名投行機構的研究報告顯示，一線城市房地產市場將會在2026年止跌回穩，其中深圳、上海將成為本輪市場復蘇的領頭城市。1月以來，深圳房地產市場出現積極變化，目前房價企穩，房價收入比已逐步回歸至合理區間。全市新建商品住宅購房群體中，非深戶和首套房購房占比有所增加，剛需正在加快入市，市場整體較為健康，我市經濟持續向好、人口持續凈流入，房地產市場將持續呈現回升企穩態勢。