半年拿下15套！哈爾濱人開始抄底“老破小”房子

對于投資者而言，哈爾濱的“老破小”不再是破舊的代名詞，而是一門算得過賬、穩得住的好生意。

中房報記者 王迎超 哈爾濱報道

4月中旬，在哈爾濱47中學附近，投資者范軍再次果斷出手，斥資30余萬元買了2套樓齡20多年的“老破小”。短短半年間，他已在哈爾濱買了15套這樣的二手房。

這些房子普遍建于1990年左右，范軍給房地產中介機構提出的要求簡單直接：總價最低，不限頂樓，只要出來這樣的房源第一時間通知他，差不多就直接全款秒下。

另據記者最新調查發現，不少像范軍這樣的本地人加入到“抄底大軍”中來了。

在其他城市房價徘徊不前的背景下，哈爾濱“老破小”為何能成為資金的“避風港”？一組數據給出了答案。中指研究院相關數據顯示，截至2026年4月，哈爾濱租金房價比（售租比）約為29，即年租金回報率達到3.45%。這一數據，使其成為全國50個重點城市中唯一長期處于3%至5%國際合理投資區間的省會城市。

計劃要買30套“老破小”

哈爾濱沙曼小區吸引了不少投資客。王迎超/攝

對于已過不惑之年的張力來說，2026年的春天，讓他看到了資產配置的新方向。

原本經營生意的他，近兩年深感實體生意的寒意。看到外地投資者在哈爾濱二手房市場的亮眼操作后，張力動心了。經過一番觀望與研判，今年1月，他正式出手。

張力的目標很明確，重點放在學府路、哈爾濱工業大學、通達街附近的二手房。他篩選的房源極具針對性：面積30至40平方米，總價控制在20萬元上下。“這一帶高校和重點中學密集，陪讀家長、考研學生和生意人扎堆，租房需求非常堅挺。房子買下來簡單裝修一下很快就能租出去。”

“現在已經陸續買了10套二手房了，我的計劃是30套左右。”張力坦言，現在手里有些閑錢，做生意也沒有太好的方向，購買二手房目前來看還算是一個不錯的長線投資。

“購買這些房子目的很簡單，就是為了投資，一套‘老破小’均價在15萬元左右，每個月差不多能收到1300元房租，10年左右就能回本，畢竟現在銀行利率比較低，身邊也沒有太好的投資途徑，做生意有賺有賠，也不想操那個心。”范軍同樣表示。

成交速度在加快

“現在的成交速度明顯加快，甚至有的客戶看房當天就敲定了合同。”哈爾濱房產經紀人王曉敏分享了一則案例。

不久前，一對從大慶趕來的年輕夫妻，與張力、范軍有著相似的投資邏輯——他們曾就讀于哈爾濱師范大學，對這片區域情有獨鐘。當天奔赴沙曼小區，便一眼相中房源，毫不猶豫地全款成交。

不僅是剛需與投資客群，改善型需求也在悄然復蘇。

“除了熱門學區外，像中央大街等旅游資源比較集中的區域，二手房的成交量也非常大。”哈爾濱大盛地產營銷總監郝景坤告訴記者，根據統計，今年前3個月，他們公司的成交單量上漲了3%~5%，成交客戶中剛需客戶占比較多。進入4月份，改善性戶明顯增多，二手房成交量也出現大漲，截至目前成交量環比上漲20%，同比上漲23%。

“去年接待一個客戶，全市看了一圈后，最近還是找我成交了。”房產經紀人劉建華表示，近期市場要比去年好很多，周末經常要接待四五組客戶，“有時忙不過來還得把單子分給其他同事來做。”

“之前外地人來哈爾濱抄底老破小曾引發網上很多人質疑，但從投資邏輯看，哈爾濱房價，尤其是‘老破小’長期處于價值洼地，不少小區完全可以做到以租養貸。”郝景坤分析，有著冰雪旅游熱度的加持，加上外來陪讀群體、區域務工人口的穩定支撐，共同構筑了堅實的租金底盤。

因此，對于投資者范軍和張力而言，哈爾濱的“老破小”不再是破舊的代名詞，而是一門算得過賬、穩得住的好生意。

（本文中范軍、張力均為化名）