京滬二手房市場出現積極變化，房地產止跌回穩拐點真的到了嗎？

過去幾年，房地產市場持續調整，“何時止跌回穩”成為各方關注的核心問題。近期，部分城市成交回暖、價格企穩的信號開始出現，這是否意味著拐點已經到來？

“如何識別這一拐點，成為判斷市場走勢的關鍵。”中金公司研究部執行負責人、首席房地產分析師張宇昨日在“中國金融四十人論壇（CF40）宏觀政策季度報告”發布會上表示。

房價趨穩需滿足四個條件

從機制上看，房地產價格并非簡單由貨幣條件決定。盡管近年來貨幣環境相對寬松，但房價仍然表現偏弱，背后反映的是貨幣傳導至房地產市場需要的一系列條件尚未充分滿足。張宇解釋，綜合來看，這些條件主要包括四個方面：住房需求是否充足、居民支付能力是否合理、杠桿空間是否仍在，以及供給是否處于緊缺狀態。

首先看需求端。張宇表示，盡管高速城鎮化階段已經過去，整體需求增速趨緩，但并不意味著需求消失。一方面，城鎮化仍有空間；另一方面，人口在不同城市之間的再分布，以及戶籍人口占比提升所帶來的“有質量的城鎮化”，仍在持續發生。“這意味著，需求結構正在變化，而非簡單收縮。”

其次是杠桿條件。數據顯示，與全球主要經濟體相比，中國居民購房首付款比例較高，杠桿使用相對謹慎。張宇指出，這一特征在市場調整期反而體現出穩定作用，即盡管房地產市場經歷較長時間調整，但并未引發系統性金融風險。“從這個角度看，杠桿并非當前市場的主要約束。”

再看支付能力。隨著房價調整，居民購房負擔明顯下降。目前，我國房價收入比已從8倍降至6.2倍，其中，一二線城市的新房房價收入比也由12倍降至10倍，二手房則從13倍降至7.9倍。“因此，在大中城市，住房支付能力已進入相對合理區間，這一變化為市場企穩提供了基礎。”張宇說。

然而，盡管需求、杠桿與支付能力均出現改善，市場仍未形成強勁回升，關鍵制約因素在于庫存。張宇表示，根據最新研究數據，新房庫存已有所好轉，目前真正影響市場走向的是二手房庫存。

京滬二手房市場已出現積極變化

當前，我國房地產市場的二手房庫存情況如何？

張宇表示，我國當前二手房庫存主要源于2016年至2021年期間的“超額購房”。在這一階段，居民購房需求被提前透支，大量新房從開發商庫存轉移至居民手中，成為“社會庫存”。隨著市場進入調整期，這部分住房重新進入市場掛牌出售，形成了當下持續的供給壓力。

“因此，判斷房地產市場是否真正止跌回穩，尤其需要分析二手房市場的供需關系。”張宇說。

從市場運行規律看，房地產周期通常經歷“量—價—投資”的傳導過程：成交量回升是價格企穩的前提，而價格穩定后才會帶動投資恢復。張宇認為，在這一鏈條中，二手房成交量具有更強的領先性，“因為在多數城市中，二手房交易規模已明顯超過新房，是市場的主導變量。”

在具體指標上，“二手房吸納周期”是重要參考。所謂“二手房吸納周期”，即按照當前成交速度，市場需要多長時間消化現有二手房掛牌房源。如果二手房掛牌量增長快于成交量，吸納周期就會拉長，市場難以企穩；反之，則意味著供需關系在改善。

從近期數據看，一線城市的二手房市場已出現積極變化。其中，北京和上海的掛牌量開始下降，成交量趨于穩定，北京的吸納周期約為6個月，上海的吸納周期約為3.5個月，已接近或達到經驗上可以支撐房價企穩的區間，具備“基本面驅動”特征，回暖可持續。

不過，除了京滬，以16個重點城市整體數據為例，其平均吸納周期為11.5個月，距離7至9個月區間的價格穩定區間仍有距離。“這意味著，京滬二城之外的城市二手房仍需進一步去庫存。”張宇認為，這些城市出現的價格回升，更可能是階段性或情緒驅動，而非供需關系根本改善所帶來的趨勢性變化。

“由此可見，房地產市場確實出現了‘見底的信號’，但距離全面回穩仍有距離。”張宇說。

房地產市場止跌回穩仍在推進

如何才能讓房地產市場當前的回暖趨勢從局部走向整體？

張宇指出，取決于兩個方面：一是宏觀經濟持續恢復，為需求提供支撐；二是在政策層面進一步發力并繼續加強預期引導。

他表示，在需求結構上，僅依賴剛需難以形成持續動力。此前積壓的剛需釋放后，市場能否持續回升，關鍵在于改善性需求能否啟動，而改善性需求的釋放高度依賴對房價的預期。

圍繞這一點，政策空間仍然存在。例如，在限購政策、信貸支持、貸款利率、稅費抵扣、轉按揭等方面出臺新的支持政策，均可能影響改善性需求的釋放。同時，“賣舊買新”鏈條是否順暢，也直接關系到市場流動性是否充分。

此外，從中長期看，房地產市場還需要培育更多“多頭力量”。張宇建議，可通過完善金融工具體系，如REITs等方式，形成“投—融—管—退”的閉環，從而提升房地產市場的穩定性和持續性。

綜合來看，房地產市場的拐點并非單一指標所能定義，而是多重條件共同作用的結果。張宇表示，當前，一線城市已出現供需關系改善的跡象，市場“見到一點光”，但這“一點光亮”仍需政策與預期的持續呵護。在“量—價—投資”的傳導鏈條尚未完整打通之前，房地產市場的止跌回穩，仍處于推進過程中。

原標題：《京滬二手房市場出現積極變化，房地產止跌回穩拐點真的到了嗎？》

欄目主編：王成浩

本文作者：解放日報 張煜