高盛：滬深2026觸底反彈！杭州還要等多久？

4月，高盛發(fā)布了一份關(guān)于中國樓市的預(yù)測報告，引起廣泛關(guān)注。

報告的核心觀點是：上海和深圳樓市將在2026年觸底，復(fù)蘇較其它一二線城市提前6-24個月，房價將從2025年底到2028年底上漲15%。也就是說，三年時間，大概有15%的反彈。

要知道，高盛之前對國內(nèi)樓市的判斷是“2027年見底”。為什么這一次基調(diào)發(fā)生了變化？高盛主要從三個維度、一個佐證來支撐它相對樂觀的判斷。

三個維度分別是：人才、政策、供應(yīng)。

第一，上海和深圳的人才流入強勁。高新產(chǎn)業(yè)支撐高收入人群的購買力，這兩座城市住房庫存可控，而且房貸利率處于歷史低位。

第二，政策催化。穩(wěn)市場政策密集落地，比如“滬七條”等，直接刺激了購房需求。

第三，土地投資效率提高，供應(yīng)收縮。

一個佐證是復(fù)制香港的路徑。

高盛認為，上海和深圳樓市與香港樓市具有相似性。隨著香港樓市的率先復(fù)蘇，上海和深圳將復(fù)制香港的路徑，逐步復(fù)蘇。

說實話，高盛之前也有過多次類似判斷，無論是“2027年見底”還是“2027年三季度見底”，跟今天“上海深圳率先復(fù)蘇”的說法，我個人理解并不算太矛盾。

大家都知道，上海和深圳是一線城市中活躍性最強、市場化程度最高的兩個城市。隨著人口流入和產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，核心城市，尤其是最頭部的核心城市，率先見底復(fù)蘇，本身就是正常的事情。

這份報告里，真正重要的是去體會三個要點：

供應(yīng)收縮；

人口流動；

產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。

也就是說：產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇帶來就業(yè)崗位，人口正向流入，再加上供應(yīng)收縮、整體市場存量較小。這樣的市場，才能夠逐步健康，才能夠見底、復(fù)蘇、略有反彈。

有粉絲問：如果上海和深圳2026年就開始復(fù)蘇，那我們杭州會在哪一個位置？

我覺得，杭州至少應(yīng)該是滯后6-7個月的位置。如果高盛這個判斷是正確的，那么2026年下半年，杭州市場應(yīng)該也有一個相對明確的見底。

至于到底有沒有見底，大家可以參考我上一期的推文：“樓市見底的信號”，對照文中講過的那幾個指標。

現(xiàn)在是4月份，到下半年10月份，5-6個月的整體市場量價變化，是一個關(guān)鍵的時間點。如果如期能夠穩(wěn)住，那么高盛這個觀點，是真有可能實現(xiàn)的。

從這份報告中，我們還可以讀出另外兩個信息：

第一是剛剛講過的，人口流動是未來的關(guān)鍵。我們之前也反復(fù)講過：房地產(chǎn)市場的下半場是核心城市化。高盛這一次的觀點，其實也是一種佐證：最強級別、最市場化的核心城市，會率先見底。

那么杭州在未來的核心城市化當中，應(yīng)該也有一個比較優(yōu)越的位置，至少是在第二梯隊的最頭部。

第二，城市分化，板塊也在分化。普通購房者應(yīng)該也要有所動作，把自己的資產(chǎn)相對優(yōu)化一下。其實也就是我們之前一直在倡導(dǎo)的“正向置換”：

從差的地域置換到好的地域；

從弱的城市置換到好的城市；

在城市里面，從弱的區(qū)域置換到好的區(qū)域；

從弱的產(chǎn)品置換到好的產(chǎn)品。

這四個“正向置換”，是未來最主要的一個趨勢，也是我們普通購房者相對容易把控、可以做的事情。

對大勢的判斷，不可能完全正確、完全準確。但跑贏自己，是絕大部分普通人應(yīng)該做的事情。