超一線城市，房價上漲了

最近問上海地產的朋友比較多，主要還是中指研究院公布了3月份百城房價數據。

3月份全國百城二手房里，有91個城市價格下跌，2個城市持平，只有7個城市逆勢上漲。

而這上漲的7個城市，只有上海一個超一線城市，于是就有朋友一直想問，現在是不是好的房地產抄底時機。

怎么說呢？

聊這個問題前，我聊另一個數據好了，就前段時間，上海公布了新的房產稅征收標準。

這個指標很有意思。

因為上海在2011年試點了房地產稅，所以每年都會把房產稅征收基數按照上一年度全市新建住宅銷售均價的兩倍來測算計算征收，這個數據由上海市統計局每年公布。

2026 年執行的房產稅標準剛出爐， 46268 元 / 平方米，對比一年前的 47223 元 / 平方米，直接下滑了 3%，直接從官方層面上承認了房價下降。

不過大家注意一點，這個下跌，不是均價的下跌，而是新房的下跌，而因為新房牽涉到土地出讓金，實際上跌幅還是相對低一點。

但關于這個基數的下降，其實還有一點是需要注意的。

就大家如果真實接觸過上海樓市的話，就知道實際上從2021年開始，上海房價就呈現了一個下降的趨勢了，就現在2026年的價格，相較于2021年的高點，幾乎都打了個5-7折.

但問題是如果你現在去看這個房產稅征收基數，你會發現過去這幾年，房地產稅征稅標準還是在漲的。

大家知道這意味著什么嗎？

這意味著如果如果你2021年在上海高位接盤了房價，哪怕你的房子價格在2021到2025年一直是跌的，但因為房地產稅繳納基數是在漲的，你要交房地產稅實際是漲的。

當然，因為這個房產稅牽涉到的人群還比較少，所以可能大家感知還不強烈，但問題是如果未來房地產稅全面普及，那會不會出現這種情況呢？

房價一個勁跌，而你要交的房地產稅不跌還會漲。

其實這塊不用想了，一定會的。

因為房地產稅一旦落地，本質上是在綁定地方財政和房價。

這塊可以看看當年日本的例子，日本房地產泡沫破了之后，房價一路狂跌，但日本地方政府的稅源就是房地產稅，所以哪怕當時日本房地產市場跌得再慘，日本也死死守住房地產稅的征收基準，不肯輕易下調。

因為稅基一跌，地方財政也會跟著減少，這是地方不能承受的。

美國也是一樣的邏輯，現在美國通脹這么高，為什么川普還要表示想把房價托住？

真的是川普自己的房地產商基因作祟，熱愛房價嗎？

因為川普想保的，不是房價，而是房地產稅這個長期稅源。

所以大家就會發現一個問題：

房地產稅一旦出臺，地方政府從利益上，就有強烈動機去維護一個 “明面不跌” 的房價。

這和過去的土地出讓金完全不一樣：

土地出讓金高，新房貴，你可以選擇不買，但房地產稅是持有就要交，不管你愿不愿意，都躲不開。

一個是自愿交易，一個是強制成本，這才是最本質的區別。

所以就站在這個角度上，我認為大家對于買房這個事，因為你現在買的每套房子，在未來，可能受到的壓力，不只是價格漲跌，還有房地產稅，而這實際是很可怕的。

全文完。