被主張借名買房糾紛，借名買房律師助力房屋所有權人勝訴

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告劉淑蘭向法院提出訴訟請求：1. 依法分割一號房屋；2. 判決原告對一號房屋享有居住權；3. 本案全部訴訟費用由被告承擔。

事實與理由：原告劉淑蘭與被繼承人周建國于1977年登記結婚，被告周慧敏、周慧杰系周建國的子女。2018年12月26日，被繼承人周建國去世，未留遺囑。二號房屋（原公房）系原告與被繼承人的夫妻共同財產，2007年進行拆遷，所得拆遷權益用于購置一號房屋，后被繼承人將拆遷相關款項交給周慧敏，委托周慧敏負責購買一號房屋，房屋登記在周慧敏名下，但實際所有權仍歸原告和被繼承人所有，且一直由原告與被繼承人居住。周建國去世后，周慧敏認為一號房屋歸其個人所有，拒絕原告繼續享有相關權益，損害原告合法權益，協商無果后，原告訴至法院，望判如所請。

被告周慧敏辯稱：不同意原告訴求，一號房屋是其個人財產，原告訴求缺乏事實及法律依據。一號房屋是其作為買受人購買，登記在其名下，選房、購房均在原告配合下完成；雙方不存在借名買房或委托購房關系，購房款項由其自行支付；一號房屋由其實際居住使用，其與原告、周建國就房屋權屬無任何約定，周建國生前亦未對房屋權屬提出異議；周建國僅自愿贈與部分款項用于購房，該贈與行為不代表原告及周建國享有房屋所有權；周建國與原告再婚時，其已16周歲且參加工作，未與原告形成撫養關系，故一號房屋系其個人財產。

被告周慧杰辯稱：不同意原告訴求，其母親周建國出資一部分，其本人出資一部分，共同湊款交由周慧敏購房，其要求確認對一號房屋享有相應份額。

被告馮志強、馮曉雅辯稱：與周慧敏的答辯意見一致，認可一號房屋系周慧敏個人財產，不同意原告及周慧杰的訴求。

法院經審理確認以下事實：劉淑蘭與周建國系夫妻關系，婚后無子女；周建國婚前育有一女周慧敏、一子周慧杰；馮志強系周慧敏之夫，馮曉雅系二人之女；周建國于2018年12月26日去世，未留遺囑。

2007年9月22日，拆遷人甲公司與被拆遷人周建國簽訂《北京市住宅房屋拆遷貨幣補償協議》，約定拆遷周建國名下二號房屋（原公房），實際居住人口5人，分別為周建國、劉淑蘭、周慧敏、馮志強、馮曉雅，拆遷后取得相應拆遷權益，用于購置定向安置房屋。2007年9月，甲公司出具證明，確認周建國作為被拆遷戶，享有限價商品房購買資格。2008年4月，選房單顯示買受人為周慧敏，購房地址為一號房屋（一居室）。

2009年12月，周慧敏與乙公司簽訂《商品房現房買賣合同》，購買一號房屋，房屋實測建筑面積約67平方米，一次性付清購房款，2010年7月，一號房屋登記在周慧敏名下。

庭審中，劉淑蘭提交相關證明、銀行對賬單、物業費票據、照片等證據，主張二號房屋系其與周建國夫妻共同財產，拆遷權益亦為夫妻共同財產，周建國委托周慧敏購房，一號房屋實際所有權歸其與周建國所有，其一直居住在一號房屋內，交納相關費用，應當享有居住權并分割房屋；周慧杰對劉淑蘭的證據無異議，主張其出資購房，應享有房屋份額；周慧敏提交房屋所有權證、購房發票、裝修票據等證據，主張購房款由其自行支付，房屋系其個人財產，雙方不存在借名買房關系，拆遷款項僅為周建國對其的贈與，同時提交相關證明，反駁劉淑蘭提交的房屋相關證明（該證明已被出具單位聲明作廢）；馮志強、馮曉雅認可周慧敏的全部證據及答辯意見。

另查，法院依劉淑蘭申請，向甲公司調取拆遷相關材料，確認二號房屋系周建國名下公房，拆遷時考慮全體實際居住人口的權益，周慧敏、馮志強在其工作單位未享受過分房待遇；劉淑蘭與周慧敏均確認，劉淑蘭與周建國知曉選房單中購房人變更為周慧敏，劉淑蘭主張該變更系委托購房的安排，周慧敏主張系其自行購房的正常登記。

裁判結果

一、原告劉淑蘭對一號房屋有權居住使用；

二、駁回原告劉淑蘭的其他訴訟請求；

三、駁回被告周慧杰的訴訟主張。

注：法院明確，房款來源及支付方式不能決定房屋產權歸屬，一號房屋登記在周慧敏名下，其為房屋實際所有權人；劉淑蘭作為拆遷時的實際居住人口，享有相關居住權益，故支持其居住使用的主張，駁回其分割房屋所有權及周慧杰主張份額的訴求。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 原告劉淑蘭與被告周慧敏之間是否存在借名買房關系，一號房屋是否屬于家庭共有財產；2. 原告劉淑蘭對一號房屋是否享有居住權（居住使用權利）；3. 被告周慧杰主張一號房屋份額的訴求是否成立。

法院認為，本案糾紛發生于民法典施行后，但核心事實（拆遷、購房、被繼承人死亡）發生于民法典施行前，故相關爭議適用當時的法律、司法解釋規定。

關于借名買房關系及房屋所有權歸屬：不動產物權的設立、變更，經依法登記發生效力，未經登記不發生效力，這是物權公示公信原則的核心要求。借名買房關系的認定，需有明確的借名約定及實際出資等完整證據佐證，僅憑款項來源無法直接認定借名關系成立。本案中，一號房屋的實際購買人為周慧敏，房屋買賣合同由其簽訂，且已依法登記在其名下，應認定周慧敏為一號房屋的實際所有權人。劉淑蘭主張其與周建國委托周慧敏借名買房，未提交書面委托協議或明確借名約定的有效證據，僅憑拆遷款項用于購房、其長期居住等事實，不足以認定借名買房關系成立，故其主張分割一號房屋、確認房屋為家庭共有財產的訴求，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。同時，周慧杰以其出資為由主張房屋份額，亦未提交充分證據證明其出資與房屋所有權存在關聯，房款支付方式不能決定房屋產權歸屬，故對其訴求，法院亦不予支持。

關于劉淑蘭主張的房屋居住權（居住使用權利）：公民依法享有的居住權益受法律保護，結合本案事實，劉淑蘭系二號房屋拆遷時的實際居住人口，二號房屋系其與周建國夫妻關系存續期間的共同居住房屋，拆遷所得購房資格及相關權益，包含劉淑蘭作為實際居住人口的合法權益；且一號房屋購置后，劉淑蘭長期在該房屋內居住，結合房屋來源、拆遷權益的關聯性、實際居住現狀，可確認劉淑蘭對一號房屋有權居住使用。需明確的是，居住權的設立需符合法定形式，劉淑蘭主張的“居住權”表述不當，法院依法調整為“有權居住使用”，該權利系基于拆遷權益及實際居住事實產生，依法予以支持。

另需說明，本案中，拆遷款項的來源及贈與爭議，與房屋所有權歸屬無直接關聯，僅涉及親屬間的債權糾紛，雙方可另行協商或訴訟解決，本案不予一并處理；周慧敏作為房屋所有權人，享有房屋處分權，但不得妨礙劉淑蘭依法享有的居住使用權利。

勝訴辦案心得

本案系典型的拆遷款購房+借名買房爭議+遺產繼承+房屋居住權疊加糾紛，結合本案及同類糾紛辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人參考。

1. 被主張借名買房時，“物權登記”是核心抗辯依據，牢牢守住公示公信原則底線。本案中，原告主張與我方當事人存在借名買房關系，要求分割房屋，但未能提交書面借名協議、委托購房約定等核心證據。我方重點舉證：一號房屋由周慧敏簽訂購房合同、足額支付房款，且已依法登記在周慧敏名下，依據物權公示公信原則，不動產物權登記即具有法律效力，足以認定周慧敏為房屋合法所有權人。這提醒房屋登記所有權人，若被他人主張借名買房，無需過度糾結款項來源，重點留存房屋買賣合同、產權登記證、購房款支付憑證等，以物權登記為核心抗辯，即可有效反駁無證據支撐的借名主張。

2. 面對親屬間房屋權屬爭議，提前留存“無借名約定”的佐證，規避維權被動。本案中，原告以“拆遷款用于購房、長期居住”為由主張借名買房，我方除提交產權登記相關證據外，還重點舉證：雙方自購房至今未就借名買房達成任何書面或口頭約定，被繼承人周建國生前亦未對房屋權屬提出任何異議，進一步佐證不存在借名買房關系。這提醒當事人，尤其是親屬間涉及房屋登記、款項往來時，若不存在借名、委托等特殊約定，務必留存相關溝通記錄、付款憑證，避免因親屬信任未留存證據，被他人事后主張借名買房，陷入維權被動。

3. 拆遷款購房糾紛中，明確“房款來源≠房屋所有權”，精準抗辯份額主張。本案中，原告及被告周慧杰均以“拆遷款出資、自行出資”為由，主張房屋份額或所有權，我方重點抗辯：房款來源及支付方式不能決定房屋產權歸屬，物權歸屬應以登記為準。周慧敏作為房屋登記所有權人，雖認可部分款項來源于拆遷款，但該款項系被繼承人自愿贈與，并非借名買房的出資，與房屋所有權無直接關聯，最終法院采納我方意見，駁回二人份額主張。這提醒拆遷款相關房屋的登記所有權人，面對他人以“出資”為由主張份額時，可重點抗辯“出資與物權登記分離”，明確贈與、借貸等款項性質，避免被不當主張權益。

4. 親屬間房屋糾紛，專業律師加持，精準制定抗辯策略是勝訴關鍵。此類糾紛摻雜親屬情感、拆遷政策、借名買房認定、遺產繼承等多重復雜問題，原告往往以“親情”“出資”為由提出訴求，抗辯難度較大。專業的律師，可協助當事人：精準梳理抗辯焦點、收集物權登記、無借名約定、款項性質等核心證據、區分物權與債權的不同主張、制定針對性抗辯策略，既反駁對方無證據的訴求，也兼顧案件情感屬性，避免過度激化親屬矛盾。

若你正面臨被他人主張借名買房、拆遷款購房被索要份額、親屬間房屋權屬爭奪等糾紛，尤其是作為房屋登記所有權人需要抗辯維權的情形，都可聯系我們。我們作為專業的房地產律師，將以專業的法律視角，幫你梳理抗辯思路、收集核心證據、制定精準抗辯策略，精準適用物權公示原則和拆遷政策，全程護航你的合法物權，助力你成功抗辯不合理訴求，捍衛自身的房屋所有權和財產權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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