申請執行人應對借名買房異議，北京房產律師教你精準勝訴

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

案外人趙建國、劉芳原系夫妻關系，二人于1997年登記結婚，2017年協議離婚；趙宇系趙建國之子。被告張凱系執行申請執行人，趙宇系被執行人。

2014年8月，趙建國、劉芳稱因自身無購房資格，與趙宇簽訂書面借名購房協議，約定二人實際出資購買一號房屋，借用趙宇名義登記，房屋產權自始歸二人共同共有，趙宇僅為名義產權人，不享有任何房屋權利，日后條件成熟時協助辦理過戶，過戶費用由二人承擔。

協議簽訂后，趙建國、劉芳分九筆向房屋出賣人支付了全部購房款，辦理了購房相關稅費繳納手續，并實際占有、使用一號房屋。2015年3月23日，一號房屋登記在趙宇名下，房屋所有權顯示為單獨所有。

另查，2015年6月，張凱與趙宇簽訂借款合同，相關文書經公證并賦予強制執行效力；后因趙宇未履行還款義務，張凱向法院申請強制執行，法院以A號案件立案執行，并于2017年5月依法查封了登記在趙宇名下的一號房屋。

趙建國、劉芳得知房屋被查封后，向法院提出書面執行異議，請求停止對一號房屋的執行，法院作出B號執行異議裁定，駁回二人的異議。二人不服該裁定，訴至法院，提出兩項訴訟請求：1. 不得執行一號房屋；2. 確認一號房屋為二人共同共有。

庭審中，張凱辯稱，不同意趙建國、劉芳的全部訴訟請求，認可執行異議裁定結果，認為二人的行為系拖延執行；趙宇陳述稱，認可趙建國、劉芳的全部訴訟請求，確認借名購房事實及二人系房屋實際權利人、全部出資及實際居住使用的情況。趙建國、劉芳提交了房屋買賣合同、借名購房協議、匯款明細、稅費單據等證據，張凱對上述證據的證明內容均不予認可。

裁判結果

駁回原告趙建國、劉芳的全部訴訟請求。

該判決生效后，張凱作為申請執行人的合法權益得到全面維護，對一號房屋的查封、執行程序可繼續推進；趙建國、劉芳要求停止執行、確認房屋共有權的訴求均未得到支持，其主張的借名買房權利無法對抗張凱的執行權利；趙宇需繼續履行執行義務。

法院說理

法院認為，本案的核心爭議焦點為：趙建國、劉芳就一號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益，其提出的訴訟請求是否具有事實和法律依據。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，案外人提起執行異議之訴，應承擔舉證證明責任。根據法律規定，案外人提起執行異議之訴，應當證明其就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益；當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，未能提供證據或證據不足以證明其主張的，應承擔不利后果。本案中，趙建國、劉芳需舉證證明其對一號房屋享有足以排除張凱強制執行的民事權益。

第二，不動產登記具有公示效力，物權歸屬以登記為準。根據相關法律規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。本案中，一號房屋明確登記在趙宇名下，從不動產登記信息來看，趙建國、劉芳均非該房屋的所有權人，其對執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益。

第三，借名購房協議不具有對抗第三人的法律效力。雖趙建國、劉芳主張其與趙宇存在借名購房關系，系房屋實際權利人，且提交了書面借名協議、出資憑證等證據，但二人與趙宇之間的借名約定僅系雙方內部合意，僅在二人與趙宇之間產生債權債務關系，不具有對抗外部第三人（張凱）的法律效力。且二人主張的實際權利未在房屋登記中予以顯示，不能以此對抗張凱的合法執行權利。

第四，趙建國、劉芳的確權訴求不宜在本案中處理。本案系案外人執行異議之訴，核心審查案外人是否享有排除強制執行的民事權益；因趙建國、劉芳就一號房屋不享有足以排除強制執行的民事權益，其要求停止執行的訴求不能成立，故其提出的確認房屋為二人共同共有的訴求，不宜在本案中一并處理，可另行通過其他法律途徑解決。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，就借名買房相關執行異議之訴的勝訴關鍵、實務要點及申請執行人維權技巧，總結如下心得。

1. 緊扣物權公示原則，筑牢勝訴核心防線。本案中，我們始終圍繞“不動產登記公示效力”這一核心法律要點，明確主張一號房屋登記在被執行人趙宇名下，趙宇系合法公示權利人，法院對其名下房屋采取查封、執行措施符合法律規定，徹底反駁了趙建國、劉芳“實際權利人”的主張。這是此類案件申請執行人勝訴的核心突破口，提醒申請執行人，面對借名買房執行異議時，可優先以物權登記為核心展開抗辯。

2. 精準否定借名協議的對抗效力，打破對方抗辯邏輯。本案中，對方提交了書面借名購房協議、出資憑證等證據，試圖證明其系實際權利人以阻卻執行。我們當庭精準抗辯，借名協議僅系案外人與被執行人的內部約定，僅產生內部債權關系，不具有對抗外部第三人（申請執行人）的法律效力，該抗辯思路最終被法院采納。實踐中，申請執行人面對此類證據時，無需恐慌，可從法律關系定性、權利對抗效力等角度，精準拆解對方證據的證明力。

3. 重視舉證質證，弱化對方證據的證明效果。本案中，對方提交了匯款明細、稅費單據等證據，主張其全額出資、實際使用房屋。我們針對該部分證據，重點質證其與“排除執行”的關聯性，強調即便出資、居住屬實，也僅能證明其與被執行人存在內部借名或借貸關系，不能改變房屋登記現狀，亦不能對抗執行。

4. 明確執行異議之訴的審查重點，規避維權誤區。本案中，對方同時提出停止執行和確權兩項訴求，我們重點主張，執行異議之訴的核心是審查排除執行的民事權益，而非直接確權，在對方不享有排除執行權益的情況下，其確權訴求不應在本案中處理，進一步壓縮對方的維權空間。這體現了專業律師在案件審理重點、法律程序上的專業把控，能夠幫助申請執行人精準把握案件走向，避免被對方的訴訟思路帶偏。

5. 警惕案外人與被執行人的惡意串通，及時維護自身權益。本案中，被執行人趙宇完全認可案外人的全部主張，存在惡意串通、拖延執行的嫌疑。我們在辦案中，及時向法院強調該可能性，結合物權登記、法律規定，清晰闡述申請執行人的合法權益，避免法院采信其惡意抗辯。

6. 堅守法律原則，精準援引法律依據。本案辦理過程中，我們精準援引物權公示、執行異議之訴舉證責任、借名協議效力等相關法律及司法解釋，每一項抗辯都有明確的法律支撐，最終說服法院駁回對方全部訴求。這提醒申請執行人，此類糾紛專業性較強，法律適用復雜，委托專業的律師，能夠精準援引法律依據、梳理維權思路，最大程度維護自身合法權益。

最后，提醒廣大執行申請執行人：面對案外人以借名買房為由提出的執行異議及執行異議之訴，無需恐慌，物權公示原則是維護自身執行權利的核心保障，借名買房的內部約定不能對抗外部合法的執行權利。若遇到此類糾紛，應及時委托專業的房地產律師介入，梳理案件事實、制定抗辯策略、精準庭審質證，才能最大程度維護自身合法債權，確保執行程序順利推進。本律師團隊專注于借名買房糾紛、房產執行異議糾紛、債權實現糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理申請執行人維權，助力客戶順利實現債權、守住合法權益。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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