借名買房遇房產繼承，北京房產律師助力當事人保住房屋所有權

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

被繼承人周建國與劉桂蘭系夫妻關系，二人育有四子一女，分別為長子周明（原告）、次子周峰（原告）、三子周強、四子周磊（被告）、女兒周婷（被告）。周建國于2008年去世，劉桂蘭于2001年去世，二人生前未留有遺囑。周強早于二被繼承人去世，留有一子周子軒（被告，代位繼承人），周子軒明確表示自愿放棄繼承，放棄的份額由其他繼承人平均分。

1999年5月，周建國與甲公司（原糧食局，出賣人）簽訂《房屋買賣協議書》，約定甲公司將一號房屋（房改房）以標準價出售給周建國，購房可享受工齡折扣等四項優惠，房屋建筑面積56.37平方米，應付房款及相關費用共計約2.7萬元。協議簽訂后，周磊以周建國的名義全額支付了購房款2.5萬元及相關費用，相關購房手續均以周建國名義辦理。

1999年11月，一號房屋產權登記至周建國名下，房屋所有權證登記的所有權人至今仍為周建國。涉案房屋自購買后，一直由周磊一家居住使用至今，周磊長期與二被繼承人共同生活，對二人盡了主要扶養義務。

二被繼承人去世后，周明、周峰認為一號房屋系周建國與劉桂蘭的夫妻共同遺產，四子女及代位繼承人周子軒均享有繼承權，故訴至法院，提出三項訴訟請求：1. 按照法定繼承分割一號房屋；2. 判令一號房屋歸周磊所有，由周磊分別支付二人房屋折價款各65萬元；3. 訴訟費由周磊承擔。

庭審中，周磊辯稱，不同意周明、周峰的全部訴訟請求，主張一號房屋系其借用父親周建國的名義購買，自己系房屋實際權利人，不應作為遺產分割；周婷辯稱，認可一號房屋系周磊出資、借用父親工齡購買，房屋應歸周磊所有，若有自己的繼承份額，由法院依法認定；周子軒明確放棄繼承，不介入案件糾紛。周磊為證明其主張，提交了購房票據、證人證言等證據，申請5名證人出庭作證：其中1名證人系甲公司原出納，證明周磊以現金支付了全部購房款；其余4名證人（鄰居、朋友、同事家屬）均證明，聽二被繼承人提及或知曉周磊借用父親名義買房、全額出資，且周建國曾表示去世后房屋歸周磊所有。

庭審中，各方當事人均同意由法院根據市場行情確定一號房屋價值，法院結合房屋所處區域、市場行情，最終確定該房屋市場價值為每平方米4.1萬元。

裁判結果

一、坐落于一號房屋由被告周磊繼承；

二、被告周磊于本判決生效之日起十日內，分別給付原告周明、周峰房屋折價款各206606元；

三、被告周磊于本判決生效之日起十日內，給付被告周婷房屋折價款206605元；

四、駁回原告周明、周峰的其他訴訟請求。

法院說理

法院生效裁判認為，本案的核心爭議焦點為：一號房屋是否應認定為二被繼承人的夫妻共同遺產、如何進行法定繼承分割，以及周磊主張的借名買房事實是否成立并影響遺產認定。結合案件事實及法律規定，具體說理如下：

第一，一號房屋應認定為二被繼承人的夫妻共同遺產。根據法律規定，不動產物權的設立、變更，經依法登記發生效力，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。本案中，一號房屋登記在周建國名下，雖周磊主張借名買房，但其一，借用父母工齡購買房改房的行為違反國家房改政策規定，不應得到支持；其二，各方均未提交書面借名買房協議，證人證言雖能證明周磊全額出資，但不足以推翻房屋產權登記的公示效力，亦無法證明二被繼承人有將房屋贈與周磊的明確意思表示。綜上，一號房屋應認定為周建國與劉桂蘭的夫妻共同遺產，按照法定繼承處理。

第二，周磊的全額出資事實予以采信。周磊提交的購房票據、證人證言（包括甲公司原出納的證言）能夠相互印證，證明其以周建國的名義全額支付了一號房屋的購房款及相關費用，該事實本院予以采信，在遺產分割時應予以考量。

第三，遺產分割應遵循法定原則并兼顧實際情況。二被繼承人生前無遺囑，遺產應按照法定繼承處理，第一順序繼承人為其子女，周強早逝，其應繼承的份額由其子周子軒代位繼承，周子軒放棄繼承的意思表示合法有效，本院予以確認。根據法律規定，對被繼承人盡了主要扶養義務或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產時可以多分。本案中，周磊長期與二被繼承人共同生活，對二人盡了主要扶養義務，且全額支付了購房款，故在遺產分割時應多分。

第四，房屋歸屬及折價款的認定。因一號房屋現由周磊居住使用，且各方當事人均同意房屋歸周磊所有，故本院判令一號房屋由周磊繼承。結合法院確定的房屋市場價值，綜合考量周磊多分份額、全額出資等因素，本院確定周磊繼承72.1%的份額，周明、周峰、周婷各繼承9.3%的份額，扣除周磊已支付的購房款后，核定周磊應支付三人相應房屋折價款，對周明、周峰主張的高額折價款，因缺乏事實和法律依據，本院不予支持。

勝訴辦案心得

結合本案辦理過程、法院裁判思路，針對“借名買房（房改房）+房產繼承”雙重糾紛的勝訴關鍵、實務要點及當事人維權技巧，總結如下心得。

1. 借名買房（房改房）維權，精準把控政策與法律邊界是前提。本案中，周磊主張借名買房，核心難點在于其借用父親工齡購買房改房的行為違反國家房改政策，這也是法院未認定其實際權利人身份的關鍵。我們在辦案中，沒有一味糾結于“借名成立”，而是及時調整策略，重點突出“全額出資+主要扶養義務+長期居住”三大核心，避開政策紅線，轉而爭取遺產分割中的多分權益，最終幫助周磊保住房屋所有權，這體現了專業律師的靈活應變能力。

2. 全額出資憑證+完整證人證言，是支撐主張、影響裁判的核心證據。本案中，我們重點梳理了周磊支付購房款的相關票據，并申請5名證人出庭作證，形成完整證據鏈，不僅讓法院采信了周磊全額出資的事實，更佐證了其與二被繼承人共同生活、盡主要扶養義務的事實，為周磊多分遺產、降低折價款負擔奠定了基礎。實踐中，借名買房（尤其是親屬間借名）務必留存好出資憑證，同時注意收集相關證人證言。

3. 緊扣繼承法律規定，精準主張“多分遺產”的法定事由。本案中，我們精準援引法定繼承相關法律規定，重點強調周磊“長期與被繼承人共同生活、盡主要扶養義務”這一多分遺產的法定情形，同時結合其全額出資的事實，向法院提出多分份額的主張，最終獲得法院支持，將周磊的繼承份額提升至72.1%，大幅降低了其需支付的折價款金額。

4. 精準抗辯原告高額訴求，打破對方不合理主張。庭審中，針對周明、周峰主張的每人65萬元高額折價款，我們結合法院核定的房屋總價值、各繼承人應得份額，精準抗辯該訴求缺乏事實和法律依據，同時提交周磊全額出資、盡主要扶養義務的證據，進一步佐證折價款金額應予以核減，最終法院駁回了二人的高額訴求，僅判令周磊支付合理折價款，有效降低了周磊的經濟負擔。

5. 兼顧物權公示原則，制定靈活維權策略。本案中，我們明確知曉房屋登記在被繼承人名下，物權公示效力優先，一味主張“借名成立、排除繼承”難以獲得支持，故調整維權策略，在認可房屋作為遺產的前提下，重點爭取多分份額、房屋所有權及降低折價款，這種靈活的維權思路的是本案勝訴的核心。這也提醒當事人，借名買房遇繼承糾紛時，切勿一味糾結于“借名”主張，應結合案件實際情況，制定貼合實際的維權策略，專業律師可協助精準研判、優化方案。

最后，提醒廣大當事人：親屬間借名買房（尤其是房改房）風險極高，尤其是借父母名義買房，若被繼承人去世，極易引發房產繼承糾紛，且借名主張可能因違反政策或缺乏證據難以成立。若遇到此類雙重糾紛，切勿盲目起訴，應及時委托專業的房產律師介入，梳理案件事實、收集核心證據、制定靈活維權策略，既能最大程度爭取自身合法權益，也能有效降低維權成本、避免訴累。本律師團隊專注于借名買房糾紛、房產繼承糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實務經驗，可全程代理當事人維權，助力客戶守住房產、化解糾紛。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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