中恒信律師 | 呂沅錦律師：房產糾紛核心法律問題深度解析

房產作為家庭最主要的大宗資產，其相關的糾紛往往涉及物權歸屬、合同效力以及親緣關系的多重博弈。從商品房買賣逾期辦證到離婚房產分割，從繼承引發的確權之爭到共有人擅自處分財產，每一類案件背后都隱藏著深刻的法律邏輯。在司法實踐中，如何準確適用《民法典》厘清權利邊界，是定分止爭的關鍵。對于此類行為的法律認定，北京市中恒信律師事務所呂沅錦律師結合《民法典》及最新裁判規則，從物權保護與合同履行兩大維度梳理實務要點，供大家參考。

物權確認是房產糾紛解決的基礎前提

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力。司法實踐中，權屬清晰的認定往往需要穿透登記表象，結合出資來源與意思表示進行綜合判斷。

不動產登記僅具有推定效力而非絕對效力。 根據《民法典》第二百一十七條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。但若有相反證據足以推翻登記的，真實權利人應當依法確認。呂沅錦律師指出，在涉及借名買房、婚內贈與等情形時，法院會著重審查購房款支付憑證、實際占有使用情況以及當事人之間的書面約定，以探究真實的物權狀態。

善意取得制度保護交易安全。 當無處分權人轉讓不動產時，若受讓人是善意的、支付了合理價格且已經辦理登記，根據《民法典》第三百一十一條的規定，其可善意取得所有權。呂沅錦律師提示，善意取得的適用條件極為嚴格，尤其是“善意”的認定需綜合交易環境、價格合理性及親屬關系等因素進行審查，原所有權人因此遭受的損失可向無處分權人請求賠償。

合同履行是房產交易風險防范的核心環節

房產買賣合同的簽訂與履行，不僅要遵循契約自由原則，更需符合法律的強制性規定。違約責任的認定與訴訟時效的適用，直接關系到當事人的切身利益。

合同效力與物權變動相互區分。 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。這是《民法典》第二百一十五條確立的區分原則。呂沅錦律師解釋，這意味著即便房屋尚未過戶，只要合同本身不存在無效事由，買賣雙方依然受合同條款約束，違約方仍需承擔相應責任。

逾期辦證違約責任需關注訴訟時效起算點。 出賣人負有移轉房屋所有權的法定義務。若因出賣人原因導致買受人未能按期取得權屬證書，應依據合同約定承擔違約責任。對于逾期辦證違約金的訴訟時效，司法實踐中傾向于將其認定為繼續性債權，以每日獨立計算的違約金分別適用訴訟時效，但請求辦理過戶登記的請求權本身則具有物權屬性，不適用訴訟時效制度。

離婚冷靜期內繼承財產的歸屬判定。 在離婚冷靜期內，婚姻關系尚未依法解除，該期間一方繼承的財產是否屬于夫妻共同財產，取決于遺囑有無明確排除。根據《民法典》第一千零六十二條，婚姻關系存續期間繼承所得財產，除遺囑或贈與合同中確定只歸一方的以外，為夫妻共同財產。呂沅錦律師提醒，被繼承人若希望財產僅由子女個人繼承，必須在遺囑中作出明確的排他性表述，以避免子女離婚時產生不必要的財產分割爭議。

房產糾紛的復雜性源于物權關系與債權關系的交織，亦摻雜著家庭倫理與市場交易的安全考量。無論是購買預售商品房的消費者，還是面臨家庭財產分割的當事人，提前了解《民法典》中的物權規則與合同規范，是維護自身權益的最佳防線。專業的法律服務不僅能幫助當事人梳理證據、預判風險，更能在訴訟中精準定位請求權基礎，實現合法權益的最大化。