蘇州中南中心12.71億元債權流拍

近日，蘇州中南中心項目不良債權流拍。

一、 流拍事件概況

2025年12月23日，光大興隴信托有限責任公司（簡稱“光大信托”）在阿里資產平臺掛牌轉讓“蘇州某置地有限公司不良債權”，該債權對應的抵押物正是蘇州中南中心項目。截至2024年3月31日，該債權本息合計約12.71億元（本金12億元，利息約7137萬元）。掛牌期至2026年2月21日結束，最終因無人報名、無人出價而流拍。

二、 項目背景：從“中國第一高樓”夢碎到屢次停工

蘇州中南中心位于蘇州工業園區金雞湖西CBD核心地段（蘇繡路68號），地理位置絕佳。

? 雄心勃勃的起點（2012-2014年）：2012年6月，中南建設以6630萬元底價拿下該地塊，最初規劃建設一座高達729米、地上137層的摩天大樓，旨在超越當時的上海中心（632米），成為“中國在建第一高樓”。項目于2014年1月正式動工。

? 首次停工與高度腰斬（2015-2019年）：2015年4月，項目在完成樁基工程后便陷入長期停工。停工原因包括國家開始嚴格管控500米以上超高層建筑的政策調整，以及開發商自身資金壓力。2019年，項目規劃高度被大幅削減至499.15米（地上103層），以符合政策要求。

? 短暫復工與再次停擺（2020-2022年）：2020年6月，項目舉行復工典禮。2021年，項目先后完成了大底板澆筑和主塔樓核心筒“正負零”節點（即地下結構完成，地面結構開始施工）。然而，隨著其母公司中南集團在2021年下半年陷入嚴重的債務危機，項目資金鏈徹底斷裂，于2022年中旬再次全面停工，至今未復工。

三、 債權詳情與復雜困境

此次流拍的債權揭示了項目背后錯綜復雜的財務與法律困境：

1. 債權人與擔保：債權人為光大信托。保證擔保人為中南控股集團有限公司及其實際控制人陳錦石；同時，項目公司1%的股權及相關公司股權也被質押。

2. 抵押物狀態：核心抵押物為蘇州中南中心在建工程及其分攤的1.66萬平方米土地，地上計容建筑面積約36.4萬平方米。但該資產存在多輪司法查封，光大信托持有的債權僅為“輪候查封”，這意味著接盤方需要先解決前序的法律糾紛才能處置資產。

3. 項目公司股權變更：早在2023年10月，中南集團已將項目公司（后更名為蘇州中合置地有限公司）99%的股權轉讓給光大信托，后者已成為項目實際控制人，中南集團基本退出。

四、 流拍原因深度分析

12.7億債權無人問津，核心原因在于項目已成為一個“燙手山芋”：

1. 天文數字的后續投入：超高層建筑是“吞金獸”。即便完成主體結構，后續的機電安裝、幕墻、內部裝修及運營啟動仍需投入上百億資金。在當前房地產行業深度調整、融資困難的背景下，幾乎沒有企業有能力且愿意承接如此巨大的資金黑洞。

2. 極其復雜的債務與法律風險：項目不僅涉及光大信托的這筆債權，還牽連中南集團整體的破產重整、其他工程欠款、多輪司法查封等。資產權屬不清晰，處置程序復雜，風險極高。

3. 商業邏輯的根本改變：當前寫字樓市場供應過剩，蘇州園區甲級寫字樓空置率較高。超高層建筑的運營成本高昂，投資回報周期極長。資本不再愿意為單純的“城市地標”情懷買單，項目的經濟可行性存疑。

4. 政策與市場環境變化：國家嚴控超高層建筑建設，且宏觀經濟環境與十年前項目立項時已截然不同，使得此類大型綜合體的開發價值大打折扣。

五、 現狀與未來展望

? 當前狀態：截至2026年2月，蘇州中南中心工地仍處于全面停滯狀態，沒有明確的復工計劃。它已成為金雞湖畔一個顯眼的“爛尾”地標。

? 未來出路：項目盤活面臨巨大挑戰。可能的路徑包括：

? 引入實力雄厚的國資或大型企業接盤：但需對方有能力化解復雜債務并承擔巨額續建成本。

? 調整規劃方案：進一步降低建筑高度或改變業態，減少總投資。

? 漫長的司法與債務重組過程：這可能需要數年時間。

? 行業象征：蘇州中南中心的命運，是中國房地產狂飆時代下“摩天大樓狂熱”的一個縮影。它的波折與停滯，標志著一個盲目追逐物理高度時代的結束，也警示著大型商業地產開發必須與穩健的財務和可持續的市場需求相匹配。

總結而言，蘇州中南中心不良債權的流拍，是其自身巨大資金缺口、復雜債務困境與當前嚴峻市場環境共同作用下的必然結果。這座曾經夢想沖冠中國的摩天大樓，其未來依然充滿不確定性。