陽光城集團杭州項目破產清算

杭州富陽乘光置業有限公司的破產是近年來房地產行業調整的典型案例，涉及復雜的債務關系、項目停工爛尾風險以及大量購房者權益保護問題。

一、公司基本情況與破產時間線

公司概況：

? 成立時間：2020年6月16日

? 注冊資本：19億元人民幣

? 法定代表人：許楊軍

? 控股股東：杭州盛光房地產開發有限公司（全資控股）

? 母公司背景：隸屬于陽光城集團股份有限公司，是陽光城在杭州的區域項目公司

破產程序關鍵時間節點：

1. 破產受理：2025年4月8日，杭州市富陽區人民法院裁定受理杭州富陽乘光置業有限公司破產清算一案

2. 管理人指定：2025年4月15日，法院指定浙江智仁律師事務所、浙江至誠會計師事務所（特殊普通合伙）擔任破產管理人

3. 債權人會議：2025年7月14日，通過微信小程序"小火鳥智慧破產平臺"召開第一次債權人會議

4. 表決結果：2025年8月13日，管理人公布第一次債權人會議表決結果，其中《重整支持協議（草案）》未獲有特定財產擔保債權組通過

二、破產原因與背景分析

直接導火索：

1. 母公司債務危機傳導：陽光城集團自2022年起陷入嚴重的債務危機，截至2025年3月，該房企債務違約規模達641.71億元，其中境外債券逾期22.44億美元。集團層面的危機迅速傳導至各地方項目公司。

2. 資金鏈斷裂：乘光置業開發的檀瑞府項目土地使用權已被抵押給山東省國際信托股份有限公司和招商銀行股份有限公司杭州分行，抵押債權數額高達26億元。項目無法通過銷售回款償還債務，導致資金鏈徹底斷裂。

深層原因：

1. 行業周期性下行：2025年房地產行業進入深度調整期，新建商品房銷售面積同比下降8.7%，銷售額同比下降12.6%。市場銷售困難，項目自身"造血"能力銳減。

2. 高杠桿模式反噬：公司依賴大量信托和銀行融資進行開發，在市場轉向時，沉重的償債壓力直接壓垮企業。

3. 項目停工風險：2022年，檀瑞府項目因陽光城資金鏈困境一度停工，后在政府協調下由山水置業代建，項目更名為"山水華府"，但已嚴重延期交付。

三、主要項目：檀瑞府（山水華府）概況

項目基本信息：

? 地理位置：杭州市富陽區富春街道公望街977號，毗鄰地鐵6號線公望街站

? 項目規模：總建筑面積308,960.48平方米，規劃18幢高層住宅，總戶數1,636戶

? 銷售情況：精裝限價22,000元/平方米，前后7次開盤推出1,355套房源，基本售罄

項目波折歷程：

1. 2020年：陽光城以12.03%溢價率競得富春76號地塊，項目命名為檀瑞府

2. 2022年：陽光城債務危機爆發，項目停工，陷入"爛尾傳聞"

3. 2022年9月：政府與富陽本土房企山水置業協商代建框架，項目更名為"山水華府"，全面復工

4. 2024年8月：項目延期半年終于交付，但房產證無法辦理

5. 2025年4月：285套房源上架阿里資產平臺準備拍賣，后因"被執行人破產"撤回189套

四、破產程序進展與債權人情況

債權人規模：

? 應到債權人：1,205人

? 實際參會/投票：1,026人

? 債權人構成：絕大多數為購買了檀瑞府項目但尚未能完成交付或辦證的購房者

表決事項：

第一次債權人會議對以下方案進行表決：

1. 《債務人財產管理與變價方案》

2. 《重整支持協議（草案）》

3. 《重整支持投資人遴選方案》

4. 《破產財產分配方案》

5. 《債權人會議非現場表決方案》

6. 《債權人委員會組織方案》

關鍵表決結果：

《重整支持協議（草案）》在有特定財產擔保債權組表決中未獲通過，同意債權人20人，占該組債權人數的68.97%，但所代表的債權額僅占該組債權總額的7.68%，未超過三分之二法定比例。

五、對購房者的影響與權益保護

購房者面臨的主要風險：

1. 產權證無法辦理：項目土地已被濟南法院查封，且山東信托的開發貸尚未歸還，辦理解抵押解查封難度很大

2. 已支付房款可能無法全額追回：若房屋未建成，購房者只能作為普通債權人參與分配，清償比例可能較低

3. 房屋交付無望：對于未建成部分，存在爛尾風險

法律保護措施：

1. 優先權保護：根據相關司法解釋，如果購房者已支付了全部或大部分購房款（通常超過50%），且購房目的是用于居住，其權利在法律上優先于銀行的抵押權

2. 分批辦證：管理人已啟動檀瑞府項目房屋權證辦理工作，截至2025年11月25日，已發布第三批房屋權證辦理公告，涉及13套房屋

3. 辦證方式：購房人可通過"杭州城市大腦APP"線上辦理或前往富陽區不動產登記服務中心現場辦理

六、債務清償順序與財產處置

法定清償順序：

根據《企業破產法》，債務按以下順序清償：

1. 破產費用和共益債務：包括破產案件訴訟費用、管理人執行職務費用等

2. 職工債權：職工工資、醫療傷殘補助、撫恤費用，基本養老保險、基本醫療保險費用，法定補償金

3. 稅款：破產人所欠稅款

4. 普通破產債權：包括購房者債權、建設工程款債權等

財產處置情況：

1. 資產價值：根據評估報告，檀瑞府小區內的不動產（含車位）價值約為11.49億元

2. 未售資產：截至2024年4月17日，未售及未認購住宅45,908.31平方米，未售車位1,483個

3. 以房抵債：債權方招商銀行和山東信托曾嘗試通過"以房抵債"方式處置276套未售房源，但因被執行人破產而中止拍賣程序

七、最新進展與未來展望

截至2025年11月的最新情況：

1. 辦證工作持續推進：管理人已協助購房人辦理第三批房屋產權證，辦證工作按計劃分批進行

2. 破產程序仍在進行：尚未形成最終的破產財產分配方案，財產清理、評估、變價工作仍在進行中

3. 重整可能性：雖然《重整支持協議（草案）》未獲通過，但法院和管理人仍在探索各種挽救企業的可能性

行業背景：

乘光置業的破產并非孤立事件，而是當前房地產行業風險出清的縮影。2025年，A股上市房企中有57家預計虧損，合計預虧損額約2,082-2,094億元，行業調整已進入"深水期"。在這種情況下，購房者權益保護、債務公平清償、資產有效盤活成為破產程序成功與否的關鍵標準。

對類似案件的啟示：

1. 司法創新：富陽法院在類似案件中運用"重整支持程序"，做破產清算和重整兩手準備，提高了挽救成功率

2. 購房者優先保護：法律對真實消費者購房人的特殊保護機制在實踐中得到落實

3. 多方協調：政府專班、法院、管理人、債權人等多方協調機制對復雜房地產破產案件的處理至關重要

杭州富陽乘光置業有限公司的破產清算案仍在進行中，其最終結果不僅關系到1,200多名債權人的切身利益，也為處理同類房企破產項目提供了重要參考。隨著破產程序的推進，購房者辦證、債務清償、資產處置等關鍵問題將逐步得到解決。