正榮地產子公司破產預重整

正榮地產子公司南京正榮德信房地產開發有限公司目前處于破產預重整階段。

一、公司基本情況與項目背景

? 主體信息：南京正榮德信房地產開發有限公司成立于2016年1月22日，注冊資本14.3億元，法定代表人為李寶銀，是正榮集團旗下專注于房地產開發的企業。

? 核心項目：該公司是河西南正榮中心（城市綜合體）的開發主體。項目位于建鄴區江東南路與吳侯街交匯處，總建筑面積約30萬平方米，規劃包括：

? 住宅部分（A地塊）：案名“濱江紫闕”，已交付，是河西南代表性的改善豪宅，二手房掛牌均價約5萬元/㎡。

? 商業部分（B地塊）：規劃1棟200米超高層辦公樓、3棟酒店式公寓及約6萬平方米商業配套，公寓案名為“正榮中心天寓”。

? 歷史進程：項目于2018年開工，2021年5月封頂，原計劃2022年三季度開業。但自2021年末起，因正榮集團資金鏈斷裂，項目多次停工、復工。公寓部分于2024年4月交付（較原計劃延期21個月），而購物中心和超高層辦公樓至今未完工，處于“停擺”狀態。

二、司法預重整的核心進展

1. 啟動依據：2025年4月14日，江蘇省南京市中級人民法院作出(2025)蘇01破申20號決定書，決定對南京正榮德信房地產開發有限公司啟動預重整。

2. 申請方：交通銀行股份有限公司江蘇省分行以該公司“不能清償到期債務，并且明顯缺乏清償能力”為由申請破產重整。

3. 管理人指定：2025年8月11日，法院指定北京金誠同達律師事務所擔任預重整管理人。

4. 預重整期限：預重整期為6個月，旨在通過協商引入戰略投資者、制定重整計劃，以挽救企業、避免直接破產清算。

5. 債權申報：債權人需在2025年6月30日前申報債權。

6. 投資人招募：2025年7月21日發布重整投資人招募公告，后延期至2025年9月20日，面向全國公開招募戰略投資者，以盤活資產。

三、風險狀況與關聯影響

1. 公司自身風險：

? 司法案件：企查查顯示，該公司存在209條司法案件，其中身份為被告的案件149條，案件金額6895.4萬元。

? 被執行信息：已被列為被執行人，被執行金額5485.95萬元；近期新增股權凍結，涉及金額7.29億元。

? 經營異常：涉及大量商品房預售合同、裝飾工程、建筑工程等合同糾紛。

2. 母公司正榮集團的系統性危機：

? 破產審查：2025年3月11日，中城國際（香港）投資管理有限公司向福建省福州市中級人民法院申請對正榮集團有限公司進行破產審查（案號(2025)閩01破申71號），標志著其債務風險進入司法處置階段。

? 實控人涉案：2025年1月20日，正榮地產公告證實，公司實際控制人、創始人歐宗榮因涉嫌違法犯罪已被依法采取強制措施，截至2026年2月已“失聯”13個月。

? 財務惡化：正榮地產（06158.HK）2025年上半年營收46.45億元，同比暴跌81.16%；歸母凈虧損64.63億元；總負債844.85億元，凈資產-21.20億元，已資不抵債。

? 債務違約：境內9只存續債券全部展期（存量47.14億元），境外13只中資離岸債（約29.572億美元）全部違約。

? 訴訟激增：2025年1-4月新增14宗金額1.5億元以上的執行案件；7月新增4起重大被執行案件，涉及金額合計32.22億元。截至2025年3月，正榮地產控股有限公司被執行總金額超81億元。

四、項目現狀與地方應對

? 工程現狀：商場主體結構已完工，外立面初見雛形，但周邊環境雜草叢生；200米超高層辦公樓只建了一半，建筑框架裸露。

? 政府介入：建鄴區已成立專項工作專班，與華僑城歡樂濱江項目一同積極推進后續建設。

? 區域規劃：正榮中心是河西南四大商業綜合體之一（另三個為金地廣場、嘉華國際中心及未出讓的4號地塊），其復工對完善河西南商圈至關重要。

五、預重整與破產的區別

? 預重整：是破產重整前的司法程序，在法院受理破產申請前，由債權人、債務人、戰略投資者協商制定重整計劃草案，旨在提高重整效率、挽救企業價值。

? 正式破產：需法院裁定受理破產申請并宣告破產，目前南京正榮德信尚未進入此階段。

六、未來展望與關鍵節點

1. 重整成功的關鍵：取決于2025年9月20日前能否引入有實力的戰略投資者，并制定可行的重整計劃。

2. 可能路徑：

? 最佳情景：引入國資或優質房企接盤，完成商業和辦公樓續建，盤活資產。

? 中等情景：通過債轉股、資產剝離等方式實現債務重組，但過程漫長。

? 最差情景：預重整失敗，轉入破產清算，資產被拍賣償債。

3. 行業警示：正榮集團的危機是閩系房企高杠桿、快周轉模式在行業調整期失敗的典型案例，其命運為中國房地產風險出清提供了深刻鏡鑒。

七、業主維權與法律建議

對于已購房的業主，法律專業人士建議：

1. 及時申報債權：在管理人規定的期限內提交購房合同、付款憑證等材料。

2. 明確權利性質：已支付全部或大部分房款的購房者，在破產程序中享有“超級優先權”，房屋交付請求權優先于建設工程款、抵押權等債權。

3. 關注重整計劃：積極參與重整過程，要求將交房條款納入重整計劃。

4. 謹慎應對貸款：若項目爛尾導致合同解除，剩余貸款應由開發商償還，購房者無需繼續還貸（需通過法律程序確認）。

總結：南京正榮德信房地產開發有限公司正通過司法預重整尋求重生，其核心資產河西南正榮中心的命運與重整投資人的引入結果直接相關。盡管母公司正榮集團深陷債務危機、實控人涉案，但地方政府已介入協調，項目仍有一線生機。未來數月將是決定其能否“告別爛尾”的關鍵時期。