329天化債900億，碧桂園涅槃重生？

出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

2025年，對(duì)于曾經(jīng)的地產(chǎn)龍頭碧桂園而言，是跨越危機(jī)、破局重生的關(guān)鍵之年。這一年，碧桂園僅用329天高效完成境內(nèi)外債務(wù)重組，累計(jì)降債超900億元，同時(shí)近四年累計(jì)交付房屋近185萬(wàn)套穩(wěn)居行業(yè)首位，兩大核心任務(wù)落地標(biāo)志著企業(yè)成功走出流動(dòng)性危機(jī)，正式邁入經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)段的新征程。1月9日，旗下4只境內(nèi)債券完成現(xiàn)金提前償付并復(fù)牌，更是境內(nèi)債務(wù)重組有序落地的重要信號(hào)，為這場(chǎng)跨越兩年的風(fēng)險(xiǎn)化解之戰(zhàn)畫(huà)上關(guān)鍵句點(diǎn)。

回溯危機(jī)之初，2023年碧桂園陷入階段性流動(dòng)性壓力，成為又一家站在出險(xiǎn)邊緣的萬(wàn)億級(jí)民營(yíng)房企，177億美元境外債務(wù)涉及34筆償債義務(wù)，覆蓋紐約法、英國(guó)法、香港法等多法律轄區(qū)，債權(quán)人涵蓋中資銀行、外資機(jī)構(gòu)、對(duì)沖基金等多類主體，訴求差異顯著，債務(wù)重組難度堪稱行業(yè)之最。面對(duì)困局，碧桂園2024年初啟動(dòng)化債工作，與債權(quán)人歷經(jīng)一年拉鋸博弈，于2025年1月披露境外債務(wù)重組關(guān)鍵條款，4月敲定重組支持協(xié)議，11月方案獲債權(quán)人會(huì)議通過(guò)，12月獲香港高等法院批準(zhǔn)；境內(nèi)端9筆137.7億元債務(wù)重組方案也同步全部落地，創(chuàng)下大型房企化債的高效范例。

此次債務(wù)重組的核心價(jià)值，在于實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性減負(fù)而非單純展期。重組后碧桂園5年內(nèi)兌付壓力大幅緩解，新債務(wù)工具融資成本降至1%-2.5%低位，每年可節(jié)省巨額利息支出，同時(shí)確認(rèn)超700億元重組收益增厚凈資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表得到根本性改善。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水評(píng)價(jià)，碧桂園方案的多元靈活堪稱行業(yè)范本，“現(xiàn)金回購(gòu)+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”組合包精準(zhǔn)匹配不同債權(quán)人訴求，而控股股東將11.48億美元股東貸款全額轉(zhuǎn)股的誠(chéng)意之舉，更是方案高票通過(guò)的關(guān)鍵，為行業(yè)化債提供了可借鑒的共贏思路。

與化債同步推進(jìn)的，是碧桂園以“保交房”筑牢信用根基的硬仗。楊惠妍多次強(qiáng)調(diào)“保交房是第一要?jiǎng)?wù)”，在流動(dòng)性承壓背景下，企業(yè)推行極限策略，通過(guò)分類管理、額度控制將資金優(yōu)先投向交付環(huán)節(jié)，累計(jì)處置資產(chǎn)回籠超650億元現(xiàn)金流，為交付提供堅(jiān)實(shí)支撐。2022至2025年，碧桂園分別交付70萬(wàn)套、60萬(wàn)套、38萬(wàn)套、17萬(wàn)套房屋，近185萬(wàn)套累計(jì)交付量持續(xù)位列行業(yè)榜首，從鄭州云湖天境等項(xiàng)目的實(shí)景交付可見(jiàn)，每一套房屋的交付，都是企業(yè)重建市場(chǎng)信心的基石，也是對(duì)數(shù)十萬(wàn)業(yè)主的履約承諾。

化解生存危機(jī)后，碧桂園的經(jīng)營(yíng)重心已轉(zhuǎn)向恢復(fù)造血與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，楊惠妍將此定義為企業(yè)的“二次創(chuàng)業(yè)”。盡管2025年行業(yè)仍處調(diào)整期，碧桂園仍實(shí)現(xiàn)402.8億元銷(xiāo)售額，位列行業(yè)第19名，1.04億平方米權(quán)益土儲(chǔ)、超5359億元在建及待售物業(yè)賬面價(jià)值，為銷(xiāo)售恢復(fù)提供堅(jiān)實(shí)資源基礎(chǔ)，四季度已啟動(dòng)新項(xiàng)目籌備，逐步回歸正常經(jīng)營(yíng)節(jié)奏。

支撐企業(yè)轉(zhuǎn)型的核心，是“一體兩翼”戰(zhàn)略的韌性發(fā)力。科技建造板塊中，騰越建科深耕行業(yè)40余年，累計(jì)施工超3000個(gè)項(xiàng)目；博智林28款建筑機(jī)器人實(shí)現(xiàn)商業(yè)化應(yīng)用，交付超4600臺(tái)次覆蓋1400個(gè)項(xiàng)目，以科技賦能降本增效。輕資產(chǎn)代建板塊的鳳凰智拓建管異軍突起，2025年新簽約代建面積793萬(wàn)平方米位列行業(yè)第13名，代建銷(xiāo)售規(guī)模躋身TOP10，累計(jì)承接200多個(gè)項(xiàng)目、管理近2000萬(wàn)平方米面積，成為輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要增長(zhǎng)極。

為適配戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，碧桂園2025年底啟動(dòng)組織架構(gòu)升級(jí)，將13個(gè)房產(chǎn)區(qū)域精簡(jiǎn)至10個(gè)，推動(dòng)管理扁平高效；人事層面，莫斌調(diào)任聯(lián)席主席統(tǒng)籌戰(zhàn)略資源，45歲的核心高管程光煜接任總裁，這位碧桂園首位博士生、歷任營(yíng)銷(xiāo)、投資、運(yùn)營(yíng)多崗的資深管理者，將全面統(tǒng)籌日常運(yùn)營(yíng)，為二次創(chuàng)業(yè)注入新動(dòng)能。

2025年末，楊惠妍、莫斌、程光煜共同署名發(fā)布“向新而行”新年致辭，明確未來(lái)兩大方向：一是收官剩余保交樓任務(wù)，守住民生底線；二是堅(jiān)定推進(jìn)“一體兩翼”戰(zhàn)略，探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

從出險(xiǎn)邊緣到化債落地，從保交筑信到戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，碧桂園的破局之路，既是企業(yè)自身的蛻變，也為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清提供了參考樣本。不過(guò)也需客觀看到，行業(yè)深度調(diào)整期尚未結(jié)束，碧桂園要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，仍需在銷(xiāo)售復(fù)蘇、新業(yè)務(wù)落地等方面持續(xù)發(fā)力，但不可否認(rèn)的是，債務(wù)減負(fù)、交付收官后的碧桂園，已手握重生的籌碼，正以二次創(chuàng)業(yè)的姿態(tài)，在行業(yè)變革中尋找新的增長(zhǎng)空間。