經(jīng)濟(jì)學(xué)家湯繼強(qiáng)：以“好房”構(gòu)建+精細(xì)運(yùn)營(yíng)護(hù)航房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之路丨年度對(duì)話

1月15日，封面新聞、華西都市報(bào)主辦的“2025封面新聞-華西房產(chǎn)TOP50年度對(duì)話”在成都舉行。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)西財(cái)智庫(kù)主任、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家湯繼強(qiáng)出席，并以《從調(diào)整到穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展》為題發(fā)表演講，結(jié)合國(guó)際實(shí)踐與國(guó)內(nèi)行業(yè)變革，深度拆解房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型密碼，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供清晰指引。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)西財(cái)智庫(kù)主任、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家湯繼強(qiáng)發(fā)表演講

國(guó)際鏡鑒：錨定房地產(chǎn)發(fā)展底層邏輯

全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元實(shí)踐，為我國(guó)行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)啟示與風(fēng)險(xiǎn)警示。湯繼強(qiáng)指出，不同國(guó)家的發(fā)展路徑背后，是對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的深刻印證。美國(guó)模式因過度金融化脫離居住本質(zhì)，最終引發(fā)2008年次貸危機(jī)，警示行業(yè)必須堅(jiān)守居住核心屬性，嚴(yán)防金融風(fēng)險(xiǎn)跨領(lǐng)域傳導(dǎo)；日本在20世紀(jì)90年代遭遇房地產(chǎn)泡沫破裂，疊加人口老齡化加劇，市場(chǎng)陷入長(zhǎng)期調(diào)整，印證了脫離經(jīng)濟(jì)基本面的繁榮如同“空中樓閣”，人口結(jié)構(gòu)更是決定行業(yè)長(zhǎng)期走向的根本驅(qū)動(dòng)力。

新加坡模式則展現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的另一種可能：以租賃市場(chǎng)為主導(dǎo)，通過《住房建設(shè)法》構(gòu)建完善法律保障，搭配科學(xué)租金管制政策，實(shí)現(xiàn)了住房保障與市場(chǎng)效率的動(dòng)態(tài)平衡，為我國(guó)構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系提供了直接借鑒。我國(guó)房地產(chǎn)已徹底告別普漲周期，進(jìn)入“總量平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的新階段。

湯繼強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，過去依賴土地紅利、金融杠桿的粗放式發(fā)展路徑已難以為繼，唯有扎根經(jīng)濟(jì)基本面、緊扣人口發(fā)展趨勢(shì)、健全制度監(jiān)管體系，才能為行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)筑牢根基。

供需協(xié)同：構(gòu)建多維“好房”價(jià)值體系

高質(zhì)量發(fā)展階段，“好房子”的內(nèi)涵已超越單純物理空間，成為承載美好生活的綜合價(jià)值載體。湯繼強(qiáng)表示，新時(shí)代“好房”的構(gòu)建，必須依托供需兩端精準(zhǔn)發(fā)力、協(xié)同推進(jìn)，形成“需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求”的良性循環(huán)。

從需求端看，居民住房需求已從“有沒有”全面轉(zhuǎn)向“好不好”，呈現(xiàn)鮮明多元化特征：剛需群體聚焦總價(jià)可控、功能緊湊、品質(zhì)過硬的住房；改善型群體追求居住舒適度、私密性與品質(zhì)感；老年群體則對(duì)適老化設(shè)計(jì)和健康保障功能提出更高要求。這就要求市場(chǎng)供給必須打破同質(zhì)化僵局，將人性化設(shè)計(jì)、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、智慧家居系統(tǒng)深度融入產(chǎn)品開發(fā)，精準(zhǔn)匹配不同群體的核心訴求。

在供給端，企業(yè)需徹底摒棄“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的傳統(tǒng)邏輯，轉(zhuǎn)向以產(chǎn)品力為核心的發(fā)展路徑。一方面要強(qiáng)化品質(zhì)管控，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，提升建筑的安全性、耐久性與宜居性；另一方面要主動(dòng)擁抱綠色低碳轉(zhuǎn)型，推廣節(jié)能環(huán)保材料與清潔能源技術(shù)，契合國(guó)家“雙碳”戰(zhàn)略要求。同時(shí)，政府應(yīng)通過制度創(chuàng)新完善“好房”標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)政策引導(dǎo)與監(jiān)管，營(yíng)造“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的市場(chǎng)環(huán)境，讓真正的好產(chǎn)品獲得應(yīng)有的市場(chǎng)回報(bào)。

存量深耕：精細(xì)化數(shù)字化激活新動(dòng)能

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，增量開發(fā)空間逐漸收窄，存量資產(chǎn)的盤活與運(yùn)營(yíng)已成為行業(yè)新的增長(zhǎng)引擎。湯繼強(qiáng)指出，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房規(guī)模已達(dá)龐大體量，存量市場(chǎng)的廣闊藍(lán)海為行業(yè)發(fā)展提供了全新機(jī)遇，但也對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力提出了新要求。

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)是存量資產(chǎn)保值增值的核心抓手。他強(qiáng)調(diào)，企業(yè)必須從“重開發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”的傳統(tǒng)思維中突圍，轉(zhuǎn)向“開發(fā)與運(yùn)營(yíng)并重”的新模式，聚焦資產(chǎn)全生命周期管理。針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，需通過精準(zhǔn)定位、品牌引進(jìn)與場(chǎng)景營(yíng)造提升客流與坪效；針對(duì)住宅物業(yè)，要強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)、優(yōu)化居住體驗(yàn)，以高滿意度撬動(dòng)資產(chǎn)價(jià)值提升；針對(duì)老舊小區(qū)，要通過改造升級(jí)補(bǔ)齊功能短板，激活其潛在價(jià)值，滿足居民改善需求。“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)是‘以用戶為中心’，通過深度挖掘用戶需求，提供個(gè)性化、多元化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值與用戶價(jià)值的雙贏。”

數(shù)字化技術(shù)則為運(yùn)營(yíng)效率提升提供了關(guān)鍵支撐。湯繼強(qiáng)表示，大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的深度應(yīng)用，正推動(dòng)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)向智慧化轉(zhuǎn)型。通過數(shù)字化管理平臺(tái)，企業(yè)可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)實(shí)時(shí)監(jiān)控、數(shù)據(jù)分析與精準(zhǔn)決策；通過智慧社區(qū)建設(shè)，能為業(yè)主提供智能安防、智慧物業(yè)、社區(qū)電商等便捷服務(wù)；借助數(shù)字化營(yíng)銷手段，可精準(zhǔn)觸達(dá)目標(biāo)客戶，大幅提升交易效率。“數(shù)字化不僅能降低運(yùn)營(yíng)成本、提高管理效率，更能創(chuàng)造全新的居住消費(fèi)體驗(yàn)，成為存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”

堅(jiān)守初心，共促行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

湯繼強(qiáng)在分享結(jié)尾強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生與經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前行業(yè)正處于從調(diào)整到穩(wěn)定的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，但只要堅(jiān)守居住屬性、聚焦高質(zhì)量發(fā)展，以“好房子”為核心構(gòu)建產(chǎn)品體系，以精細(xì)化數(shù)字化運(yùn)營(yíng)激活存量?jī)r(jià)值，行業(yè)必將迎來更加健康、更可持續(xù)的發(fā)展前景。

封面新聞?dòng)浾?景佳怡