萬科遇20億債務風波，行業巨頭為何資金緊張？背后原因值得關注

哈嘍，大家好，小圓今天要跟大家聊的，就是房地產圈的一個大熱點，曾經的行業標桿萬科，為啥會被一筆20億的債務困住？在很多人印象里，萬科可是房地產行業的頂流，規模大、口碑好，怎么看都不該栽在20億這個量級的債務上。

但事實是，以22萬科MTN004這筆中期票據為核心的債務問題，已經成了市場關注的焦點，這20億債務看似不多，卻像一根最后一根稻草，把萬科推到了輿論中心，小圓想跟大家梳理的是，這背后絕非偶然，而是多重因素疊加的結果。

可能有朋友會問，萬科不是有大股東深圳地鐵集團嗎？關鍵時刻不能拉一把嗎？其實深鐵已經盡力了，早在2025年2月，深鐵就分兩筆給萬科注資70億，4月又追加33億，后續大半年里持續輸血，累計提供了314.6億元的流動性支持。

萬科靠著這些資金，也按時還了304.9億的公開債務，這波救助可以說相當給力了，深圳國資在地方國資里算是頂流水平，資金調配能力不輸北上廣等省級國資，能拿出這么多錢救場，已經體現了強大的實力，但問題是，“地主家也沒有余糧了”，深鐵自身也處于虧損狀態，持續輸血實在力不從心。

后來雙方簽了220億的股東借款框架協議，可截至目前萬科已經提取了213.76億，剩下的6.24億對于即將到期的債務來說，簡直是杯水車薪，光到2026年3月底，萬科要還的境內有息債務就有68億，股東的救助已經到了極限，沒法再給萬科提供足夠的支撐了。

房企的資金來源主要就兩個：銷售回款和再融資，萬科也逃不出這個規律，可近三四年房地產市場不景氣，萬科的銷售數據跌得有點慘，萬科的下滑幅度遠遠超過行業平均水平，銷售賣不動，大量資產就只能趴在資產負債表上，變不成現金流，自然沒法還債。

更麻煩的是，銷售不行還影響了融資能力，行業整體承壓的情況下，萬科的信用水平跟著下降，想靠再融資補窟窿變得異常困難，之前萬科也想過一勞永逸，打算把優質資產打包做抵押，向銀行申請800億的銀團貸款，徹底解決債務問題。

可銀團貸款規模大、風險高，需要多家銀行聯合參與，這么大的項目必須上報頂層監管層，而當前三道紅線政策依然在堅守，這種大規模融資不符合政策導向，所以一直沒能推進，自身造血能力不足，外部融資又遇阻，萬科的資金循環徹底陷入了僵局。

有朋友覺得，萬科作為行業標桿，應該能扛過去吧？但實際情況是，整個房地產行業還沒脫離低谷期，資產持續貶值，銀行的避險情緒特別重，誰都不敢輕易放貸，而且萬科的債務缺口遠不止20億，這么大的債務規模，再加上行業下行的壓力，僅憑萬科自身根本難以化解。

從政策層面來說，“三道紅線”的初衷是規范房企融資行為，推動行業去杠桿、實現健康發展，這對整個房地產行業的長期穩定是有利的，但在短期調整階段，確實給高負債房企的融資帶來了約束，萬科的銀團貸款申請受阻，就是這種政策導向的體現。

而且現在市場已經逐漸意識到，政府不會為企業的債務“買單”，隱性剛兌的預期正在打破，這雖然讓弱資質房企的融資更難，但從長遠來看，卻能倒逼行業洗牌，淘汰劣質企業，讓資源向優質企業集中。

綜合來看，萬科被20億債務難倒，絕非偶然，而是股東救助極限、自身資金循環斷裂、行業低谷與政策約束多重因素共同作用的結果，這20億債務，更像是一根“警示線”，不僅暴露了萬科自身發展中積累的問題，也折射出整個房地產行業在轉型期的陣痛。

不過大家也不用過度悲觀，萬科當前的態度還是比較坦誠的，明確表示不會主動啟動司法重整程序，愿意和債權人協商解決問題，而整個行業來說，雖然短期面臨壓力，但淘汰落后產能、規范融資行為，正是行業向高質量發展轉型的必經之路。

隨著市場出清的推進，優質房企將逐漸占據主導地位，房地產行業也將更加健康、穩定，小圓覺得，萬科的經歷也給其他房企提了個醒，無論規模多大、名氣多響，都要堅守穩健經營的底線，只有這樣才能在行業波動中站穩腳跟。