告別高周轉，房地產開始做起慢生意

作者：七佰

我們生活在一個被“速度”定義的時代。從信息傳播的即時性到商品消費的即時滿足，“快”似乎已成為衡量一切價值的標尺。

房地產行業更是如此，狂飆突進的年代，“高周轉”曾一度是行業圣經。開發商們瘋狂拿地、快速建房、閃電回款，用規模換增長，用速度換利潤。

在風風光光的“黃金時代”，一些房企也因為慢淡出人們的視線?！皼]魄力”、“沒膽量”、“動作太慢”是他們在那個野性時代的標簽。

如果說，前面“黃金十年”是快周轉房企的高光時刻，當前則進入“慢生意”的時代。典型如合生創展、濱江集團、宸嘉發展，這些快周轉時代的所謂“掉隊者”，如今憑借小心的財務策略、對核心城市高端產品的聚焦以及差異化經營能力，成為了行業新一輪發展中的穩健型標桿企業。

“速度與規?！钡健百|量與韌性” 地產邏輯變了

當前，中國房地產市場正慢慢告別“456”高周轉模式。高杠桿、高周轉、高負債的擴張模式，已被淘汰，行業正朝著 “低杠桿、重運營” 的長期主義方向轉變。

數據顯示，2025年房地產企業面臨的到期債務規模預計高達5257億元，相較2024年進一步上升。同時，2025年1-11月，全國房地產開發投資與新建商品房銷售額同比分別下降了15.9%和11.1%。在銷售承壓與債務高峰的雙重擠壓下，過去依賴快速銷售回款支撐高杠桿擴張的邏輯已完全失靈。

市場已從增量開發進入存量博弈，快速銷售回款不再是唯一標尺，取而代之的是對項目全生命周期的深度運營能力。企業不再急于大規模復制標準化產品，而是將更多精力投入可持續產品力與服務的研究與適配工作。

當前，房企開始深入研究真實的居住需求、洞察新一代消費者的價值觀，并針對不同城市、不同文化背景進行本土化的產品與服務設計。

相比過去的“456”,這種開發邏輯慢的可怕。但慢不是停滯，這種“慢工出細活”的開發節奏，表面上犧牲了速度，實則在構建競爭護城河。當市場進入買方時代，唯有深度理解客戶才能創造不可替代的價值。如，華潤的瑞系，中海的玖系，綠城的月華系以及合生的縵系等，均是這一邏輯下被市場驗證的精品。

與此同時，行業的產品內涵也在發生變化。房地產市場不再僅僅是建造和銷售物理空間，而是向“開發、運營、服務”并重的綜合模式演進。

一個突出表現是，能提供持續現金流的經營性業務成為穿越周期的壓艙石。公告數據顯示，合生創展的商業板塊2025年上半年貢獻營收達22億港元，占公司同期整體營收的三分之一以上。其中，“合生匯”作為各城市人氣商業地標，通過"首店經濟+首展IP+一日店長"的組合拳，導入天然話題與傳播流量。甚至還有傳言，在運營上，合生匯通過末位淘汰制，業績不達標的店鋪可能面臨調整。根據場內業態的熱度與業績表現進行快速調整更新，不斷優化品牌組合，保持項目的吸引力和競爭力。

同時，從整個行業趨勢來看，輕資產輸出成為重要增長極。數顯顯示，2025年上半年，商業代建在新拓項目中占比已超過70%，成為絕對主流。同時，代建行業在規模持續擴大的同時，增長動力已從普遍性機會轉向專業化能力與資源整合的競爭。如合生創展旗下的“縵系”高端品牌，通過代建代售模式在一線城市輸出管理，2025年上半年該業務貢獻銷售額39.03億元，在減輕自身投資負擔的同時，實現了品牌和管理能力的變現。

當產品真正成為連接人與空間的媒介，當服務成為情感的紐帶，房地產才能跨越周期，在“慢”中積累出穿越時代的品牌復利。

“慢”房企的生存之道

地產“黃金十年”，無數房企不計代價地拿地，在追求規模與速度的競賽中，忽視了產品品質與服務的提升，導致市場出現大量同質化嚴重、缺乏特色的項目。

如今，隨著行業進入深度調整期，“慢”房企開始嶄露優勢，它們在地產黃金時代便始終保持克制，注重土地的選擇與項目的精準定位，通過精細化運營和差異化競爭策略，打造出符合市場需求、具有獨特價值的產品。

這其中，合生創展、濱江集團以及宸嘉發展可以說是“慢”房企中頗具典型的代表。

走窄門，不容易成功，需要強大的內心和篤定的情懷做支撐。

昔日的“地產航母”合生創展是行業中最早那批從傳統開發商向“優質生活運營商”方向轉變的房企之一，堪稱“運營為王”的多元生態構建者。事實證明，盡管“慢了”，但合生完美地抵御住了風暴。其打造的縵品牌也成為滿足新一代客戶需求的“高定”產品，得到了市場和客戶的認可。數據顯示，得益于縵系品牌穩健的去化率和高溢價空間，合生創展2025年上半年毛利率高達39%，高于行業平均水平。

商業地產業務被定位為提供穩定現金流的“壓艙石”。合生創展旗下以“合生匯”為代表的商業項目通過引入超過265家區域或城市首店、打造融合本地文化的消費場景，以及年均舉辦超千場社群活動等方式提升吸引力。運營成效體現在客流與銷售額的同步增長，如北京朝陽合生匯2025年以近85億元銷售額、超4100萬人次客流穩居北京熱門購物中心前列。

此外，合生商業采取“輕重并舉”的發展策略。2025年，通過輕資產模式成功獲取了7個管理輸出項目，標志著其運營管理能力開始實現對外輸出與價值延伸。

事實上，開發主業之外，越來越多房企正在探索更具韌性的增長路徑，以提升對市場周期波動的抵御能力。物業服務、商業運營、長租公寓、代建等多元化業務加速發展，逐步成為支撐企業長期可持續發展的“第二增長曲線”。

此外，濱江集團與宸嘉發展也均為“慢”房企代表，但策略各異。濱江深耕杭州，超八成銷售源于本地，依靠區域聚焦實現高效運營；宸嘉則專注核心城市打造精品項目，如上?！板芳?00”匯聚國際設計，以精細開發樹立標桿。

這些“慢”房企的案例證明，放棄對規模的盲目追逐，轉向深耕、精品、運營和服務，是一條可行的可持續發展路徑。它們驗證了在行業下半場，“小而美”“精而?！被颉胺€而健”同樣可以建立強大的競爭優勢，甚至成為市場的中流砥柱。

從狂飆到深耕，房地產步入以“慢”制勝時代

當前，中國房地產行業轉型的核心是從過去側重投資與規模擴張的發展模式，轉向強調實體居住功能與長遠民生福祉的新階段。

這并非意味著房地產行業走向沒落，相反，這正是通過夯實其居住本質，從而筑牢它作為經濟社會穩定器和民生保障基石的長期角色。

新時期的發展路徑清晰表明，房地產的未來與人民生活質量提升、城市可持續發展緊密相連。

當前城市更新已告別“大拆大建”模式，轉向“微改造、精提升”的精細化路徑。

事實上，已經有房企開始付諸行動。如深圳羅湖金鉆豪園項目由中信城開接手；廣州石溪村城中村改造由佳兆業聯合本地民企推進。

據部分媒體顯示，2025年年底，合生創展與珠光集團達成合作，由合生以“代管代建代售”模式接手珠光旗下三個核心項目。這并非簡單的規模疊加，也不是江湖救急式的馳援，而是一場基于戰略互補與風險化解的精準整合。

珠光集團以城市更新和高端住宅開發見長，但受行業調整沖擊，面臨較大的資金與債務壓力。而合生創展憑借其“高溢價、多囤地、慢周轉”的長期主義積淀，在行業風暴中保持了相對穩健的經營底盤。

此次整合，更像是行業下行周期中，優勢運營能力對沉淀資產的一次盤活與價值重估。合生創展有望將其在高端產品打造、商業運營和成本控制方面的成熟能力，注入珠光旗下的存量項目，從而在控制自身風險的前提下，實現優質土地資源與管理能力的協同。

市場從增量開發轉向存量博弈，優質土儲與產品力成為結構性機會。這意味著，擁有核心城市土儲、高端產品力及穩健財務的“慢”企業，正獲得整合市場分散資源、提升市場集中度的主動權。它們不再以負債驅動規模，而是以經營能力和品牌信用作為高質量發展的基石。

當行業告別狂飆，那些曾因“慢”而被低估的能力，正成為決定未來格局的關鍵力量。

盡管轉型挑戰仍存，但地產行業通過夯實產品與服務根基，正重塑其作為經濟社會穩定器的重要角色。

未來的市場競爭，將聚焦于誰能提供真正優質的居住產品以及誰能在城市運營中創造長期價值。這既是房地產企業的生存之道，更是行業作為民生基石的應有之義。