住建部新定調：這些房子或將按新規處理，住老小區的業主有福了！

來源：大偉看樓市

隨著我國城鎮化進程進入下半場，城鎮住宅“老齡化”問題日益凸顯。據住建部2024年住房發展報告顯示，全國已有超過2.1億套房齡在25年以上的住宅，約占城鎮住宅總量的38.7%，而房齡滿20年的住宅規模更是遠超這一數字。在此背景下，住建部針對滿20年房子的新規定調，不僅為破解老舊住宅管理難題提供了系統性方案，更讓千萬老小區業主迎來了居住品質提升與資產價值保障的雙重紅利，標志著我國城市更新正式邁入“存量提質”的高質量發展新階段。

新規出臺的核心背景，是回應民生關切與防范安全風險的雙重需求。歷經二十余年的使用，老舊住宅普遍面臨多重困境：結構安全上，墻體開裂、地基沉降等問題頻發，部分房屋已接近設計使用年限，安全隱患突出；功能配套上，水電管線老化、缺乏電梯、停車難等問題嚴重影響居住體驗，與現代宜居標準差距懸殊；管理維護上，維修資金不足、產權復雜、業主協調困難等問題導致老舊小區改造推進緩慢。此前多地發生的老舊住宅安全事故，進一步凸顯了對老房進行系統性規范管理的緊迫性。住建部此次新定調，正是基于這一現實，以政策導向推動老舊住宅管理從“被動應對”向“主動保障”轉變。

新規的核心內容構建了“體檢先行、分類處置、多元保障”的完整體系，徹底告別了以往老舊住宅“一拆了之”的單一模式。在前置篩查環節，房屋體檢制度成為關鍵抓手。盡管各地細則略有差異，如長沙要求房齡超25年的住宅每10年體檢一次，鄭州將30年以上住宅納入首次體檢范圍，但核心邏輯一致——以專業檢測為依據，建立房屋健康檔案，為后續處置提供科學支撐。體檢內容涵蓋結構安全、消防設施、管線狀況等核心領域，從源頭排查安全隱患，讓業主對房屋狀況做到心中有數。

在分類處置環節，新規形成了“舊改提質、危房原拆原建、資產活化利用”的三元處理體系，精準匹配不同老房的實際情況。對于結構完好但功能缺失的老房，舊改提質成為優先選項。與以往“刷墻補路”的表面工程不同，此次舊改直擊民生痛點，將燃氣、給排水等老化管線改造、電梯加裝、消防通道整治等納入必改清單，同時配套建設養老驛站、普惠托育點、停車充電設施等公共服務，打造“完整社區”。以上海東城區某60㎡老房為例，業主僅自掏800元參與改造，完工后月租金上漲300元，一年便收回成本，充分體現了舊改的民生價值。

對于鑒定為B、C、D級危房的老房，新規推出“原拆原建”綠色通道，兼顧安全保障與業主利益。在政策支持下，原拆原建不僅實現了“9個月交房即交證”的高效流程，更允許在符合規劃的前提下適度擴容，原50㎡的危房改造后可免費獲得55-60㎡新房。北京勁松一區業主戶均出資6-7萬元，便實現了從公房到完整產權新房的升級，還配套了老年餐廳、地下停車場等設施，生活品質大幅提升。而對于位置優越、結構完好的老房，新規鼓勵通過改造為保障性租賃住房、商鋪、民宿等模式實現資產活化，讓業主獲得穩定租金收益或利潤分成，浙江莫干山周邊老房改造為民宿后，業主年分紅超10萬元的案例屢見不鮮。

資金保障是新規落地的關鍵支撐，各地探索形成的“政府為主、業主為輔、社會參與”多元資金模式，大幅降低了業主負擔。從各地實踐來看，政府財政專項補貼是基礎，鄭州、南通等城市將體檢費用納入市級財政預算，舊改項目財政補貼覆蓋80%-90%成本；房屋養老金、物業維修資金、物業公共收益等成為重要補充，廣東東莞更是形成了“業主負責+保險補充+政府兜底”的成熟模式。同時，政策通過稅費減免、信貸支持等方式吸引社會資本參與，如專業經營單位參與改造可享受稅收優惠，金融機構提供專項信貸支持，為項目推進提供了充足資金保障。

新規的實施，為老小區業主帶來了實實在在的多重福利。最直接的是居住品質的提升，老化管線、爬樓難題、配套缺失等痛點得到系統性解決，老舊小區變身宜居社區；其次是資產價值的保障與提升，上海靜安區某小區完成改造后，二手房掛牌價上漲12%，廣州花都區某1976年建成的危房改造后價值從80萬元飆升至210萬元；更重要的是安全保障的強化，通過定期體檢與精準改造，房屋安全隱患被提前化解，業主居住更安心。此外，新規明確的“居民協商同意”原則，杜絕了強制搬遷等問題，保障了業主的決策權與參與權。

從長遠來看，住建部對20年以上老房的新規定調，是我國城市開發建設方式從“增量擴張”向“存量提質”轉型的重要標志。通過對老舊住宅的系統性改造與活化利用，不僅改善了千萬家庭的居住條件，更促進了城市結構優化、功能完善與文脈賡續。同時，舊改項目帶動了建材、施工、物業服務等產業鏈發展，創造了大量就業崗位，為經濟發展注入新動力。到2030年，隨著城市更新行動的深入推進，老舊小區將徹底擺脫“臟亂差險”的標簽，成為人民群眾高品質生活的空間。

對于老小區業主而言，把握政策紅利需要主動作為：及時查詢所在小區是否納入改造計劃，核實房屋狀況并主動申請危房鑒定，確認產權清晰以避免后續糾紛。摒棄“死等拆遷”“違規擴容”等誤區，主動參與改造方案協商，才能更好地享受政策福利。住建部的新規定調，不僅讓老小區業主“有福了”，更彰顯了以人民為中心的城市發展理念，為推進城市高質量發展、創造人民美好生活奠定了堅實基礎。