借名買房敗訴主因：只有“實”沒有“名”｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王振國與妻子育有四子女：王建民、王建華、王秀英、王建國。2000年妻子去世，2012年王振國去世。

上世紀90年代末，某國企推行房改，允許職工以成本價購買福利房。因政策限制，一號房屋只能登記在職工王振國名下。

王建國稱：

“全部購房款（約5.4萬元）由我實際支付；

購房合同、付款收據雖以父親名義簽署，但均由我和妻子代簽，并使用父親的人名章；

自2000年起，我一直居住在一號房屋，并于2002年、2014年兩次裝修；

房屋產權證、購房合同等原件均由我保管；

兄姐多年來從未提出異議?！?/strong>

父親去世后，王建國要求三位兄姐配合將一號房屋過戶至自己名下，遭拒。遂起訴，主張其與父親存在借名買房關系，請求法院判令協助過戶。

三被告辯稱：

一號房屋是父親的合法財產；

購房款由父親出資（部分來自子女資助）；

王建國僅為“暫住”，持有證件是因為長期居住；

雙方從未約定“借名買房”。

二、裁判結果

法院判決：

駁回王建國的全部訴訟請求。

理由：現有證據不足以證明王建國與王振國之間存在借名買房的合意。

三、法院說理要點

借名買房需有“明確約定”，不能僅靠推定

法院強調：借名買房的核心是雙方存在“一方出資、一方代持”的合意。僅有出資、居住、持證等事實，不能自動推導出借名關系。

家庭內部代辦事宜常見，不等于權屬轉移

鑒于父子關系及共同居住背景，由王建國代辦購房手續、保管證件、長期居住，完全可能出于親情安排或委托代理，而非借名。

出資性質不明，不排除贈與或家庭內部支持

即便王建國支付了款項，也可能是對父親的贍養支持或家庭內部資金調配，不能直接等同于“購房出資”。

無任何書面或口頭協議佐證

王建國未能提供任何證據（如協議、錄音、證人、家庭會議記錄等）證明父親曾同意“房子歸你，只是掛我名”。

物權登記具有公示效力

房屋自始登記在王振國名下，屬于其個人財產。繼承開始后，應由全體法定繼承人依法繼承，非經確權，不得擅自處分。

四、律師提示（房地產律師 靳雙權團隊）

“借名買房”必須有“名”有“實”：

“實”指出資，“名”指明確的借名合意。缺“名”，再充分的“實”也難勝訴。

家庭內部借名風險極高：

父子、兄弟姐妹之間往往礙于情面不簽協議，一旦老人去世、其他繼承人反悔，出資人極易人財兩空。

持有房產證≠擁有產權：

證件由誰保管，不影響物權歸屬。法院更看重登記+合意+完整證據鏈。

正確做法：

若確需借名（尤其房改房、限價房），務必做到：

（1）簽署書面借名協議并由所有利害關系人簽字確認；

（2）保留全部付款憑證（備注用途）；

（3）通過家庭會議或公證固定合意；

（4）條件允許后立即提起訴訟，避免繼承糾紛。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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