用同學(xué)名義買(mǎi)房，自己還貸16年，法院判過(guò)戶｜房地產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2007年，周明遠(yuǎn)與同學(xué)吳志航達(dá)成口頭協(xié)議：由周明遠(yuǎn)借用吳志航名義購(gòu)買(mǎi)乙房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一號(hào)房屋（總價(jià)117萬(wàn)余元）。

具體履行情況如下：

首付款36萬(wàn)元由周明遠(yuǎn)通過(guò)其控制的甲實(shí)業(yè)公司、丙策劃公司支付；

貸款81萬(wàn)元以吳志航名義辦理，但全部月供由周明遠(yuǎn)或其親屬存入?yún)侵竞劫~戶償還，持續(xù)至2023年；

2007年10月，周明遠(yuǎn)向吳志航賬戶存入5萬(wàn)元，備注為“借名費(fèi)”；

2009年房屋交付后，周明遠(yuǎn)完成兩次裝修，并一直實(shí)際占有、出租、收取租金；

物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、契稅、維修基金等均由周明遠(yuǎn)支付；

房產(chǎn)證原件長(zhǎng)期由周明遠(yuǎn)保管；

2022年，周明遠(yuǎn)將一號(hào)房屋出售給具備購(gòu)房資格的張文博，要求吳志航配合過(guò)戶，遭拒。

吳志航辯稱：

雙方不存在借名買(mǎi)房，自己是真實(shí)購(gòu)房人；

首付款系向甲公司借款，已償還12萬(wàn)元；

因出國(guó)留學(xué)，公證委托周明遠(yuǎn)嫂子李秀芳代管房屋；

房屋登記在其名下，戶口也已遷入，應(yīng)歸其所有；

反訴要求周明遠(yuǎn)騰退房屋。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)周明遠(yuǎn)與吳志航存在借名買(mǎi)房關(guān)系；

? 周明遠(yuǎn)于10日內(nèi)代吳志航清償B號(hào)借款合同項(xiàng)下全部剩余貸款并辦理解押；

? 吳志航在解押后10日內(nèi)配合將一號(hào)房屋過(guò)戶至買(mǎi)受人張文博名下；

? 駁回吳志航要求騰房的反訴請(qǐng)求；

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

雖無(wú)書(shū)面合同，但借名關(guān)系具有高度可能性

法院綜合以下事實(shí)認(rèn)定借名成立：

首付款、契稅、裝修、物業(yè)等全部費(fèi)用由周明遠(yuǎn)承擔(dān)；

16年持續(xù)償還月供，有銀行流水、證人證言佐證；

長(zhǎng)期實(shí)際控制房屋（自住、出租、收租、保管證件）；

吳志航對(duì)“為何不出資、不管理、不主張權(quán)利”無(wú)法作出合理解釋。

公證委托≠房屋歸屬證明

吳志航稱委托李秀芳代管，但法院認(rèn)為：

公證委托發(fā)生在購(gòu)房之后，且內(nèi)容僅為“代辦手續(xù)”；

不能反推房屋歸吳志航所有，更不能否定周明遠(yuǎn)的實(shí)際出資與占有。

戶口遷入、自行還貸等行為不足以推翻借名事實(shí)

吳志航2012年遷戶口、2023年突然變更還貸賬戶，均發(fā)生在周明遠(yuǎn)提出過(guò)戶要求之后，有明顯對(duì)抗意圖；

此類行為不能否定此前16年的客觀履行狀態(tài)。

買(mǎi)受人具備購(gòu)房資格，過(guò)戶請(qǐng)求可支持

張文博符合北京購(gòu)房政策，且同意接受房屋，過(guò)戶具備現(xiàn)實(shí)條件，僅需先行解押。

四、律師提示（借名買(mǎi)房律師 · 靳雙權(quán)律師）

借名買(mǎi)房無(wú)需書(shū)面合同，但必須形成“證據(jù)閉環(huán)”：

本案勝訴關(guān)鍵在于：出資 + 還款 + 占有 + 證件保管 + 證人證言五位一體。缺任何一環(huán)，都可能敗訴。

名義人“事后補(bǔ)救”行為難撼動(dòng)既成事實(shí)：

如遷戶口、突然還貸、聲稱“委托管理”，若與長(zhǎng)期行為矛盾，法院通常不予采信。

過(guò)戶前必須清除權(quán)利障礙：

本案因存在抵押，法院明確要求先由出資人代償貸款、注銷抵押，再辦理過(guò)戶。這是央產(chǎn)房、商品房過(guò)戶的通用規(guī)則。

買(mǎi)受人資格決定能否直接過(guò)戶：

若周明遠(yuǎn)自行起訴確權(quán)，可能僅獲“協(xié)議有效”判決；但因買(mǎi)受人張文博具備購(gòu)房資格，法院可直接判令過(guò)戶至其名下，一步到位。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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