債務人名下房產被依法查封，案外人借名買房主張被駁回｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年，吳海濤因民間借貸糾紛將吳建國訴至法院，并申請財產保全。法院依法作出裁定，查封登記在吳建國名下的一號房屋。

此后，案外人周文博提出執行異議，稱：

一號房屋系其于2023年1月向原房主王磊全款購買（83.6萬元）；

因吳建國夫婦需提取住房公積金，雙方口頭約定暫將房屋過戶至吳建國及其配偶名下；

其已付清房款、完成裝修并實際入住；

故其為真實權利人，請求解除對一號房屋的查封。

法院審查后作出執行異議裁定，駁回周文博的請求。周文博遂提起執行異議之訴，要求確認其對房屋享有足以排除強制執行的民事權益。

吳海濤作為債權人答辯指出：

一號房屋登記在債務人吳建國名下，查封行為合法；

周文博與吳建國之間的所謂“借名”安排，無書面協議，且涉及協助提取公積金，真實性存疑；

即便屬實，也僅屬內部約定，不得對抗司法查封及債權人合法權益。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回案外人周文博的全部訴訟請求；

? 確認對一號房屋的查封及后續執行措施合法有效。

本案中，債權人吳海濤的查封申請獲得完全支持，債務人名下財產可依法進入執行程序。

三、法院說理要點

不動產物權以登記為生效要件

根據《民法典》第209條，不動產物權的設立、變更，經依法登記始發生效力。一號房屋登記在吳建國名下，其即為法律認可的權利人。

案外人未證明享有“足以排除執行”的民事權益

周文博雖主張實際出資并占有使用，但未能提供書面借名協議，且房屋過戶目的涉及非正常用途（提取公積金），其權利主張缺乏合法性基礎。

借名買房關系不具有對外效力

即使存在借名合意，也僅在合同雙方之間產生約束力，不能對抗善意第三人，更不能阻卻法院對登記財產的執行。

查封行為符合法定程序

法院依據債權人申請，對登記在被執行人名下的不動產采取保全措施，事實清楚、程序合法、于法有據。

四、律師提示（房屋律師 · 靳雙權律師）

只要房產登記在債務人名下，債權人即可申請查封，無需理會“實際出資人”等內部說法。

案外人以借名買房為由提執行異議，成功率極低，尤其在無書面協議或涉及規避政策情形下。

不動產登記簿是執行程序中的核心依據，具有公示公信效力。

此類案件中，債權人勝訴率高、執行路徑清晰，建議盡早啟動財產查控程序。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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