有書面借名協議+14年還貸，法院支持商辦房過戶至公司｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2010年4月21日，鄭文濤因家庭原因不便以自己名義購房，遂與朋友黃麗娟簽訂《借名買房協議》，明確約定：

“鄭文濤委托黃麗娟以其名義購買一號房屋（門頭溝區某商辦項目），首付款及貸款均由鄭文濤承擔，房屋所有權歸鄭文濤所有，黃麗娟不得擅自出售或抵押，未來需無條件配合過戶。”

次日，黃麗娟與乙房地產公司簽訂《商品房預售合同》，購買一號房屋（總價86萬余元，面積46.47㎡，規劃用途為商業辦公）。2011年，黃麗娟以自己名義向丙銀行貸款43萬元，但貸款銀行卡由鄭文濤持有并還款，2021年貸款已全部結清。

房屋交付后：

鄭文濤簽署驗房單、繳納契稅、維修基金、物業費；

房產證原件一直由鄭文濤保管；

房屋長期由鄭文濤實際控制使用。

2021–2022年，雙方曾因貸款賬戶余額歸屬發生糾紛，訴至江蘇南通法院。在A號、B號判決中，黃麗娟當庭承認：“原告確實以我名義買了房子，卡在他手里，我沒動過錢。”法院據此認定借名買房事實成立，并判令黃麗娟返還賬戶資金。

2024年1月，鄭文濤擬將一號房屋過戶至其新設的宏遠公司名下（該公司具備北京商辦類購房資格），并向黃麗娟發送《過戶通知書》。黃麗娟雖口頭同意，但遲遲未配合辦理手續。

鄭文濤遂起訴，請求：

確認2010年《協議》有效；

判令黃麗娟協助將一號房屋過戶至宏遠公司名下；

由黃麗娟承擔保全費、保險費等。

黃麗娟答辯稱：同意過戶，但不愿承擔訴訟相關費用。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認鄭文濤與黃麗娟于2010年4月21日簽訂的《借名買房協議》有效；

? 黃麗娟于判決生效后10日內協助將一號房屋過戶至宏遠公司名下；

三、法院說理要點

書面借名協議真實有效，不違反法律強制性規定

協議系雙方自愿簽署，內容清晰，且房屋性質為商品房（非經適房、央產房），不涉及保障性住房政策限制，合法有效。

借名事實已被生效判決確認

江蘇兩級法院在A號、B號判決中已查明并認定借名買房關系，黃麗娟本人亦當庭自認，構成免證事實。

長期實際控制強化借名合意

鄭文濤支付全部房款、持有房產證、繳納各項費用、實際占有使用長達14年，形成完整證據鏈，足以排除“借貸”“贈與”等其他可能。

過戶至公司名下合法可行

宏遠公司具備北京市對商業辦公類項目的購房資格，且自愿接受過戶，不違反限購政策，法院予以支持。

配合過戶是合同義務，必須履行

協議明確約定“乙方需配合甲方辦理過戶”，黃麗娟拒不履行構成違約，法院可強制其協助辦理產權轉移登記。

律師提示（借名買房律師 · 靳雙權律師）

借名買房糾紛中，書面協議+實際履行證據是確權的關鍵。

商辦類房產因不限購，協議被認定有效的可能性較高。

過戶至公司名下需確保受讓主體具備購房資格，否則無法登記。

名義人拒不配合過戶的，可起訴要求強制履行合同義務。

此類案件事實復雜、證據要求高，建議盡早由專業律師介入處理。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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