保利發展，一戰封神

近日，《求是》刊發的社評《改善和穩定房地產市場預期》，被視為地產行業的最新風向標。

文中所釋放出來的積極信號，點燃了行業對2026年的信心。

中央首次正式發文肯定房地產金融資產屬性，更是為住宅產品的升級迭代指明了方向。

我們知道，建設“好房子”是房地產現階段的核心任務，也是房地產實現高質量發展的關鍵抓手。

在此前，住建部對“好房子”已做出明確定義，即“安全、舒適、綠色、智慧的房子”。

《求是》的這篇社評，進一步勾勒出了好房子的全局價值坐標：

房子，首先是居住空間，其次是生活容器，再者是重要資產。因此，一套完整的好房子評估體系，有三個維度的衡量標準：

物理價值：從設計到交付全周期高品質閉環。

生活價值：提供更優質的生活方式和居住體驗。

資產價值：能夠穿越周期，實現保值甚至增值。

如何在產品中實現好房子價值體系的全維融合及落地？

明源君找到了一個標桿——保利發展“好房子”體系。這套體系的制定及落地，為行業打造了一個高標準的“好房子”范本。

好產品

從設計到交付

全過程高品質管控

住建部定義的好房子四大核心特征“安全、舒適、綠色、智慧”，主要就是圍繞住房的性能及功能展開的，強調的是從設計到材料到建造全周期提質，攻克住宅的普遍痛點，提升居住品質感。

如，住建部在多次指出，“隔音、滲漏、開裂”是當前住房的最大困擾，強調運用新技術、新材料、新工藝、新產品解決住宅質量通病。

除此以外，住房還有哪些痛點和敏感點？

保利發展展開了大規模客戶調研，先后收集到22萬條客戶真實需求。

立足于住建部的好房子標準，保利發展聯合中國建筑標準設計研究院，將客戶需求精準轉換為產品語言，制定了一套“6+1”好生活解決方案。

“6”指的是產品服務一體化設計系統“六大精標”，即“建筑恒久、環境舒適、材料健康、設備智慧、匠心美學、鄰里友好”，并集結28個關鍵技術措施為客戶解決生活痛點，從客戶最為關注的“不滲漏、無污染、無醛級選材、智慧社區、在地美學、環境舒適”等維度全方位發力，營造高于國標的“好房子”。

這一體系已在保利發展各地項目落地。

例如，2025年11月份引發全國關注的廣州玥璽灣，保利發展就是按照“好房子最高標準”來打造的。從部品部件到材料工藝全方位主動超配，標準遠超國標及行業常規水平。

舉例來說，面盆采用吉博力的萬向存水彎，水封深度達到比國標高出25mm，相當于給面盆挖了條更寬更深的“護城河”，極大降低臭氣倒灌概率。

地漏用的是吉博力子母地漏。行業人士都知道，“水封+隔膜”是雙重保險，即便水封蒸發了，隔膜還能兜底防臭。一套拳組合下來，基本把下水道反味問題堵死。

而這，僅僅是玥璽灣“八恒”系統中一個極小的構成部分。

保利發展根據廣州氣候特征以及住宅普遍痛點，專門開發了一套“八衡系統”，涵蓋戶內空氣、水、聲、光、溫度、濕度、含氧量等的全維解決方案，不僅解決了住宅常見的噪音、反味等問題，更從風、光、濕度、溫度、用水健康等各個維度，為居住者提供全方位守護。

再如，為了提高項目安全性能，打造穿越時間周期的百年宅，項目所用建筑材料也做了超配，例如，建筑混凝土從C30升級為最高強度等級的C70；配置超常規鋼筋，通過型鋼混凝土組合結構將鋼筋含量提高到80~90kg/㎡。僅這一項材料就比常規項目多投入30%~40%的成本。

據明源君不完全統計，類似的細節，在玥璽灣多達數十項。別說在廣州市場，就是放眼全國都很罕見。而在保利發展的項目，這樣的配置卻已成為常態。

好服務

服務全流程貫通

從交付房子到交付生活

如果說產品是硬實力，服務就是軟實力。服務力，是產品力的延伸，更是產品價值的放大器。

但不難發現，當前房企談論“好房子”，很多時候都停留在產品層面，忽略服務的重要性。

而地產行業的客戶服務，依然存諸多痛點和堵點，比如簽約后服務斷層，社群運營流于形式等。

保利發展早在2023年，便提出“三好”的高質量發展目標，即好產品、好服務、好生活，將服務提升到與產品同等高度上。

明源君綜合分析認為，保利的服務體系，至少在三個維度領跑行業。

1、服務持續創新，填補傳統服務模式的空白點。

現階段，從購房到交付，客戶最關心的是什么？

是房子質量是否過硬，能否順利交付。

當很多房企還在忙著研究怎么做社群的時候，保利發展不僅實現了社群前置運營，還通過一系列舉措，填補地產服務鏈條的空白點，建立起完整的“全流程服務”系統。

①項目全周期信息高度透明化，給足客戶安全感

今年，保利發展上線了「房屋檔案一碼溯源」 系統，并率先在保利四季和頌落地應用。

該系統將“房屋檔案”裝進手機，客戶只需掃碼，就可以輕松調取項目的全部信息。

包括房屋基礎信息。如主體結構平面圖、水電氣管線的布局情況；墻面漆料、地面材料、衛浴五金及廚房電器等用材與設備的品牌信息，等等。

也包括各項重點工序的查驗情況。空鼓排查、閉水試驗、外窗淋水測試、全屋電路檢測等客戶最為所關注的問題，保利都做出了存檔。客戶可以查驗重點工序的檢查驗收過程及驗收資料，徹底消除對項目的疑慮。

過去，購房者與房企之間許多糾紛，根源都在于信息不對稱。保利發展主動將項目建造全周期的信息向客戶開放，意味著已做好接受客戶監督的準備，這不僅是尊重客戶，也是對產品質量的高度自信。

另外，系統還內置了房子“使用說明書”。

業主不知道智能家居怎么使用，可以通過該系統查詢；想了解社區公共設施，可以在系統找到指引；家里裝修或改造的時候，可以在線調取設備及線路信息……這套系統涵蓋項目全生命周期，成為保利發展服務力落地的重要載體。

②開創“車規級”交付服務先河，打造“保式”交付標準

同為大宗消費，房地產的客戶服務水平一直以來都被汽車行業“碾壓”。

如今，這道鴻溝被保利發展率先填平。

2025年開始，保利發展把汽車式交付體系引入地產，開創“車規級”交付服務的行業先河——

在各地項目推廣“白手套驗收機制”及“貼膜交付服務”。

在交付現場，工作人員帶著白手套逐一檢查窗框、柜體、開關、墻角等日常難清潔的陰角、邊沿、凹槽等，查驗保潔效果；并從門窗的密閉性到設備的運行穩定性等，開展多維度分層排查。

同時，交付的時候，在入戶門、地板、石材臺面等高頻接觸部位加覆“定制防護膜”，實現“零指紋、零劃痕”收房。一些項目還在入戶大堂地面鋪設保護墊，對墻面和電梯等包裹軟包等，確保交付給客戶的是一個潔凈的、無瑕疵的家。

△保利四季和頌貼膜交付實拍

有些項目還推出總經理陪同收房服務。

上海保利世博天悅交付當天，保利發展上海公司總經理和保利物業上海公司總經理親自陪001號業主完成收房工作，聽取客戶對產品及服務的意見，還和業主互加微信方便日后溝通。

這種級別的交付精細度和體驗感，在地產行業是絕無僅有的。

2、交付是服務起點，與業主進行終身價值共建

在傳統模式下，項目一交付，房企與客戶之間的關系就結束了。而對保利發展來說，交付確實卻是服務的新起點。

①從建房到養房，提供資產維護保養

保利發展充分發揮不動產生態平臺的優勢，將服務覆蓋到房屋的全生命周期。

在廣州，推出了“保利資產護航計劃”，為千萬級業主提供1v1精準對接，從買房、持有到賣房，全程都有保利的生態資源和專業體系支撐，享受VIP資產置換、配置定制化服務，為客戶提供穿越周期的資產解決方案。

在上海，保利世博天悅以“服務家族恒產”為理念，由保利物業為業主房產提供細致維護。包括空調地暖換季調試、每年2次外墻清洗、每天2次垃圾處理、每月1次奢材養護、24小時入戶維修等……這些舉措，讓小區常住常新，也讓業主的資產歷久彌新，助力資產保值增值。

②不僅服務生活，更賦能個人成長

一是提供貼心的生活服務。

保利將社群運營前置到營銷階段。

如廣州保利天奕在項目首開階段，社區會所便已投入運營，正式對業主開放使用。各類社群也同步籌備，讓業主提前認識，打造有人情味的熟人社會。

在日常運營中，急業主所急，提供各類貼心服務。

例如，廣州保利天瑞設置護學崗，護送學生上下學；開設“四點半學堂”，為有需要的業主提供接送放學、臨時托管服務，暑假安排夏令營，幫業主解決孩子無人看管的難題……

二是搭建圈層平臺，賦能業主個人成長。

依托央企強大的資源整合能力，保利發展不僅能夠為客戶提供舒適便利的生活方式，更能發揮平臺優勢，賦能業主的事業及個人成長。

如，上海保利世博天悅打造的「YUE TIMES」先鋒生活共同體，讓業主在家門口就能參與高端行業級論壇、跨界藝展、私人特展，享受定制私宴等。通過這一平臺，社區成了最有價值的“朋友圈”。

可以說，保利發展憑借一己之力，將地產行業的服務標準提升到前所未有的高度。

好生活

以客戶為中心

“深度定制”生活方式

“建筑的實質是空間，空間的本質是為人服務。”

著名建筑師約翰·波特曼的這句話，道出了住宅產品的真諦。

好的住宅產品，一定是始于物理空間，終于人文關照。

保利發展深諳此道。

秉承的是“以客戶為中心，以好生活為綱”的理念，保利發展將“好生活”作為“好產品”和“好服務”的綱領，指引產品及服務的方向。

這也是為什么，保利發展的好房子，能夠直達人心，喚起客戶的深度共情與精神共鳴。

1、以客戶真實生活場景，反推產品規劃設計

傳統模式下，房企常常是先做產品，再去尋找對應的客群。

這樣做的結果，就是客戶必須去適應產品，而不是產品去適配客戶。

保利發展則是回歸產品研發的根本邏輯——通過前期充分客戶調研，指導產品規劃設計。

舉個最簡單的例子。

下面兩張圖，圖一來自保利上海天奕，圖二來自廣州保利天奕。

除了風格不同外，還有一個明顯的差異。

廣州保利天奕用的是圓形餐桌，而上海保利天奕則是方形餐桌。

這是因為，廣州保利天奕的目標客群中有不少潮汕籍客戶，客戶家庭成員普遍較多，且逢年過節喜歡家族聚餐，圓形餐桌搭配轉盤會更好用。

正如喬布斯所說的，“消費者不知道自己想要什么，直到你將產品展示給他們。”

保利發展不是等客戶來告訴他想要什么，而是通過客戶洞悉，將客戶沒說出口的需求，轉譯成實實在在的產品。

比如，上海保利天奕推演女性使用場景，為衛生間量身定制了女神四件套：美妝燈、鏡柜、冰箱、龍頭，滿足上海職場女性精致打扮的需求。

考慮到客戶多為高知海歸群體，有極強的審美主張，喜歡定義自己的生活方式，上海保利天奕首創“半定制”服務，提供多種不同風格的客廳背景墻巖板供客戶自主選擇。

諸如此類的細節多不勝數。

以客戶需求為導向進行產品研發，賦予了保利發展無限的創新力。這便是為什么，看保利發展的項目，總會有許多意想不到的驚喜。

2、因地制宜地定制，每個項目都獨一無二

走訪保利發展在全國各地的項目會發現，其所呈現的是“千城千面”的效果。

保利是怎么做到的？

首先，每條產品線，都是面向特定客群研發的，具有鮮明的識別度。

如，“天字系”目前已細分出多個產品品類，每一個都獨樹一幟。天奕營造松弛生活，天悅呈現現代極簡、天瑞代表中式情結，天珺主打綺麗融合，天曜側重鎏金美學……

其次，同品類的項目在落地時，都會進行“二創”。

保利發展所建立的“好生活營造體系”，強調的是“和而不同”。

保利發展總部為各產品系制定產品內核與建造標準的同時，鼓勵各區域根據屬地化特征研發“可變模塊”，融入在地化元素，從而使每個項目都擁有了獨一無二的氣質。

①根據客戶生活習慣，進行定制化研發。

舉例來說，上海保利天奕的客戶普遍擁有國際化視野和生活方式，且喜歡全球旅行。項目在規劃設計中，融合國際度假景區的設計手法，體現出了海派風格獨有的精致松弛感。

如，在社區打造熱帶風情的巴厘島水院；從海島度假酒店汲取靈感，落地上海首個親子樂園「叢林童夢島」；會所引入兩大國際化運動空間：保齡球+沙壺館；配置擁有與米高梅酒店同款芬蘭Harvia蒸汽機的濕蒸桑拿房等等。

△保齡球+沙壺館實景圖

這些定制化設計，最終形成了項目差異化的重要標簽。

②融合在地文化，打造客群專屬的精神堡壘

安藤忠雄曾說，“當我們注視一座‘好’的建筑時，它能讓我們感受到一種罕見而奇特的幸福。”

這句話道出了建筑的隱形價值——情感共鳴與精神慰藉。

保利發展通過對在地文化的深度挖掘與融合，為客戶提供情緒價值與精神滿足。

以保利天曜為例。

這個面向廣州老錢的項目，將嶺南精神與文化演繹得淋漓盡致。

社區門口的照壁是以魚鱗造型構筑起疊浪矩陣，門樓吊頂以不銹鋼錯位拼接，模擬珠江上的粼粼波光。步入大門，迎面而來便是象征廣府精神圖騰的龍舟雕塑。雕塑以水晶透彩為材料，金漆木雕為紋樣，融合嶺南非遺銅鑿剪紙工藝，形成一個工精藝絕的藝術品。擺放在社區大門入口處，寓意破浪呈詳，同時象征廣府的拼搏精神。

此外，還有融合嶺南非遺琺瑯工藝的琺彩福門、象征“聚水生財”的“星月聚寶盆”、會所空間的木棉花藝術裝置、非遺廣繡，銅鑿剪紙，螺鈿工藝等藝術掛畫等等。

更值得一提的是，項目還專門在會所開設了國醫館，滿足老廣的中醫養生愛好……

對嶺南文化精髓的深度挖掘及演繹，實質上是回應客群的情感需求與精神歸屬感，也是保利“人文”理念的鮮活注腳。

小結

房地產已告別規模驅動，進入產品驅動的新階段。

這兩年，產品內卷空前劇烈。

房企想要勝出，僅憑個別亮點遠遠不夠，唯有產品戰略全面領先，才足以構筑起護城河。

保利發展的好房子體系，不是單點性能優勢，而是系統化領先。它打破了傳統模式下，客戶、產品與服務三者脫節的局面，實現了從”客戶洞察-品牌理念-戰略引領-創新實踐”的全系統貫通。

這一模式，已得到市場充分驗證。2025年在多個核心城市，保利發展創造了一系列“現象級”熱銷成績：

在廣州，玥璽灣首開當天勁銷106億元，成為2025年全國首個“百億開盤”的現象級項目；全年網簽141億，建面共計9.2萬㎡，奪得大灣區銷售金額與銷售面積“雙料冠軍”；

在上海，保利天奕四開四捷；在下半年上海700-1500萬改善賽道一騎絕塵，包攬銷售面積、銷售金額、成交套數“三冠王”。

在海南，保利天珺強勢登頂，一舉斬獲商品住宅市場銷售面積、銷售金額、成交套數三項第一；

在成都、寧波等地，保利發展的項目均持續熱銷，領跑市場。

保利發展所貢獻的，不僅僅是逆市熱銷案例，更是“好房子”的標準范式，房企高質量發展的時代樣本。

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