佛山業主崩潰！185萬頂樓復式變“爬樓房”，電梯停擺一年沒人管！這類樓盤的坑，誰來填？

花185萬買的頂樓復式

卻因電梯“癱瘓”近一年陷入困境

業主意見不一、責任界定模糊

依云小鎮電梯停擺事件

揭開了“空城”樓盤遇上“超齡”設施的普遍難題

有哪些辦法能打破僵局？

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PART 01

185萬頂樓豪宅，困于“癱瘓”電梯

，鄭女士斥資185萬購入頂樓復式，本想安心裝修入住，卻被停擺近一年的電梯潑了冷水。

申請啟用維修基金，由于部分業主不同意，參與表決的專有部分面積未達到三分之二，導致無法啟用。而業主之間的自籌方案，也因意見不一遲遲未能談攏，維修進程陷入僵局。

“他們聯系了其他業主，人家不愿意配合。我們3戶的建筑面積加起來才1140平方米，沒辦法達到三分之二的要求。”鄭女士說。另一位業主劉先生也滿是困惑：“這么多業主交了維護費，電梯卻不能正常使用，很奇怪。”

PART 02

律師建議：

責任怎么分？維權有哪些路徑？

維修電梯的費用，究竟應該由誰來承擔？

律師指出，首先要厘清責任歸屬，如果電梯故障是由于物業服務企業在日常管理中，未盡到應有的維護保養責任所導致，那么物業企業也應當承擔相應責任。

藺存寶律師表示，首先要核查物業服務企業是否盡到日常維護保養義務。“電梯即便不使用，也需要定期保養、維護和不定期運行，運行中發現問題要及時處理。”若電梯故障是因物業未盡維保責任導致，物業需承擔相應責任；若排除物業責任，僅為設備正常折舊老化，則需啟用物業維修基金。

律師同時提醒，物業費問題應當“一碼歸一碼”。如果業主認為物業服務企業未履行相關職責，應通過法律途徑維護權益，而非以拒交物業費的方式處理。尤其對于入住率較低的樓宇，物業企業更應主動履行定期檢修、巡查保養等責任，及時排除安全隱患。

律師藺存寶：

“物業維修基金的使用，按照法律規定，《物業管理條例》也要求達到法定人數，實行多數表決制。在不能表決通過的情況下，法律也有兜底條款：如果這個物業或者相關設施需要維護維修，且不維護不維修會產生安全隱患，也可以直接向政府申請使用維修基金。還有一點，電梯是用來用的，既然有人入住了，其他業主一味反對，有沒有正當的理由？如果沒有正當的理由，這個要求啟用維修基金的業主，可以以其他反對的業主為被告。”

PART 03

學者分析：低入住小區的幾大難題

部分老舊小區因為入住率低，電梯等住宅公用設施維修常常陷入困境。

佛山大學法學院黨委副書記、院長王繼遠分析，這背后主要有幾方面原因：

• 資金池不穩定：小區規劃入住率高但實際入住少，長期繳納物業費、維保費用的業主數量有限，導致后續維修維保資金容易短缺。

• 補充渠道單一：維修資金僅依賴業主分攤或維修基金，缺乏可持續的補充途徑，難以應對長期維護需求。

• 機制約定缺失：前期物業服務合同未明確低入住率、電梯閑置等特殊情況的維保方案，后續出現問題時無據可依，容易引發推諉。

以電梯為例，維修費用雖然會公示，但常常不夠詳細，業主容易懷疑物業“多報費用”或“挪用資金”，導致信任危機。同時，低使用率電梯的保養是否到位、責任歸誰，也往往缺乏明確標準。

PART 04

破解之道：多方合力打破維修死結

面對“費用難籌、責任難分、信任難建”的局面，該如何解決？

有學者就建議，首先要簡化維修基金使用程序。對空置率高的小區，可以通過業主群等線上方式表決。其次，要明確費用分攤規則，兼顧公平與靈活，推動制定小區維修基金管理公約，細化空置房如何分攤、責任如何劃分等具體內容。

01

優化表決與費用機制

針對表決難問題，可推行電子化表決，通過業主群等線上渠道收集意見，降低低入住小區的表決門檻。同時，應在物業服務合同中明確低使用率電梯的維保周期、內容、費用標準及故障后責任分擔，避免推諉扯皮；推動制定小區維修基金管理公約，細化空置房費用分攤、責任劃分等具體內容，兼顧公平與靈活。

02

拓寬資金補充與保障渠道

探索“維修基金+保險”新模式，利用維修資金收益購買電梯維修保險，實現“及時修、主動修”。同時，借鑒上海部分小區經驗，將電梯廣告等公共收益納入專項賬戶，專門用于電梯維保，減輕業主分攤壓力。對確有困難的業主，可協調社區提供政策支持。

03

強化透明監督與基層協調

建立“線上公示+社區監督”雙渠道，定期公布電梯維保記錄、費用明細，保障業主知情權，化解信任危機。社區應主動搭建溝通平臺，協調業主、物業之間的分歧，推動問題高效解決。

04

依托政策紅利簡化流程

值得關注的是，佛山市自去年11月起實施的新維修資金管理辦法，為破解難題提供了政策支撐：設立應急使用通道，建立“事先約定、事發即用”快速機制；搭建全市統一的維修資金信息查詢系統，業主可隨時查看資金使用情況；創新引入保險機制，進一步完善了設施維修保障體系。

破解困局，需要智慧與合力。從完善制度設計到探索創新模式，再到強化基層協調，唯有各方不再“推諉”，共同擔責，才能真正化解房屋維修決策難、維修不及時等難題，促進“應修盡修”。

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來源：小強熱線（記者：張世玉、先偉豪）原創稿件未經允許不得轉載

編輯：吳自強????

責編：李 鋒?

監審：黃柏琳