政策利好接力，樓市能否迎來“小陽春”行情？

經濟觀察報記者 鄒永勤

雖然離立春尚有些日子，但積弱已久的房地產市場，在一線城市已有“春意”。

1月1日至1月2日，2026年深圳市首個好房節在寶安區海濱廣場舉行，現場人山人海。深圳市寶安區人民政府官網顯示，該次活動集結了深圳市16個優質在售樓盤，兩天時間累計吸引超5000人次到場，接待咨詢超500組，約60批客戶預約后續專車帶看。

根據天風證券分析師譚逸鳴的統計，截至1月2日當周，我國一線城市新房（指商品房）成交面積環比上升 74%、同比上升 5%，結束了此前連續12周的同比下降趨勢。

“分城市看，北京、上海、廣州、深圳分別環周上升13%、82%、64%、263%。”譚逸鳴在其研究報告中指出，近期政策利好接連釋放，疊加季節性效應，推動樓市成交活躍度和市場情緒改善。

一線城市樓市有“春意”

根據中指百城價格指數，2025年百城新建住宅價格累計上漲2.58%。分季度來看，四個季度累計分別上漲0.52%、0.64%、0.47%、0.93%，第四季度出現了一定的“翹尾”現象。

“2025年四季度以來，部分核心城市高端樓盤入市節奏加快，帶動百城新建住宅均價在12月漲至17084元/平方米。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶

在接受記者采訪時表示，深圳、北京、上海、南京等城市均有優質項目入市，從而推動百城新房價格結構性環比上漲0.28%。

其中，深圳的表現尤為搶眼。由于12月下旬房企沖刺業績、豪宅集中入市，從而形成了一個短期的銷售小高潮，位于深圳灣等核心區位的豪宅紛紛熱銷，典型的項目如中信城開信悅灣、后海招商璽，前者兩小時售罄、成交額超百億，后者更是開盤即售罄。

“后海招商璽確實是公司旗下的項目，不過現在僅是預售階段，要等到交樓時才能體現到公司的業績報表上。”1月5日，招商蛇口（001979.SZ）的相關工作人員在接受記者咨詢時表示，近期深圳灣附近的樓盤賣得都比較火爆，核心資產的價值正逐步體現。

進入2026年，深圳市核心區優質項目的熱度依然不減。“2026年元旦假期期間，深圳共成交新房64套/0.69萬平方米，二手商品住宅成交76套。”曹晶晶表示，從市場成交來看，近期深圳部分豪宅項目表現搶眼。此外，北京“樓市新政”后部分樓盤到訪量、二手房帶看量較新政前也有所增加，但市場分化現象仍在，非核心區優質項目表現尚不明顯。

曹晶晶口中的“樓市新政”指的是北京市于2025年12月24日出臺的《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，其核心內容包括放寬非京籍家庭購房限制，以及對多子女家庭提供住房支持等。

事實上，近期和樓市相關的新的政策信息相當密集。比如，2025年12月10日至11日，中央經濟工作會議召開，部署2026年經濟工作，定調“著力穩定房地產市場”，指出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動‘好房子’建設。加快構建房地產發展新模式”；2025年12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議召開，部署4個方面重點任務：推進現代化人民城市建設、著力穩定房地產市場、加快建筑業提質升級、夯實高質量發展基礎支撐；2025年12月30日，財政部、稅務總局發布《關于個人銷售住房增值稅政策的公告》，提出自2026年1月1日起，對個人銷售購買滿兩年及以上的住房免征增值稅。

對此，譚逸鳴認為，近期政策利好接連釋放，疊加季節性效應，推動成交活躍度和市場情緒改善，從而使得一線城市樓市在歲末年初之際出現回暖態勢。

曹晶晶則認為，短期來看，市場信心的修復并非一蹴而就，政策效應的傳導仍需過程。“但是，由于2026年春節假期相對靠后，傳統銷售淡季窗口相應后移，預計1月房企推盤與營銷動作將提前啟動，重點城市新房市場有望得到一定支撐。”

政策“一次性給足”

就在樓市“翹尾”之際，2026年1月1日，《求是》雜志發表了特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》。該文不但明確“房地產帶有顯著的金融資產屬性”，并提出了“政策預期上，政策力度要符合市場預期，政策要一次性給足，不能采取添油戰術，導致市場與政策陷入博弈狀態”。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對經濟觀察報記者表示，《求是》這篇文章的重點是要求各地重視房地產工作，雖然現在政策較多，但改善和穩定市場預期很重要。從金融資產角度講，房地產具有金融資產屬性，就會產生一些金融風險和資產風險等問題，所以防風險主要應從房地產金融屬性角度進行。另外，房價下跌對老百姓資產影響較大，所以穩定房價和預期也非常迫切。

“一次性給足政策，實際上是要求各地給予市場政策信心。現在市場上批評較多的是限購政策的放松可能沒有一次性給出，其他很多政策基本已給到位，當然有些政策還可以優化，比如住房公積金等。所以政策不必試探性進行，有助于市場活躍的就可以去做，這是最核心的意思。”嚴躍進說。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則強調稱，房地產有資產屬性，資產市場受預期的影響很大，而預期受政策的影響又比較大，房地產市場是最典型的政策市。因此，他認為，此時出現“政策要一次性給足”這個提法，主要還是從預期引導的角度出發，告訴市場，以后要出政策，就是一次性出到位，不會保留。

“文章選擇在新年首日推出，信號意義明確，預計2026年房地產政策將進入以穩定預期、縮短調整時間為目標的新階段。”曹晶晶認為，上述《求是》文章強調要“盡可能縮短調整時間，熨平市場波動”，并且“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”，體現出穩地產的緊迫性與政策決心。

市場企穩值得期待

1月6日，中郵證券分析師高丁卉在其研究報告中亦表示，《求是》文章明確提出“政策要一次性給足，不能采取添油戰術”，并強調房地產有“顯著的金融資產屬性”，標志著政策思路從分散調控轉向系統性發力，因此 2026年地產市場企穩值得期待。

一方面是樓市在2025年底出現了“翹尾”走勢，另一方面則是近期政策利好接連釋放，那么，展望2026年，房地產市場能否迎來“小陽春”行情呢？

“隨著各地樓市出現止跌回穩的積極信號，2026年房地產市場的‘小陽春’行情值得期待。”嚴躍進表示，近期的政策方向非常清晰，就是把現有的一些好政策用足用好，同時基于各地因城施策，更好落實相應政策。從預期引導方面，2026年還要進一步推進。從市場角度講，市場形勢總體不錯，尤其是二手房交易等，帶來了一些比較好的置換需求。從實際過程來講，市場預期也進一步向好，包括一些“好房子”，尤其是高端新房項目、改善型新房項目等，市場表現都非常積極。

曹晶晶則預計，2026年房地產政策將進入以穩定預期、縮短調整時間為目標的新階段。由于2026年春節假期相對靠后，傳統銷售淡季窗口相應后移，因此1月份的市場成交表現對于一季度的整體“成色”較為關鍵。市場能否實現“開門紅”，核心在于“穩定預期”能否迅速轉化為政策落地，并與市場現實有效銜接。

“整體來看，2026年樓市已在強烈的‘穩預期’信號中開啟，1月是政策與市場走向的關鍵觀察期。”曹晶晶表示，雖然《求是》文章定調“政策要一次性給足”，力促穩樓市，但市場的持續修復，仍依賴于居民就業收入預期、房價預期以及優質供給改善等多重因素共同支撐。

曹晶晶認為，從市場趨勢來看，2026年分化與筑底仍將是市場核心特征。

（作者 鄒永勤）

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鄒永勤

深圳采訪部記者 重點關注金融市場交易主體（主要包括公私募基金、社保基金、證券公司、創投公司等等），以及華南區上市公司的發展狀況。