外婆出全款買房寫外孫名，法院認(rèn)定借名買房成立并判令過戶｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年，周淑華（時(shí)年近70歲）看中一套位于北京的獨(dú)棟別墅（一號房屋），總價(jià)1190萬元。因年齡原因無法申請30年房貸，經(jīng)與女兒周靜怡及外孫陳明軒協(xié)商，決定以陳明軒名義購房并貸款240萬元，其余950萬元由周淑華直接支付給出賣人。

具體履行情況如下：

周淑華于2016年分三筆向出賣人丈夫轉(zhuǎn)賬950萬元；

2017年，以陳明軒名義簽訂網(wǎng)簽合同（成交價(jià)虛報(bào)為400萬元），并由乙銀行發(fā)放240萬元貸款至出賣人賬戶；

房屋登記在陳明軒名下；

2017年4月至2018年10月，周淑華每月按時(shí)向陳明軒還款賬戶轉(zhuǎn)賬12132.44元，足額償還月供；

自2018年11月起，陳明軒及其母親周靜怡單方面接管還款，并拒絕周淑華繼續(xù)還貸；

一號房屋自交付后，一直由周淑華實(shí)際居住使用，物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等均由其繳納。

2021年，周淑華要求陳明軒配合將房屋過戶至自己名下，遭其拒絕。陳明軒辯稱：“房屋登記在我名下，就是我的財(cái)產(chǎn)”，并提交一份2019年其母周靜怡與其簽訂的《借名買房協(xié)議》，主張實(shí)際權(quán)利人為其母親。

周淑華遂起訴，請求法院判令陳明軒協(xié)助辦理過戶。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

陳明軒于判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助周淑華將一號房屋產(chǎn)權(quán)過戶至周淑華名下。

三、法院說理要點(diǎn)

借名動(dòng)機(jī)合理且符合常理

周淑華因年齡超限無法辦理長期房貸，借用年輕外孫名義貸款，是現(xiàn)實(shí)中常見的操作動(dòng)因，具有合理性。

首付款及前期月供均由原告實(shí)際承擔(dān)

950萬元首付款直接由周淑華賬戶支付；

前期20個(gè)月月供均由其按月轉(zhuǎn)賬至指定還款賬戶；

出賣人證言證實(shí)：“房是周淑華要買，錢是她付的，因需貸款才過戶給外孫”。

房屋長期由原告占有使用

一號房屋自2017年交付至今，始終由周淑華居住，物業(yè)繳費(fèi)記錄、鄰居證言均可佐證，陳明軒僅偶爾探望。

被告主張缺乏證據(jù)支持

陳明軒稱其母為實(shí)際出資人，但未提供任何付款憑證；

其提交的2019年《借名協(xié)議》系事后補(bǔ)簽，且無資金流水印證，法院不予采信。

原告具備過戶資格，無政策障礙

周淑華為北京戶籍居民，名下無其他住房，符合限購政策，具備辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的客觀條件。

綜上，法院認(rèn)定：周淑華與陳明軒之間存在事實(shí)上的借名買房關(guān)系，原告系實(shí)際權(quán)利人，有權(quán)要求過戶。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“借名”不等于“贈(zèng)與”！即使登記在子女或?qū)O輩名下，只要能證明出資+占有+合意，仍可確權(quán)；

銀行流水+出賣人證言+長期居住，是無書面協(xié)議時(shí)最關(guān)鍵的證據(jù)組合；

出名人單方面接管還款，不能改變房屋權(quán)屬，反而可能被認(rèn)定為惡意阻卻過戶；

老年人借名購房風(fēng)險(xiǎn)極高，建議在具備資格時(shí)立即辦理過戶，避免親情反目、權(quán)益落空。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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