朋友代持房產25年拒絕過戶？法院：必須配合｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1994年，李志強向甲房地產開發公司預訂了一套內部價房源（即一號房屋），并支付了3萬元預付款。

1997年房屋即將交付時，其朋友周明華因住房緊張，提出以李志強名義購買該房。雙方口頭約定：

周明華支付全部房款（共6萬元）給李志強；

李志強將房屋交付周明華，由其長期居住使用；

因當時無法辦理房產證，購房發票仍開具在李志強名下。

此后，周明華一家在一號房屋內連續居住超過25年，并承擔所有水電、取暖、物業等費用。

2021年，房屋終于具備辦證條件。因原始發票登記人為李志強，產權證只能先辦至其名下。周明華多次請求配合過戶，李志強起初同意，后卻反悔，理由是：

“房子登記在我名下，占用了我的購房資格，導致我當年錯失一套心儀房產，損失超200萬元，要求周明華賠償100萬元才肯過戶。”

周明華無奈起訴，請求法院判令李志強協助辦理過戶。

李志強當庭承認：“房子確實是周明華的，錢是他出的，也一直他在住。”其妻子也表示知情并認可。

二、裁判結果

法院判決：

被告李志強于判決生效后7日內，協助原告周明華將一號房屋過戶至周明華名下。

即：法院強制名義人履行過戶義務，不支持其以“購房資格損失”為由拒絕配合。

三、法院說理要點

雖無書面協議，但借名買房關系成立

實際出資人支付全部房款；

名義人自認房屋歸屬；

房屋長期由實際出資人占有使用；

配偶亦知情認可——形成完整證據鏈。

借名買房不違反法律強制性規定

本案發生于1997年，所購房屋為普通商品房，非經濟適用房、兩限房等政策性住房，不涉及規避限購或損害公共利益，合同有效。

房屋已取得產權證，具備過戶條件

根據《民法典》相關規定，借名人有權在條件成就時請求出名人配合過戶。

名義人主張的“資格損失”不能對抗合同義務

購房資格受限屬政策風險，非周明華造成；

李志強在長達25年中從未提出異議，現以“機會損失”拒不過戶，有違誠實信用原則；

若認為確有損失，應另案主張，不得以此阻卻過戶義務。

四、律師提示（北京房產律師 靳雙權團隊）

借名買房即使無合同，只要出資+占有+對方認可，法院仍可確權；

名義人“反悔”常見理由包括：房價上漲、購房資格占用、家庭矛盾等，但多數不被法院支持；

長期居住+繳費記錄是證明實際權利的關鍵證據；

若名義人拒不配合過戶，可直接起訴要求強制履行，無需先確認合同效力。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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