破解老舊小區治理“三重困局”，碧桂園服務探索“微利可持續”新路徑

來源：中指物業研究

在城市更新的大潮中，老舊小區的治理始終是一個繞不開的難題。這些小區承載著幾代人的記憶，現在普遍面臨著基礎設施老化、服務缺失、公共空間雜亂等問題。由此引發的，是“政府負擔重、企業不愿接、居民住不好”的三重困局。

上海靜安區彭浦板塊的陽曲小區，就是一個典型例子。這是一個建成于上世紀80年代的房改房小區，房齡已超過40年。由于缺乏維修資金，這里問題叢生：樓道堆物、飛線充電等安全隱患隨處可見，加裝的電梯有一半處于“粗放維保”狀態，上百位獨居老人的日常照料更是社區的一塊“心病”。

更關鍵的是經濟賬：這里每平方米0.8元到0.95元的物業費，僅為上海市物業服務平均水平（2025年6月上海物業服務均價為?3.51元/㎡，數據源于《2025年上半年中國物業服務價格指數研究報告》）的約四分之一。單靠這筆收入，連基礎安保、保潔的人力成本都難以覆蓋。在物業企業普遍“退盤避坑”的背景下，這類“低價物業費小區”長期無人問津。

然而，就在這樣的困局中，碧桂園服務選擇了逆勢而行，深耕老舊小區賽道，在全國多個城市展開布局，并將上海陽曲小區作為核心試點，聯動周邊的臨汾、景鳳等小區形成服務片區，試圖破解“低價物業費不盈利”的行業魔咒，探索一條“微利可持續”的運營新路徑。

三重創新搭建“微利循環”體系

1. 基礎服務 “提質不漲價”，先攢下居民信任

碧桂園服務入駐后，在政府牽頭下，聯合居委會、業委會一起發力，專攻陽曲、臨汾、景鳳三個小區最頭疼的共性問題——樓道堆物、飛線充電、停車混亂。

一方面整合三小區保潔、安保團隊開展聯合作業，集中清理公共區域堆積雜物，協同規范飛線充電等安全隱患；另一方面，小區加裝了高清監控和人性化亮化燈。這些燈光對老年業主格外實用，夜晚出門時，路面能看得一清二楚，出行更安心；保安實行跨小區輪崗巡邏，每日開展5次全覆蓋巡查，筑牢社區安全防線。

針對停車難的問題，三個小區聯動管控外來車輛，閑置車位互相共享。陽曲小區的王阿姨說：“以前晚歸找車位，得繞小區好幾圈，累死個人！現在保安主動幫忙指引，外來車也管得嚴，停車舒心多啦。”

與此同時，碧桂園服務配合政府雨污水改造工程，同步推進三個小區的環境煥新，包括道路翻新、綠化補植、公共照明升級等，讓這個“全國文明街道”的居住品質再上臺階。

這種模式通過三個小區共享人力、統一采購物料、協同開展工程改造，把單個小區的運營成本攤薄了不少，真正實現了“成本降下來、品質提上去”的雙贏，就算是0.8元/㎡的低價物業費，也能支撐起標準化的基礎服務。

考慮到老舊小區房屋維修需求多，碧桂園服務還創新推出——“房屋全生命周期健康體檢”服務，通過“利屋保”平臺給業主出具專業檢測報告和維修方案。景鳳小區的陳先生說：“我家墻面滲水好幾年了，找了好幾撥人修都沒根治，錢花了不少還鬧心。物業這個體檢服務，一下就查出了問題根源，修完之后再也沒漏過！”這項服務不光贏得了居民的信任，還讓大家更愿意交物業費了，為后續可持續運營奠定堅實基礎。

2. 增值服務精準賦能，激活社區閑置資源價值

基礎服務做扎實后，碧桂園服務聚焦居民的核心需求和社區的閑置資源，打造“按需定制” 的多元增值服務，通過精細化運營讓“微利”積少成多。

（1）剛需設施+專業運營，穩賺長效收益

聚焦大家關心的新能源充電和老舊設施維保問題，碧桂園服務布局了“智享樓下充電樁”，既滿足了居民充電的需求，物業也能有穩定收益；針對小區電梯的維保缺口，碧桂園服務以標準化技術與常態化巡檢承接，將民生服務轉化為可持續的盈利增長點。

（2）煥活閑置空間潛能，打造便民創收雙重陣地

打破老舊小區空間利用低效的困境，碧桂園服務對閑置資源做了功能性改造與合規市場化運營。在臨汾小區，居委會以“服務居民、盤活空間”為核心，牽頭調研居民日常高頻需求，創新打造“數字小屋”便民服務站。碧桂園服務引進快遞柜、飲水機、便民工具等常用設備，采用“服務收費+場地合作”的模式，讓社區公共空間從“閑置資產”轉變為“盈利載體”，還大大方便了居民生活。

除此之外，碧桂園服務將部分閑置空間合規租賃給移動運營商搭建基站，既能增強小區及周邊的通信信號，又能靠場地租賃穩定賺錢，實現“運營創收與民生便民”一舉兩得。

（3）深耕適老服務，貼心服務贏口碑

考慮到老舊小區老年住戶多、獨居老人也多，碧桂園服務專門搭建了“服務到家”專屬平臺，提供深度保潔、老人陪護、保姆等服務。

安裝兩輪充電樁時，碧桂園服務充分兼顧老年業主的使用習慣，定制了專屬充值卡片。老年業主只需刷卡便能輕松完成充電。對于充電樁的適老設計，不少老年業主也連連點贊：“以前看著智能充電樁就犯怵，不會掃碼、不會操作，想充電都沒辦法。現在有了這個充值卡，特別方便省心。”

靠著長期駐場服務積累的感情，再加上實實在在的服務口碑，碧桂園服務和居民建立起了牢固的信任，既讓老年住戶住得安心、用得方便，也開辟了穩定的增值服務賽道。

3. 延伸服務場景，覆蓋全生命周期需求

除適老服務外，碧桂園服務進一步拓展增值服務范圍，構建起覆蓋居民“衣、食、住、行、康、養、娛”的全場景服務體系。推出房屋租售與室內裝修改造一體化服務，以專業自營裝修團隊承接各類家裝煥新業務，助力業主實現資產保值與居住升級；搭建“鳳凰會”線上生活服務平臺，整合社區團購、家政服務、旅游研學、保險配置等多元服務，讓業主足不出戶就能享受便捷省心的品質生活。

政府+企業+居民，協同推動社區共治

“微利循環”的可持續性，離不開黨建引領下政府、企業、居民“三駕馬車”的協同發力。碧桂園服務與居委、業委推動的合署辦公，將服務窗口搬到居民“家門口”。“有問題直接去聯合辦公室找工作人員，不用跑冤枉路，溝通特別順暢。”陽曲小區業委會成員壽主任說。碧桂園服務團隊每周都會和居委會、業委會召開“1+3+X”會議，大家一起討論小區治理的難點問題，不少居民關心的事兒，在會上就能得到妥善解決。

為了讓居民更有參與感，三方還邀請業主組建“志愿服務先鋒隊”，每周組織全員清潔日、志愿者服務等活動，既提高了服務響應速度，又降低了運營成本。陽曲小區的業主小王就是志愿者之一，他說：“能為小區出份力挺有意義的，還能參與小區管理，不是光等著別人服務，這種感覺特別好！”

碧桂園服務的實踐，打破了行業中“低價物業費=低品質服務”的困局，通過“基礎服務提質穩基、增值服務精準創收、共治模式降本增效”的三重創新，即便在低價物業費場景下，也能實現“微利可持續、服務好品質”的良性循環。碧桂園服務相關負責人表示，未來公司將繼續深耕老舊小區市場，不斷打磨和優化這套管理模式，力爭成為“社區最后一公里”的可靠治理伙伴，實現“政府放心、業主滿意、企業有為”的多方共贏。

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