賣地收入還是降了，城投拿地金額縮減

家人們，今天咱們聊個扎心又真實的房產熱點——2025年全國賣地的錢，比2020年高峰期少了整整六成還多！地方那些以前靠城投公司撐場面拿地的情況，現在也徹底涼了。可能有些朋友對“六成”沒概念，我給你算筆明白賬：2020年那會兒，全國賣地一年能收差不多6.6萬億，到了2025年，300個城市的住宅用地出讓收入就剩2.3萬億了，相當于直接少了4萬多億，腰斬都不止，這跌幅說是斷崖式下跌一點不夸張。更明顯的是城投公司，2024年的時候，重點30個城市的土拍里，城投拿地占比還高達64%，差不多三分之二的地都是他們買的，可到了2025年4月，這個比例直接跌到25.2%，深圳更絕，2025年出讓的宅地里，壓根看不到城投的影子了。這不是小波動，是樓市的底層邏輯在變，今天咱們就扒透這事兒的來龍去脈。

先搞清楚，為啥賣地收入會跌這么狠，城投又為啥突然不拿地了？說白了就倆核心原因：一是政策不允許城投再“托底”了，二是市場真的撐不住了。先講政策，2024年7月中央政治局會議就劃了紅線，要“有力有序有效推進地方融資平臺出清”，還定了硬時間表，2027年6月底前必須完成。啥意思？就是以前地方靠城投公司舉債拿地、虛撐土地市場的玩法，被徹底叫停了。要知道，地方政府債務里超過六成和城投有關，尤其是涉房債務，就是顆定時炸彈，再這么玩下去只會陷入“舉債拿地—房子賣不出去—再舉債”的死循環，所以必須一刀切叫停。2024年一年就有7000家城投退出了融資平臺名單，四季度光一個季度就退了4680家，撤退的力度肉眼可見。

再看市場端，這才是根本原因。房企拿地的前提是能把房子賣出去，可現在啥情況？大家都不敢買房了。2025年前10月全國商品房銷售面積還在同比降5.8%，“買漲不買跌”的心態蔓延，剛需不敢入場，投資客直接退場，房企房子賣不掉，回款困難，連保交樓都費勁，哪還有錢拿地？2024年多家房企債務違約，現在房企拿地比誰都謹慎，重點城市土拍流拍率一度突破20%，就算成交也多是底價，市場化拿地的動力早就沒了。以前那種“地方賣地—搞基建—推高房價—再賣地”的閉環，現在徹底轉不動了。2021年土地溢價率還能到25%，2025年全國住宅用地平均溢價率不足3%，地賣不上價，收入自然暴跌。一邊是政策壓著不讓城投拿，一邊是房企沒錢沒信心拿，賣地收入能不跌嗎？

那這事兒會帶來啥影響？別覺得和咱們普通人沒關系，影響全在細節里。首先最直接的，地方財政壓力山大。賣地收入是地方政府的重要錢袋子，以前靠這個搞基建、發工資、做民生項目，現在收入腰斬還多，支出卻一點沒少。2025年前10月，政府性基金預算支出超8萬億元，同比增15.4%，要保交樓、要化解債務、要搞老舊小區改造，哪樣都要花錢。收入少了、支出多了，地方財政的缺口只能靠中央轉移支付、發專項債填補，短期能撐，長期肯定要調整，這意味著未來一些三四線城市的基建可能會放緩，民生投入的節奏也會變慢，咱們能感受到的就是，身邊的新項目可能少了，配套完善的速度也會變慢。

其次，土地市場會徹底分化，城市之間的差距會越拉越大。城投撤場后，拿地的主力變成了保利、招商蛇口這些資金穩健的央企，還有萬科、龍湖這類優質民企，這些企業拿地特別挑，只看項目能不能賺錢，所以只會盯著核心城市的核心地塊。2025年北上杭三個城市的土地出讓金都超千億元，上海徐匯區一塊地樓面價都賣到20.03萬元/平方米，而三四線城市呢？2025年上半年重點三四線城市住宅用地成交下滑7.6%，很多縣區的地塊沒人要，只能靠本地國企聯合接盤。這就意味著，核心城市的優質住宅可能還會有供應，但缺乏人口和產業支撐的小城，新房供應會越來越少，庫存去化周期超30個月的城市已經超50個了，未來這些地方的樓市只會更冷清。

最后說我的觀點，這也是最關鍵的部分。很多人覺得賣地收入暴跌、城投撤場是樓市要崩盤的信號，我反而覺得，這是樓市在“擠泡沫”，是回歸理性的必經之路。以前靠城投托底的土地市場，全是虛假繁榮，2024年江蘇一地城投拿地花了5137億元，可很多地拿了之后根本不開發，就是為了撐住土地收入，結果導致三四線城市建了一堆沒人買的房子，全國商品房待售面積2024年末就達75327萬平方米，還在漲。這種“左手倒右手”的玩法，把房價信號搞亂了，也讓大家對樓市產生了錯誤認知，現在城投撤場，虛假繁榮被戳破，市場才能真正“用腳投票”——好地有人搶，差地沒人要，這才是健康的市場狀態。

另外，這也標志著“土地財政”的舊模式走到頭了。過去二十年，地方靠賣地賺得盆滿缽滿，可這種模式根本不可持續，房價被推得越來越高，普通人買房越來越難，地方也越來越依賴土地收入。現在賣地收入暴跌，逼著地方不得不尋找新的收入來源，比如盤活閑置國有資產、發展實體經濟，這對咱們普通人來說反而是好事。只有地方擺脫對土地的依賴，不再靠推高房價拉動經濟，樓市才能真正回歸居住屬性，房價也才能和普通人的收入匹配起來。

可能有人會擔心，地方財政壓力大，會不會又想辦法刺激樓市？我覺得大概率不會，因為這次政策的決心很足，城投出清有明確時間表，而且市場的信心一旦崩塌，再想拉回來就難了。現在的核心矛盾已經不是“去泡沫”，而是“防硬著陸”，政策的重點是穩預期，支持剛需和改善性住房需求，而不是讓樓市再回到以前的瘋狂狀態。咱們普通人要明白，樓市的黃金時代已經過去，未來不會再是“閉眼買房就能賺錢”，城市之間的分化會越來越明顯，居住屬性會越來越重要。

總結一下，賣地收入大降六成、城投撤場，不是壞事，而是樓市從虛假繁榮走向真實需求的轉折點。這背后是政策的調控、市場的選擇，更是土地財政模式的轉型陣痛。我們不用恐慌，也不用期待樓市再回到以前的狀態，而是要認清現實：未來的樓市，拼的是城市的人口吸引力、產業實力，而不是靠政策托底和虛假炒作。今天就聊到這，大家對這事兒有啥看法，評論區聊聊，關注我，后續繼續扒樓市的底層邏輯。